[摘要] 1月，住宅市场整体成交均价为 8310元/平米，同比下降 1.6%，环比下降 4.5%。2月，住宅市场整体成交均价为 8164元/平米，同比上涨 10.7%，环比下降 1.8%。市场整体成交均价受项目成交影响，近两个月市场上多个高于平均价格水平的项目热销，带动整体市场成交价格出现小幅上扬。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2013年 1月 1日-2月 28日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区
行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：
1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”， 对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”， 指 住 宅 市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测
范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指 70年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50年，但规划和
产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】
借助 2012年的楼市火热表现，2013年初，楼市迎来开门红，成交热度不减，新增供应远不及市场需求，存量房急速减少，良好的市场表现带动价格出现小幅上
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
1月，住宅市场总供应量为 9769套、121.5万平米，同比套数下降 8.5%，面积上涨 0.4%，环比下降22.4%和 21.8%。其中新增供应 1629套、17.4万平米，环比减少 57.6%%和 65.4%。2月，住宅市场总供应量为 7306套、93.7万平米，同比下降 33.8%和 24.9%，环比下降25.2%和 22.9%。
其中新增供应 807套、9.0万平米，同比增加 62.0%和 66.7%，环比减少 50.5%%和 48.3%。承接着 2012年年底楼市的火热表现，住宅市场存量急速减少。2013年 1-2月，因正值新春时期，市场新增总量明显减少。由于存量与新增量的同步降低，导致 1-2月总供应量呈下降趋势。
1-2月，住宅市场供应仍旧集中在东西两区域，东部供应居于首位，供应 4612套，占市场供应总量的
44%。西部位居第二，供应 3612套，占市场供应总量的 34%。北部、南部基本相当，分别供应 980套、
899套，占比均为 9%。中部供应，仅为 473套。
从各区域新增来看，1-2月西部项目加推房源较多，区域共新增 1047套，占市场新增总量的 43%。东部项目共新增 795套，占市场新增总量的 33%。北部新增 338套，占市场新增总量的 14%。南部新增 256套，占市场新增总量的 11%。中部无新增。
交量及区域分布
★市场成交量月度变化
1月，住宅市场共成交 3270套、36.7万平米，同比增加 3130套、35.1万平米，环比下降 26.4%和28.5%。2月，住宅市场共成交 1700套、19.1万平米，同比套数下降 1.2%，面积上涨 2.7%，环比下降 48.0%
2013年，在新年度较高的销售任务压力及未来楼市政策不确定性的双重压力下，开发企业选择赶早清货。借势去年年底的楼市热度，1-2月的新增供应远小于市场需求，存量房去化占据结构重点。
1月，住宅市场共成交 3270套、36.7万平米，同比增加 3130套、35.1万平米，环比下降 26.4%和
28.5%。2月，住宅市场共成交 1700套、19.1万平米，同比套数下降 1.2%，面积上涨 2.7%，环比下降 48.0%
2013年，在新年度较高的销售任务压力及未来楼市政策不确定性的双重压力下，开发企业选择赶早清货。借势去年年底的楼市热度，1-2月的新增供应远小于市场需求，存量房去化占据结构重点。
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
1月，住宅市场整体均价为 8738元/平米，同比下降 8.9%，环比上涨 0.4%；2月住宅市场整体均价为
8896元/平米，同比下降 6.1%，环比上涨 1.8%；新推房源价格的上调以及低价监测样本的退出，使得 2013年 1-2月市场整体均价出现连续上涨。
1月，住宅市场整体成交均价为 8310元/平米，同比下降 1.6%，环比下降 4.5%。2月，住宅市场整体成交均价为 8164元/平米，同比上涨 10.7%，环比下降 1.8%。市场整体成交均价受项目成交影响，近两个月市场上多个高于平均价格水平的项目热销，带动整体市场成交价格出现小幅上扬。
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