[摘要] 上周出台的“国五条”细则超出预期，对市场形成较大扰动。房地产回暖能否持续，经济复苏的逻辑是否还在，是大家关心和争论的主要问题。
上周出台的“国五条”细则超出预期，对市场形成较大扰动。房地产回暖能否持续，经济复苏的逻辑是否还在，是大家关心和争论的主要问题。
地产大势还看宏观
政策性事件对房地产的独立影响并不容易分析，关键原因在于其它宏观变化的影响难以剔除。比如，地产调控往往出现于房地产交易持续回升的时期，同时宏观经济可能偏热，货币条件开始收缩。所以，房地产市场的变化是由于流动性和经济增长的转折，还是地产调控政策的影响，直观的感受并不能给出答案。
因为近几年的调控政策，比如限购限贷针对一二线城市的住宅市场。结构性的政策提供了可参照的对比样本组来评估政策的影响。如果一二线住宅市场的销售趋势和其他不受调控影响的写字楼、商铺和非核心城市明显的不一致，并且拐点起伏出现在调控政策收紧或放松之后，那我们认为调控政策的影响是可以识别，并且对调控地区的销售是主导性的变量。反之，如果所有商品房市场的变化高度一致，那么宏观总量条件对房地产的影响是主导的。
我们考察住宅和办公楼及商业用房的销售面积增速、40个一二线城市的商品房和其他三四线城市的销售面积增速后发现，调控和非调控市场呈现出较高的同步性。虽然个别季度的变化可能受政策的影响，但房地产大趋势取决于宏观条件而非调控政策。
宏观条件包括流动性的松紧、经济增长的变化以及同长期趋势的背离程度。
据此可以构造包括以上宏观变量的统计模型，实证表明这些变量能较好地预测房地产销售的趋势。由此我们可以更为一致地解释近几年房地产市场的起落。2007年底，在地产调控加码的同时通货膨胀明显上升，流动性逐渐抽紧。随后严厉的宏观调控伴随经济增长的节节下行。2008年房地产市场的冻结可以解释为流动性极度紧张、经济增长的悲观和2007年房地产销售高增速的透支。而2011年经济面临的流动性、增长和2008年有相似之处。反之，房地产在2009年和2012年的复苏都有流动性缓解和趋势回归的力量。
作为对比，地产调控政策无法解释2012年房地产市场的复苏，因为房地产调控政策在2012年并没有明显的变化。
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