[摘要] 受年后降准、降息等宽松的信贷政策影响，二手房市场开始“严冬消融”，受调控政策的影响，积压一年的刚性需求开始慢慢释放，试探市场。随着上半年地方楼市微调释放的“回暖”信号，刚需购房者加快入市的步伐，二手房市场的成交量也呈现逐步回升的态势，在7月份得到了集中释放，创造了2012年济南二手房市场的成交高峰。
■2012年12月25日 住建部
楼市调控政策定调 "双限"暂不放松
住建部表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
第二部分：2012年上半年济南二手房住宅市场整体运行状况
1. 2012年济南二手房住宅市场概况
2012年的楼市可以说是“末日”重生的一年， 2011年下半年国家对房地产行业的严密调控使楼市进入的“冰冻期”。进入2012年，虽然中央政府巩固调控成果，严格执行楼市限购政策的信号没有间断。但受年后降准、降息等宽松的信贷政策影响，济南二手房市场开始“严冬消融”，受调控政策的影响，积压一年的刚性需求开始慢慢释放，试探市场。随着上半年地方楼市微调释放的“回暖”信号，刚需购房者加快入市的步伐，二手房市场的成交量也呈现逐步回升的态势，在7月份得到了集中释放，创造了2012年济南二手房市场的成交高峰。
“金九银十”季受新房市场促销折扣大战的影响，在一定程度上吸引刚需族的注意力，很多原定购买二手房的刚需购房者把目光转向新房市场，且由于济南公积金贷款新政策的持续影响，加重了购房者的观望情绪，济南二手房市场呈现了“金九银十”旺季不旺，成色不足的尴尬局面。虽然十八大期间，住建部多次释放关于坚持房地产调控不动摇的信号，但由于济南的房地产需求多以自住型需求为主，投资性需求相对较少。因此，相对紧缩的调控信号对济南当地二手房市场影响不是很大，加之临近年末，一些持币观望的刚需族会选择在年底出手，很多房主看好年末二手房市场，加大了二手房价格的议价空间，临近年末二手房市场再次出现成交小高峰，成交量年末“翘尾”成定局。从整个济南二手房住宅成交信息看，济南市历下区、市中区、历城区30-80万低总价，中小面积房源依然是主力房源，刚性需求仍然是2013年济南二手房市场的主导。
2. 2012年济南二手房住宅搜索、均价、成交情况
1、2012年网友关注的区域是历下区，被搜索占比为23.31%
数据来源：房天下二手房数据监控中心
据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年区县搜索量占比中，历下区、市中区、历城区位居前三，搜索量占比分别是23.31%、21.45%、17.46%。历下区、市中区和历城区三区楼盘为成熟商圈，周边配套设施齐全，地理位置优越，交通便利，较多，网友关注度较高。天桥区搜索量占比为15.62%，位居第四位；天桥区楼盘单价偏低，交通便利；槐荫、高新两区的搜索比例相对较低，分别为11.80%和7.96%。
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