[摘要] 受年后降准、降息等宽松的信贷政策影响，二手房市场开始“严冬消融”，受调控政策的影响，积压一年的刚性需求开始慢慢释放，试探市场。随着上半年地方楼市微调释放的“回暖”信号，刚需购房者加快入市的步伐，二手房市场的成交量也呈现逐步回升的态势，在7月份得到了集中释放，创造了2012年济南二手房市场的成交高峰。
部分：2012年济南二手房市场概况及政策盘点
1. 2012年济南市场概况
2012年的楼市可以说是“末日”重生的一年， 2011年下半年国家对房地产行业的严密调控使楼市进入的“冰冻期”。进入2012年，虽然中央政府巩固调控成果，严格执行楼市限购政策的信号没有间断。但受年后降准、降息等宽松的信贷政策影响，济南二手房市场开始“严冬消融”，受调控政策的影响，积压一年的刚性需求开始慢慢释放，试探市场。随着上半年地方楼市微调释放的“回暖”信号，刚需购房者加快入市的步伐，二手房市场的成交量也呈现逐步回升的态势，在7月份得到了集中释放，创造了2012年济南二手房市场的成交高峰。
“金九银十”季，新房市场促销折扣大战在一定程度上吸引刚需族的注意力，很多原定购买二手房的刚需购房者把目光转向新房市场，且由于济南公积金贷款新政策的持续影响，加重了购房者的观望情绪，济南二手房市场呈现了“金九银十”旺季不旺，成色不足的尴尬局面。虽然十八大期间，住建部多次释放关于坚持房地产调控不动摇的信号，但由于济南的房地产需求多以自住型需求为主，投资性需求相对较少。因此，相对紧缩的调控信号对济南当地二手房市场影响不是很大，加之临近年末，一些持币观望的刚需族会选择在年底出手，很多房主看好年末二手房市场，加大了二手房价格的议价空间，临近年末二手房市场再次出现成交小高峰，成交量年末“翘尾”成定局。
2012年济南二手房市场呈现如下六个特点：
■1、2012年楼市呈现外紧内松的态势，回暖预期增加
2012年，国务院、住建部、国土部不断释放楼市严调控的信号，不断重申严格实施差别化住房信贷政策、税收政策和限购政策。住建部多次强调继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。但同时也透露出将对不同地区分类指导的说法，这说明楼市已经摆脱了2011年一刀切的严调控阶段，进入有松有紧的调控阶段，纵观整个2012年，严调控仍然是主旋律。2012年成交量和挂牌均价呈现稳步上升的发展态势，尤其是从10月份开始，“二手房价一夜上涨70万”，“日光盘”，“排队购房”等新闻的影响，购房者对于楼市转暖的预期普遍增加，加之临近年末，很多刚需购房者开始入市，这也造成了年底二手房挂牌均价和成交登记量的双丰收。综合来看2012年楼市呈现外紧内松的态势。
■2、2012年济南二手房累计成交21689套，同比增长31.17%
据济南市住房保障和房产管理局数据显示，2012年济南二手房累计成交21689套，较2011相比，增长了31.17%。其中二手房住宅累计成交19266套，同比上涨21.84%。可见，2012年济南二手房市场开始逐渐摆脱2011年下半年成交萎缩低迷的状态，呈现逐渐回暖的良好局面。
1月份济南二手房住宅成交量创下了限购实施以来的值，随后的2、3月份成交量持续大幅回升，4月份稍有回落，5、6月份明显回升，7月份更是创下了2012年二手房住宅的成交峰，随后济南二手房市场遭遇“金九银十”二手房成色不足的尴尬局面，成交量有所下滑。从10月份之后，二手房成交量开始迅速上涨，实现了济南二手房住宅的成交量的年末“翘尾”。
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