[摘要] 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在 40%左右，明显优于去年同期水平。
第五部分：2013 年公寓市场分析
一、2013 年 1-12 月份公寓整体供应
1、济南市公寓供应情况分析
图 5-1-1 济南 1-12 月份公寓市场供应
2013 年，公寓市场整体供应量 33.6 万平米，同比去年下降 6.7%。公寓市场新增供应较少新增供应量 11 万平米。在售供应量主要集中在东部区域，如丁豪广场，汇东国际，杰正山山山和龙奥九号等。
二、2013 年 1-2 月整体去化情况分析
1、整体成交情况
图 5-2-1 济南 1-12 月份公寓市场成交情况
2013 年，整体公寓市场成交量为 14.3 万平米，整体去化率为 42%。上半成交量较少，占总成交量的 31.3%，下半年成交量在新增供应激增的推动下略有起色，月平均去化为 1.64 万㎡，7-11 月份总成交量占全年总成交量的 68.7%。
2、整体成交价格
2013 年，整体公寓市场均价在 10013 元/㎡，同比去年下降 1.1%。在上半年公寓价格稳定期过后，年中低价项目如东都国际以 5900 元/㎡入市，导致了公寓市场整体价格下降。年终公寓市场整体价格又受市中区域连城国际，金光健康城等贵价公寓项目的开盘影响，进一步上涨，12 月份济南公寓市场成交均价11620 元/㎡。
三、后市发展初步预判
截至 2013 年年底，济南市公寓供应量分布仍呈现东部区域一家独热的发展态势。而随着城市开发热点的西进，明年西部有多个项目有望推出公寓类产品，如梦世界 lomo 公馆，凰大厦，和信 soho 等。济南西部区域公寓明年或进入集中放量阶段。
第六部分：2014 年房地产市场预测
一、政策走向分析
十八大三中全会强调建立长效市场机制，构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，并以市场调控手段为主，加快房产税立法及推进相关改革。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段退出仍需一个过程。由此判断未来 2-3 年内限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，短期内不会退出。
二、商品房市场走势判断
1、未来供应充足，后续基调以求稳为主
2013 年济南成交住宅用地达 421 万㎡，从供应角度来看，未来一段时间住宅产品仍将保持较高的供给量。同时在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势，在总体政策环境无大的异动情况下，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。
2、市场格局将进一步均衡
从 2013 年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从 2013 年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
3、行业聚集度进一步提高 品牌企业之间竞争日益激烈
大型房企主导济南市场的局面已经形成，并且随着万科、世茂、龙湖的进驻，中海、绿地、恒大等在售楼盘的不断入市，未来品牌企业的之间的竞争将日益激烈。
4、整体成交均价有望稳步上升
从 2013 年济南市场成交来看，刚需大盘主导市场成为一大趋势，结合 2013年在售项目潜在供应来看，虽然高端楼盘放量有所增加，但中等价位大盘仍为市场供应的来源。受于供求关系的影响，在无重大政策的影响下，价格稳步上升仍将是大势所趋。
西部西客站片区、东部历城奥体汉裕均规划有大量写字楼、公寓类产品，初步统计有逾千万平米体量。面对历史供应的峰值，可以预测 2014 年济南写字楼公寓类物业竞争将会呈现白热化程度，整体去化压力将比住宅产品更为巨大。
合富辉煌（中国）山东公司 市场研究部
2014-01-10
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