[摘要] 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在 40%左右，明显优于去年同期水平。
前言：2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史水平。在整体市场回暖涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在 40%左右，明显优于去年同期水平。从 2013 年土地出让历史值来看，2014 年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。
同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不断推出新项目极大提升了济南楼市整体产品力和营销水平，实现了一线房企全面布局格局。
相比而言，商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品，2014 年将步入竞争白热化阶段。
部分：2013 年济南市土地市场分析
一、公告土地分析
1、土地供应面积大幅上涨
2013 年全年，济南市共推出 229 宗土地，土地出让面积为 1164.71 万㎡，建筑面积为 3130.41 万㎡。同 2012 年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨 98.25%和 77.66%，市场供应火热。
图 1-1-1 济南 2009-2013 年土地供应状况
2.西客站片区土地集中供应
表 1-1-1 2013 年全年土地出让情况列表
从土地供应的各个区域来看，槐荫区供应土地，宗数、面积及建筑面积均位于各区之首，主要是西客站片区大量土地入市的拉升。
图 1-1-2 济南各物业类型土地供应状况
2013 全年，济南共供应 136 宗居住用地，总面积 804.26 万平米，占总供应面积的 69.11，环比下降 3.66%。商业用地供应 85 宗，总面积 275.92 万平米，占总供应面积的 23.71，环比下降 3.62%。其他类用地 8 总，85.33 万㎡。
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二、土地成交市场状况
1、土地成交量价齐升
济南 2013 年成交土地 164 宗，总面积约 763.46 万㎡，建筑面积约 2179.18万㎡，成交总价 418.81 亿元。与 2012 年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面，土地面积增加 31.86%、建筑面积增加 38.01%、成交金额增加 29.95%。
图 1-2-1 济南 2009-2013 年土地成交面积
2、住宅用地为成交主力
图 1-2-2 济南 2013 年各物业土地成交面积
居住用地成交 58 宗，总面积约 421 万㎡，折合建筑面积 1329.44 万㎡，土地成交总价款为 283.34 亿元；按土地成交面积，居住用地占共成交面积 66%。
商业用地成交 59 宗，总面积约 186.37 万㎡，折合建筑面积约 831.10 万㎡，土地成交总价款为 130.571 亿元；按土地成交面积，商业商务用地占比 25%。
其他娱乐康体、殡葬设施用地、加油加气站等用地成交 4 宗，总面积约 71万㎡，折合建筑面积约 18.64 万㎡，土地成交总价款为 4.90 亿元；按土地成交面积，商业商务用地占9%。
3、土地单价上升，楼面地价保持平稳
图 1-2-3 济南 2009-2013 年土地成交价格
2013 年济南土地成交单价为 5486 元/㎡，环比下降 1.40%；楼面地价为 1922元/㎡，与 2011 年相比上涨 4.46%。
各区土地市场分析
三、区域土地出让与成交量分析
表 1-3-1 2013 年各区土地出让与成交情况列表
今年土地供应仍集中在城市重点建设的新区，新区的建设必将带来大量土地市场供应与成交，而开发商不断进驻也将对新区建设起到促进作用。槐荫区土地供应与成交数量均位于各区之首，主要受西客站片区大量土地入市影响。
从成交土地的楼面地价来看，历下区楼面地价相对较高，传统认知的高价值区域的楼面地价仍高于城市新区与外围区域。随着品牌开发商的大量进驻，西客站所在的槐荫区楼面地价不断提升，已超过历城区居于济南各区次位。
四、土地市场小结及预测
2013 年，济南土地市场延续 2012 年的上行态势，供应量及成交量均再现高峰，土地市场供需两旺。随着济南城市发展节奏的不断加快，在房地产整体向暖的形势下，2014 年土地供应仍将继续增加。
西客站片在最近两年释放了大量土地，预计后续可供应土地相对较少。而历城区作为济南的行政区，存有大量待开发建设用地，未来济南东部奥体至唐冶区域或将成为 2014 年土地市场主力。
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第二部分：2013 年济南商品房住宅市场分析
一、2013 年 1-12 月济南市商品住宅市场状况
1、供需两旺，楼市运作良好
图 2-1-12013 年 1-12 月济南住宅市场累计供应量
截止至 2013 年 12 月，济南市内五区商品房全年累计供应 495.1 万平米，同比增长 34%。这一数值也达到历史水平。
图 2-1-2 2013 年 1-12 月济南住宅市场累计成交量
截止至 2013 年 12 月，济南市内五区商品房全年累计成交 423.5 万平米，同比增长 33%，同样刷新了历史成交记录。
图 2-1-3 2013 年 1-12 月济南住宅市场供求交情况
从各月份成交数据来看，2013 年济南楼市整体表现供需两旺的局面，全年去化率均维持在 40%左右。1 月份新的房贷利率政策，房贷利率下降 0.5 个百分点，为年初楼市开门红做好了铺垫。3 月份济南新国五条的悬而不决，进一步刺激了济南房地产市场的购房需求，当月供应量、成交量和去化率达到年度峰值。随后济南楼市进入短暂调整期，经过 6 月，7 月份的过渡，大量开发商选择在金九银十传统旺季推出新盘，市场供应量不断增长，楼市也迎来全年第二个高峰，9 月份去化率高达 48%。年末济南楼市相对平淡 12 月份去化率维持在 28%左右。
2.房价结构性提高
图 2-1-4 济南住宅市场成交价格走势
2013 年济南市内五区住宅成交均价 8360 元/平米，同比上升 6.4%，主要受新增供应产品结构影响，如恒大帝景、万科城和华润仰山红叶林等高价项目入市带来大量成交，整体拉高市场均价，另一方面刚需项目价格也普遍上涨，多个项涨幅逾 1000 元/㎡。同时受各区域成交量月度差异的影响，月度成交均价出现起伏变化。2013 年末历下，市中等高价盘集中区域成交量下降显著，住宅总价亦被带动下降。
二、2013 年市内各区市场表现
1、槐荫区西客站片区为楼市成交主力
图 2-2-1 2013 年 1 月-12 月济南各区域商品房住宅成交变化区域
2013 年成交量为槐荫西客站片区，1-12 月份累计成交 1199530 ㎡，该区域多为刚需项目，以低总价，小户型为策略入市，如绿地国际花都，低价走量，且所推户型面积多为 90-130 平米的两室及三室，受到广大购房客户的青睐，获得较高去化。
其次为历城和历下区，本年度热点区域化纤厂片区有大量刚需项目入市，如保利华庭、万科城、莱钢凯旋公馆等，各项目开盘均取得较高去化，天桥区因无新项目入市，成交量为 299716 ㎡相对较少。
2013 年 9 月 8 号万科城首度开盘，推出 1#、2#、3#和 7#楼，户型面积有 86㎡、96 ㎡、106 ㎡、110 ㎡、122 ㎡和 140 ㎡，共 704 套，开盘当天清盘，去化率 100%。
表 2-2-1 去化理想的项目举例
历下区领跑其他各区房价
图 2-2-2 济南各区域住宅成交价格
2013 年济南市历下区房价领跑其他各区，区域以恒大帝景、名士豪庭、黄金山水郡等高端项目为主导，区域成交价格高达 10006 元/㎡。长清区 2013 年12 月份成交均价为 4869 元/㎡，位列最后。
成交量的的槐荫区十二月份均价仅为 7264 元/㎡，排名市内第五位，区域内现阶段仍以价格低的刚需住房产品为主。
各区域均有不同波动，其中天桥区涨幅最为明显，主要是区域内鑫苑名家后期洋房产品入市，拉动了改善性住房成交量，导致了价格的大幅上涨。市中区11 月份华润仰山和仰山红叶林高端项目的入市，带来大量成交，区域房价当月高达 15308 元/㎡，但随着成交量减少，价格逐步回落稳定。
图 2-2-3 济南各区域成交结构
如图所示，2013 年济南市内五区热销户型仍集中在 90-130 ㎡该面积区间主要覆盖客群为刚需及首改人群。而价格区间则主要集中在 6000-9000 元/平米。成交市场整体仍然以刚需及首改产品为主。
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第三部分：2013 年济南商品房写字楼市场分析
一、2013 年 1-12 月济南市写字楼市场供需状况
1、写字楼整体市场新增供应量较去年有所增加，新增供应与存量销售并存
图 3-1-12013 年度济南写字楼供应情况
2013 年济南写字楼市场新增供应为 20.9 万㎡，同比 2012 年 20.2 万㎡增加3.47%。随着济南城市地位的不断攀升，中心城区商务办公需求不断提升，多个项目比如世茂国际广场、华强广场、银座好望角等多个项目入市或者加推。此外，奥体汉峪片区、西客站片区的规划落地与实施推进，写字楼供需情况逐渐升温，多个新项目入市推售，如黄金时代广场、金域中心、鲁商国奥城、西元大厦、绿地中央广场等。
二、2013 年 1-12 月济南市写字楼市场成交状况
整体市场成交与去年基本持平
图 3-2-1 2013 年度济南写字楼月度成交情况
截止到 2013 年 12 月，济南写字楼市场共计成交 20.23 万㎡，成交均价为12922 元/㎡。今年整体市场上多个新项目入市，使得新增供应量和去化方面较去年有所增加，整体市场成交较去年相对活跃。
2014 年济南写字楼市场将逐步进入供应高潮期，西部西客站片区，东部的奥体汉峪片区未来都有大体量的写字楼产品供应。随着市场的逐步回暖和以及大量中高端项目的入市，比如东部汉峪金谷项目，西客站恒大项目、山东高速广场项目，市中心恒生晶石中心、济南中心、大众传媒大厦等项目，整个写字楼市场预期必将进入竞争更加激烈的新阶段。
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第四部分：2013 年商业地产市场分析
一、2013 年 1-12 月份济南商业地产供应情况
1、整体供应情况分析
图 4-1-12013 年 1 月-12 月济南商业地产供应情况
根据我司市场监测统计数据显示，2013 年 1-12 月份，济南商业地产类物业总供应量约为 169 万㎡，月度在售货量平均在 14 万㎡左右。
上图所示，济南商业地产项目分为纯商业类物业与底商类物业，2013 年纯商业物业的供应量占据市场供应的主力，随着整体市场的逐渐回暖，下半来纯商业物业供应量比例逐渐增大。
二、2013 年济南商业地产项目整体去化情况分析
1、整体成交情况
图 4-2-12013 年 1 月-12 月济南商业地产成交情况
2013 年 1-12 月份，济南市场商业地产项目，含纯商业项目及社区、写字楼底商类项目，网签总计成交约 33.6 万㎡，去化率仅 20%。成交不理想主要是受整体市场环境影响，客户投资热潮锐减以及开发商营销推广力度较弱。
2、成交价格分析
整体来看，2013 年 1-12 月份济南商业地产项目成交价格区间跨度较大，在1.5-11 万元/㎡之间。价格差距与具体商业类别、商业展示面、楼层、商业物业地段等因素紧密相关。
底商产品市场整体价格区间在 1.2-8 万元/㎡左右，其中中部区域作为济南市商业的核心区域，底商销售价格，约在 3-6 万元/㎡之间；东部和南部底商价格在 1.6-4.8 万元/㎡之间；西部和北部区域底商价格相对较低，约在 1.2-3万元/㎡左右。
纯商业物业一般位置较好，多处于中心区域，商业氛围浓厚，项目单价普遍较高。如开元广场价格区间在 3-11 万元/㎡，世茂国际广场价格区间在 3.5-8万元/㎡。
三、后市发展初步预判
结合 2013 年济南商业市场整体表现来看，纯商业项目因面临较大后续运营管理等一系列问题，后续市场前景并不乐观。在目前整体市场环境下，后续社区底商预计仍有可能成为投资的热点。
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第五部分：2013 年公寓市场分析
一、2013 年 1-12 月份公寓整体供应
1、济南市公寓供应情况分析
图 5-1-1 济南 1-12 月份公寓市场供应
2013 年，公寓市场整体供应量 33.6 万平米，同比去年下降 6.7%。公寓市场新增供应较少新增供应量 11 万平米。在售供应量主要集中在东部区域，如丁豪广场，汇东国际，杰正山山山和龙奥九号等。
二、2013 年 1-2 月整体去化情况分析
1、整体成交情况
图 5-2-1 济南 1-12 月份公寓市场成交情况
2013 年，整体公寓市场成交量为 14.3 万平米，整体去化率为 42%。上半成交量较少，占总成交量的 31.3%，下半年成交量在新增供应激增的推动下略有起色，月平均去化为 1.64 万㎡，7-11 月份总成交量占全年总成交量的 68.7%。
2、整体成交价格
2013 年，整体公寓市场均价在 10013 元/㎡，同比去年下降 1.1%。在上半年公寓价格稳定期过后，年中低价项目如东都国际以 5900 元/㎡入市，导致了公寓市场整体价格下降。年终公寓市场整体价格又受市中区域连城国际，金光健康城等贵价公寓项目的开盘影响，进一步上涨，12 月份济南公寓市场成交均价11620 元/㎡。
三、后市发展初步预判
截至 2013 年年底，济南市公寓供应量分布仍呈现东部区域一家独热的发展态势。而随着城市开发热点的西进，明年西部有多个项目有望推出公寓类产品，如梦世界 lomo 公馆，凰大厦，和信 soho 等。济南西部区域公寓明年或进入集中放量阶段。
第六部分：2014 年房地产市场预测
一、政策走向分析
十八大三中全会强调建立长效市场机制，构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，并以市场调控手段为主，加快房产税立法及推进相关改革。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段退出仍需一个过程。由此判断未来 2-3 年内限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，短期内不会退出。
二、商品房市场走势判断
1、未来供应充足，后续基调以求稳为主
2013 年济南成交住宅用地达 421 万㎡，从供应角度来看，未来一段时间住宅产品仍将保持较高的供给量。同时在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势，在总体政策环境无大的异动情况下，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。
2、市场格局将进一步均衡
从 2013 年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从 2013 年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
3、行业聚集度进一步提高 品牌企业之间竞争日益激烈
大型房企主导济南市场的局面已经形成，并且随着万科、世茂、龙湖的进驻，中海、绿地、恒大等在售楼盘的不断入市，未来品牌企业的之间的竞争将日益激烈。
4、整体成交均价有望稳步上升
从 2013 年济南市场成交来看，刚需大盘主导市场成为一大趋势，结合 2013年在售项目潜在供应来看，虽然高端楼盘放量有所增加，但中等价位大盘仍为市场供应的来源。受于供求关系的影响，在无重大政策的影响下，价格稳步上升仍将是大势所趋。
西部西客站片区、东部历城奥体汉裕均规划有大量写字楼、公寓类产品，初步统计有逾千万平米体量。面对历史供应的峰值，可以预测 2014 年济南写字楼公寓类物业竞争将会呈现白热化程度，整体去化压力将比住宅产品更为巨大。
合富辉煌（中国）山东公司 市场研究部
2014-01-10
精彩阅读：
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