[摘要] 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在 40%左右，明显优于去年同期水平。
第二部分：2013 年济南商品房住宅市场分析
一、2013 年 1-12 月济南市商品住宅市场状况
1、供需两旺，楼市运作良好
图 2-1-12013 年 1-12 月济南住宅市场累计供应量
截止至 2013 年 12 月，济南市内五区商品房全年累计供应 495.1 万平米，同比增长 34%。这一数值也达到历史水平。
图 2-1-2 2013 年 1-12 月济南住宅市场累计成交量
截止至 2013 年 12 月，济南市内五区商品房全年累计成交 423.5 万平米，同比增长 33%，同样刷新了历史成交记录。
图 2-1-3 2013 年 1-12 月济南住宅市场供求交情况
从各月份成交数据来看，2013 年济南楼市整体表现供需两旺的局面，全年去化率均维持在 40%左右。1 月份新的房贷利率政策，房贷利率下降 0.5 个百分点，为年初楼市开门红做好了铺垫。3 月份济南新国五条的悬而不决，进一步刺激了济南房地产市场的购房需求，当月供应量、成交量和去化率达到年度峰值。随后济南楼市进入短暂调整期，经过 6 月，7 月份的过渡，大量开发商选择在金九银十传统旺季推出新盘，市场供应量不断增长，楼市也迎来全年第二个高峰，9 月份去化率高达 48%。年末济南楼市相对平淡 12 月份去化率维持在 28%左右。
2.房价结构性提高
图 2-1-4 济南住宅市场成交价格走势
2013 年济南市内五区住宅成交均价 8360 元/平米，同比上升 6.4%，主要受新增供应产品结构影响，如恒大帝景、万科城和华润仰山红叶林等高价项目入市带来大量成交，整体拉高市场均价，另一方面刚需项目价格也普遍上涨，多个项涨幅逾 1000 元/㎡。同时受各区域成交量月度差异的影响，月度成交均价出现起伏变化。2013 年末历下，市中等高价盘集中区域成交量下降显著，住宅总价亦被带动下降。
二、2013 年市内各区市场表现
1、槐荫区西客站片区为楼市成交主力
图 2-2-1 2013 年 1 月-12 月济南各区域商品房住宅成交变化区域
2013 年成交量为槐荫西客站片区，1-12 月份累计成交 1199530 ㎡，该区域多为刚需项目，以低总价，小户型为策略入市，如绿地国际花都，低价走量，且所推户型面积多为 90-130 平米的两室及三室，受到广大购房客户的青睐，获得较高去化。
其次为历城和历下区，本年度热点区域化纤厂片区有大量刚需项目入市，如保利华庭、万科城、莱钢凯旋公馆等，各项目开盘均取得较高去化，天桥区因无新项目入市，成交量为 299716 ㎡相对较少。
2013 年 9 月 8 号万科城首度开盘，推出 1#、2#、3#和 7#楼，户型面积有 86㎡、96 ㎡、106 ㎡、110 ㎡、122 ㎡和 140 ㎡，共 704 套，开盘当天清盘，去化率 100%。
表 2-2-1 去化理想的项目举例
历下区领跑其他各区房价
图 2-2-2 济南各区域住宅成交价格
2013 年济南市历下区房价领跑其他各区，区域以恒大帝景、名士豪庭、黄金山水郡等高端项目为主导，区域成交价格高达 10006 元/㎡。长清区 2013 年12 月份成交均价为 4869 元/㎡，位列最后。
成交量的的槐荫区十二月份均价仅为 7264 元/㎡，排名市内第五位，区域内现阶段仍以价格低的刚需住房产品为主。
各区域均有不同波动，其中天桥区涨幅最为明显，主要是区域内鑫苑名家后期洋房产品入市，拉动了改善性住房成交量，导致了价格的大幅上涨。市中区11 月份华润仰山和仰山红叶林高端项目的入市，带来大量成交，区域房价当月高达 15308 元/㎡，但随着成交量减少，价格逐步回落稳定。
图 2-2-3 济南各区域成交结构
如图所示，2013 年济南市内五区热销户型仍集中在 90-130 ㎡该面积区间主要覆盖客群为刚需及首改人群。而价格区间则主要集中在 6000-9000 元/平米。成交市场整体仍然以刚需及首改产品为主。
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