地产开发商资金链吃紧“大鱼吃小鱼”序幕拉开

每日经济新闻  2011-03-10 08:49

[摘要] 楼市大考之下，房企发债频繁。尽管借信托基金等一切手段融资，但房企资金链仍然吃紧。

 

从价格情况看，中原8个监测城市中有5个城市价格上涨，其中重庆、北京、深圳3个城市涨幅超过10%。另据中原领先指数二手房价格指数显示，2011年1月，五大城市二手房市场成交价格也继续攀升，除北京外，其余城市环比涨幅均有所放大。其中上海、广州两城市价格环比涨幅分别为4.71%和3.39%，为近12个月来单月涨幅。

从标杆房企销售情况看，在万科(万科A(8.34,0.15,1.83%)，000002.SZ)销售放量的带动下，国内10大标杆房企销售面积同火热的上个月基本持平。中原统计数据表明，2011年1月，10家标杆房企总成交面积约400万平方米，同比增加近6成之多，始终保持自2010年9月以来良好的销售态势，近期《新国八条》出台以及沪、渝房产税进行试点也尚未影响标杆房企的销售业绩。

其中，万科于2011年1月实现销售面积165.4万平米，销售额达到201亿元，两项指标均再创公司月度历史新高。万科业绩如此之好的原因在于认购住房和签约存在“时间差”，即2010年12月已认购的房源大量结转到2011年1月签约所致。在目前市场大环境下，万科“快速周转”的商业模式、均衡的城市布局，加上中小户型为主的产品结构，都将助力其在未来市场调整期中继续保持优势。

各大重点城市2011年1月楼市成交依然保持高位的主要原因，一是2010年前几次调控政策效果不显著，购房者因担心未来“限购”政策升级反而促使这部分人加快购房步伐；二是通货膨胀形势下居民投资房产保值的需求不断增强；三是开发商近期不断加大推盘力度；四是第三次调控政策在1月底出台，降低了对前半月的市场影响度。

持续缩量成降价前兆？

房地产成交是否出现持续缩量是房价走势的重要指标，以一线城市上海所经历的三次楼市调控情况为例：

2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月(2005.05??2006.01)、9个月(2008.06??2009.02)、3个月(2010.05??2010.07)。期间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是以成交量的大幅下降开始，以成交量的显著回升作为终结。

从此次新“国八条”颁布以来市场反应情况看，加之春节假期影响，短期市场成交已出现严重萎缩，这将迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场，使得首套自住和改善性需求将占市场主流。

但由于购房成本不断提升，自住和改善需求者对市场房价将更为敏感，短期内该群体必然持币等待，价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要标准。显然，各地楼市供求双方短期内已进入观望期和新的博弈阶段。