[摘要] 楼市大考之下，房企发债频繁。尽管借信托基金等一切手段融资，但房企资金链仍然吃紧。
楼市大考之下，房企发债频繁。尽管借信托基金等一切手段融资，但房企资金链仍然吃紧。
3月8日，万科在2010年的业绩发布会上公开承认，今年开发商土地购买力下降，资金链趋紧是非常确定的事情。而在此之前，万科在广州一场悄无声息的豪宅项目收购案，似乎拉开了今年房地产市场上“大鱼吃小鱼”的序幕，恒大、海航置业、阳光城集团等资本相继进入。调控之下，房企之间并购潮汹涌。
曲线拿地
2月底，广州市场上有消息传出，万科收购广州番禺区一名为新光城市花园的豪宅项目。此后，原项目负责人公开对媒体承认，万科的项目收购已于去年年底全部完成。该项目的原代理商合富辉煌工作人员已撤离完毕。
据了解，万科收购的上述豪宅项目，在2010年曾几度跻身广州最贵豪宅之列。近期，该项目推出的别墅盘对外报价高达4万元/平方米。这是今年万科收购深圳建设失败后的第二次收购。市场消息还显示，当前万科在华南多个收购项目正处于洽谈中。
收购市场上，活跃的不止万科。
近日，海航置业借道中融信托合作发行了一笔规模为2亿~4亿元的贷款集合资金信托，主要用于收购海南航空股份持有的科航投资一定比例的股权，科航投资的主要资产为北京海航大厦。
2月中旬，阳光城集团股份有限公司以3.75亿元的价格收购福建汇泰房地产开发有限公司75%股权，自然人王建乔以3.40亿元收购卧龙地产集团股份有限公司8.17%股权。
此外，来自日本的三菱地所株式会社以7961.94万元的价格收购沈阳澳特莱斯房地产开发有限公司30%股权。
日前，保利地产高层在接受记者采访时也表示，一系列调控政策的叠加会导致2011年的房地产市场出现一定的波动，保利在拿地方面将会采取旧城改造、联合竞买、合作开发等方式，在降低成本的同时维持公司发展需要。
“在政策调控之下，房企资金确实比较紧张，通过并购拿地，成本比招拍挂要低。”一港资开发商土地研发部人士对记者透露，对于他们来说，在内地拿地比较难，所以通常会选择收购项目股权或者联合拿地方式，可分散风险，降低成本。
数据显示，今年前2个月，各地城市屡现土地流拍。中房指数院数据统计显示，2月份120个城市共成交土地881宗，环比减少56%。
行业或洗牌
并购潮汹涌的背后，开发商资金链正面临严峻考验。
“今年信贷肯定比以前紧了，如果不降价出货，回笼资金，开发商资金链将面临严峻考验。”上述港资开发商人士表示，下半年中小房企资金链断裂的可能性会增大，大企业借此并购的现象将更为明显。
无独有偶，3月8日下午，万科在深圳召开2010年业绩发布会，公司董事会秘书谭华杰公开承认，今年行业可用的资金肯定下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。
大连万达集团董事长王健林在两会期间接受媒体采访时也表示，在政策的强势调控下，今明两年的房地产市场应该都是下行态势，房地产商的日子比较难过。
Wind公开数据显示，到目前为止，2011年有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及交易金额高达约300亿元。
ChinaVenture投中集团研究报告显示，房地产行业并购案从2010年四季度开始即呈现活跃态势，尽管2011年前两个月并购市场整体活跃度不足，但相比其他行业，房地产企业并购交易规模仍较大。
“现在是大浪淘沙的时机，在调控政策之下，中小企业不好做，正是大鱼吃小鱼的时候。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，广州市区地块稀缺，很难以低价拿到合适土地，万科在广州只有并购才能拿得到好项目，其他城市的情况也差不多。
广州新城市投资控股集团经营总监认为，市场现在正经历洗牌，政策重压下，下半年将会有大规模的并购潮出现。
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（来源：《环球财经》杂志）未来国内楼市的走势将由不同城市供求对比状况、地方政府政策执行力度强弱、各个城市楼市本身发展特点等因素来决定，但总体来看，市场正在向有利于购房者一方的方向倾斜
■中原地产研究院
2011年1月底的新年春节前一周，第三轮调控新政突然推出，令各地楼市有些“措手不及”。1月26日出台的《新国八条》迫使各地购房群体迅速转向观望，市场供求均出现明显萎缩。楼市调控新政2011年1月的全面升级，使该时段可望成为国内楼市火爆和趋冷之分界线。
值得注意的是，此次调控期间还同时推出紧缩货币政策以及沪、渝试点的房产税征收政策，这就使各地楼市行情更加雪上加霜。
据中原地产调查，在上述政策的强力作用下，市场即刻转入观望期，供求出现明显萎缩。尤其是出台征收房产税政策的沪渝两大城市，不但市场短时间内发生了逆转，甚至该逆转可能会产生持续效应。
作为前两轮调控政策的延续，“三次调控”在限购、营业税、二套房贷等方面全面加强调控力度，终于给持续火爆的国内楼市浇了一盆冷水。鉴于“三次调控”所产生的强有力影响，未来国内楼市的走势将由不同城市供求对比状况、地方政府政策执行力度强弱、各个城市楼市本身发展特点等因素来决定，但总体来看，市场正在向有利于购房者一方的方向倾斜。若新政效应持续蔓延、地方政府严格执行和落实新政的话，未来楼市可望走入降价通道。
年初市场淡季不淡
回顾2005年以来历次楼市调控时段的“节点”，新政往往是在“两会”召开前后推出。此次的另类推出时间，在政府部门实属少见，究其原因主要与近期房地产市场持续火爆表现直接相关。
一月历来是楼市淡季，然而2011年各地市场却是淡季不淡。因承接2010年12月楼市的火热走势，2011年1月主要城市楼市环比成交并未出现大幅回落。虽然2010年前后已出现连续两轮楼市调控的压力，但国内楼市的调整幅度仍弱于预期，各地市场的房价不跌反涨。
从成交情况看，2011年1月，各地新房市场供应虽有所下降，但成交却不俗。据中原监测8个重点城市新房数据显示，成交面积达到699万平方米。尽管环比下降21.4%，但是同比大幅度增长22.7%。
从价格情况看，中原8个监测城市中有5个城市价格上涨，其中重庆、北京、深圳3个城市涨幅超过10%。另据中原领先指数二手房价格指数显示，2011年1月，五大城市二手房市场成交价格也继续攀升，除北京外，其余城市环比涨幅均有所放大。其中上海、广州两城市价格环比涨幅分别为4.71%和3.39%，为近12个月来单月涨幅。
从标杆房企销售情况看，在万科(万科A(8.34,0.15,1.83%)，000002.SZ)销售放量的带动下，国内10大标杆房企销售面积同火热的上个月基本持平。中原统计数据表明，2011年1月，10家标杆房企总成交面积约400万平方米，同比增加近6成之多，始终保持自2010年9月以来良好的销售态势，近期《新国八条》出台以及沪、渝房产税进行试点也尚未影响标杆房企的销售业绩。
各大重点城市2011年1月楼市成交依然保持高位的主要原因，一是2010年前几次调控政策效果不显著，购房者因担心未来“限购”政策升级反而促使这部分人加快购房步伐；二是通货膨胀形势下居民投资房产保值的需求不断增强；三是开发商近期不断加大推盘力度；四是第三次调控政策在1月底出台，降低了对前半月的市场影响度。
持续缩量成降价前兆？
房地产成交是否出现持续缩量是房价走势的重要指标，以一线城市上海所经历的三次楼市调控情况为例：
2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月(2005.05??2006.01)、9个月(2008.06??2009.02)、3个月(2010.05??2010.07)。期间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是以成交量的大幅下降开始，以成交量的显著回升作为终结。
从此次新“国八条”颁布以来市场反应情况看，加之春节假期影响，短期市场成交已出现严重萎缩，这将迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场，使得首套自住和改善性需求将占市场主流。
但由于购房成本不断提升，自住和改善需求者对市场房价将更为敏感，短期内该群体必然持币等待，价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要标准。显然，各地楼市供求双方短期内已进入观望期和新的博弈阶段。
从开发商角度看，由于2010年市场成交连续放量，资金普遍比较充裕，故短期内缺乏降价动力。近期开发商将会减少购地金额并谨慎推盘，这将使各地市场短期内新房供应缩量。
从市场供应情况看，由于2010年房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，这将大大缓解2011年上半年市场供应偏紧的局面。
从市场需求情况看，此轮调控政策对市场的影响程度主要还是取决于不同城市楼市的泡沫程度以及投资投机所占比例。凡是泡沫程度和投资投机比例大的城市，受调控政策的影响也就越大，尤其是一二线城市的需求因受“限购政策”的影响将出现较大幅度的下降局面；而大量二三线城市市场由于自住需求强烈，受调控政策影响相对就较小。
从物业本身情况看，高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅。高端物业购房者大都已拥有两套以上住宅，因受“限购政策”的影响，该群体已经不具备购买资格，故高端物业未来将面临更大的不利影响；中低端物业因以自住需求为主，受冲击相对较小。只要价格回归到合理水平，市场上依然不缺乏具有购买资格的潜在需求。
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