[摘要] 政务、体育、产业、高尚居住……当一个国际都会所需的元素，都前所未有的汇聚于此。时至今日，我们该站在何种高度上去审视她的成长？又该以何种思索去斟酌她的未来呢？2012年7月25日下午，济南房天下与启德国际金融中心共同承办了“2012济南城市中央商务区（CBD）发展论坛”。
【董丽丽】：刚刚从我们整个区域的规划和我们可以给未来企业提供的良好环境做了陈述，我们看到乐总对刚才的讲话一直频频点头，我想您对于这个区域的发展也是有自己独到的见解，请你介绍一下。
世联怡高董事长乐智强
【乐智强】：参加东部新区的活动也不是次了，我记得上次搞了一个东拓论坛，我和程教授一起做了一些探讨，关于济南CBD的建设我觉得已经不是真正的问题，刚才政府，代表一个城市的权威，而不是市场的声音或自发形成的不同的叫法，所以我是觉得关于东部济南市CBD的建设应该讲已经到了一个怎么样去深化的问题，就像今天提出的，见证、突破、蜕变，现在已经到了蜕变的过程，如果像程教授讲的一些功能、基本条件和一些要求，其实现在来看从市场角度来看待这个问题，对济南来讲如果说前几年咱们市政府对济南城市建设定调，我们讲不同区域的方向，东拓、西进、南控、北跨、中疏的理解，现在这个方针实施已经有5年以上了，这5年以上的变化东部越来越突出它是一个城市的领头羊的作用，特别是济南城市升级的领头羊的地位，这个地区CBD的概念得到政府认可，应该说已经是站在一个高地，应该从引进的角度来看这个城市的发展。我觉得这个和过去城市的定位，和发展的节奏和城市的资源（包括空间资源、建设现代新城的基础条件以及本身形成的产业资源和商务需求的资源），在这个区域里面应该讲毋庸置疑在济南各个片区里面它是最优的，如果说在某一个方面，如果跟其他区域比较，比如说成熟度角度来讲，可能比市中区相对弱一点，但是从需求来讲，市中区客观上已经没有多少空间让它去承载新的城市发展功能，所以我觉得这已经不是人的主观判断，从客观的角度，应该讲东部，咱们这个地方的机会应该是理所当然地承接城市功能的升级和延续。
所以我讲济南CBD建设的升级应该在东部是当仁不让的。
我现在的角色应该是三重角色，一个是参与的角色，前段时间跟东部的建设领导关于东部一些特殊的地块进行论证，我有幸参与进来，还有东部的项目，包括中铁的，还有鲁商的，还有黄金的，包括现在华强的，综合体的、代表高端居住的，我们怎么样完善CBD的功能，我们都参与了，虽然我们是具体运作的，但是这个过程，怎么样真正让CBD名副其实，这是我参与的一个角色，我觉得在这个过程中感受到了市场的变化、政府的变化，包括济南市和外界的交流、沟通的变化，所以我觉得东部越来越成熟，服务程度越来越高，认同度越来越强。这是参与的角色。
第二个角色，我们自身就是一个企业，我们企业在济南发展十年，过去是创业，到成长，一直到现在，作为一个上市的企业要求，总部基地的之地，我们自身的行动也是对这个区域的认可，因为这个地方我认为作为一个现代企业的总部，虽然我们代表的是现代服务业，我想我们的行动也代表了这个城市的号召力以及它这个环境给我们带来的要求，我觉得是匹配的。
第三个角色就是招商。最近我们也听说很多投资商参与济南的建设，就是刚才周主任讲的，不仅仅是去买楼，还包括投资，他们对这个区域的认同，应该来讲，东部提供的环境和他们在其他城市，在未来类似CBD概念的区域来讲，他们对东部是认同的，所以我觉得东部的建设应该说到了一个蜕变的过程，这个蜕变的过程其实很多的方面已经得到了大家的公认，就是没有第二选择。从总部基地的选址，因为东南西北中都有企业，就是愿意到山东做的，甚至已经扎根山东的企业的指挥高地，基本上这边，因为其他区域要么是交通和各种资源承载不了他的需求，要么他的硬件条件不具备，要么他的形象要求不具备，等等。所以对东部的定位已经是他们毋庸置疑的。
我觉得这里面感受最深的是东部CBD的建设的确是政府主导、市场推动，这两股力量是在咱们济南的城市建设历史上次的。过去的城市建设有两次发力，要么政府主导，缺乏市场，它是一种单向的，所以造成了很多遗憾。但现在是由政府主导，而且政府主导是市场化程度很高的，就是刚才讲的，政府参与到了帮助投资商的过程中，我们现在CBD的建设招商引资也好，企业入驻也好，已经不再是企业单纯的行动，而是符合区域建设功能的，同时有政府协助企业解决市场化问题的一个有力的帮手。所以说很多的企业，甚至是一些高端的金融企业，他们的行动，他们去购买也好，去建设也好，已经不再是一种市场行为，而是一种战略行为。而这个行为，政府、投资商和经营商是良性互动的，所以我觉得未来可能在CBD的建设，包括市场模式中已经不是一家去做。
包括我们在这个里面帮助投资商去从市场的角度，政府的力量、政府的作用也存在里面。刚才提到一些条件包括政策的优惠，我现在想起来，其实我们很多项目是具备的，因为参与东部建设的企业已经不是过去低层级的开发模式，而是基本都是性的，有先进理念的，有适合CBD建设标准的企业参与，这样让真正的客户落地没有障碍。在这个背景下，我觉得应该是集天时地利人和的力量，使CBD真正地实现。而且随着这5年的见证，从2007年到现在2012年，包括全运村、奥运中心包括政府的迁移，包括现在在整个CBD里面各有不同的侧重，有金融中心集群，有总部基地集群，有政府办公集群，很丰富地把CBD的概念一步步去完善，在这个过程中，随着周边东部高新产业集群的带领下，以及周边的公寓配套等等，在这个背景下，我觉得济南的CBD应该在国家的大中型城市里面，我觉得它的先天条件是非常足的，避免了过去摸索出来走弯路的教训，所以我想作为我们参与的企业这个角色来讲，我是很有信心的。刚才投资公司的董总和历下区的周主任讲的我作为企业非常认同，我作为企业也有信心参与到其中，更对济南东部CBD的建设充满信心。谢谢。
【董丽丽】：谢谢乐总。刚刚我们周主任和乐总分别从政府和企业的角度对CBD的认识做了分享，接下来我们听一听专家程教授对中央商务区是怎么理解的？有请。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
