直播回顾:2012济南城市中央商务区（CBD）发展论坛

房天下  2012-07-25 18:11

[摘要] 政务、体育、产业、高尚居住……当一个国际都会所需的元素，都前所未有的汇聚于此。时至今日，我们该站在何种高度上去审视她的成长？又该以何种思索去斟酌她的未来呢？2012年7月25日下午，济南房天下与启德国际金融中心共同承办了“2012济南城市中央商务区（CBD）发展论坛”。

政务、体育、产业、高尚居住……当一个国际都会所需的元素，都前所未有的汇聚于此。时至今日，我们该站在何种高度上去审视她的成长？又该以何种思索去斟酌她的未来呢？2012年7月25日下午，济南房天下与启德国际金融中心共同承办了“2012济南城市中央商务区（CBD）发展论坛”，济南地产界各路精英以及相关业内专家汇聚启德国际金融中心，共同针对城市中央商务区对城市发展的意义等相关问题展开讨论！点击进入直播页面

【董丽丽】：各位领导，各位来宾，大家下午好，这里是由房天下和启德国际金融中心联合举办的2012济南城市中央商务区（CBD）发展论坛，我是今天的主持人，来自房天下的董丽丽，在此对各位的到来表示欢迎和感谢。

首先给大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

济南市历下区东区工程建设指挥部副局长周涛；

济南市城投副总经理、董事董文湖；

山东师范大学房地产系主任程道平教授；

世联怡高董事长乐智强；

山东启德置业总经理刘声元；

房天下济南分公司总经理李留军；

中国铁建国际城总经理王建军；

龙奥金座营销总监孙建伟；

康桥颐东市场部经理魏金川；

东拓置业解春晖；

鲁商国奥城陈通；

好的，再次对各位的到来表示感谢！接下来有请济南房天下总经理李留军，李总先生致词，有请李总。 

【李留军】尊敬的各位领导，地产界的同行们：

房天下济南分公司总经理李留军

欢迎各位参加由房天下和启德国际金融中心共同举办的本次发展论坛！

奥体中央商务区担负着引领城市新中心的重任，意义深远。截至现在，已经有诸多品牌发展商在这里耕耘，还有很多发展商正在抛出橄榄枝，我们也期待未来会有更多的发展商在这里并肩作战。作为有责任的媒体，房天下愿意与各位一起，将奥体中央商务区这个区域正在或者将会给济南带来的非凡意义，通过互联网传播得更远，为这个区域的快速发展贡献一份我们的力量。

最后，预祝本次论坛圆满举行！

【董丽丽】：感谢李总，接下来有请东道主山东启德置业总经理刘声元刘总致辞。

山东启德置业总经理刘声元

【刘声元】：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！

2012济南城市中央商务区（CBD）发展论坛在政府各级领导、各位专家、学者、媒体、同仁的大力支持下，今天在启德国际金融中心顺利开幕，我谨代表论坛组委会对各位的关爱和支持表示衷心的感谢！

本次论坛的主题是：城市中央商务区对城市发展的意义。中央商务区CBD是一个城市发展的核心区域，指示城市未来发展的方向。经年耕耘的济南，“东拓”的宏伟蓝图已蔚然大观。政务机构文体产业、高尚居住在东部新城（文博片区）赫然崛起、密布云集，一城焦 点完美呈现。这里是济南的中央商务区，是区域金融中心梦想赖以实现的中央商务区，不远的将来，更是极具国际气质的中央商务区。

政府全力打造，百姓寄予热切而美好的期待。济南这座城市在它的带动下如何向世界翱翔……今天，让我们畅所欲言，共同燃起明天的希望，最后祝2012中央商务区发展论坛圆满成功！谢谢大家的到来。

【董丽丽】：感谢刘总。众所 ，伴随着我们城市化进程的快速发展，我们东部新城即将破茧而出，中央商务区又会对济南的发展带来怎样的影响呢？今天房天下和启德商务中心举办的2012济南城市中央商务区发展论坛，邀请到了政府相关的领导、业内的专家和开发企业的代表共聚一堂，共同来探讨中央商务区的发展。进入正式的议题之前我们周局长带来了一个东部区域的宣传片，来跟大家分享一下。

（播放宣传片） 

【董丽丽】：我在看到这个片子的时候内心是非常澎湃的，我们可以看到中央商务区未来的发展是不可限量的，而且这样的宏伟蓝图正在一点一点地变为现实。接下来就进入我们今天的个议题：走进CBD中央商务区。

其实CBD这个概念我们在很久之前就在提，我们也一直在酝酿CBD，但是济南的CBD到底在哪个区域，而且有哪个地区有实力承担这个CBD，首先有请城投董总给我们做一下介绍。有请。

济南市城投副总经理、董事董文湖

【董文湖】：十分感谢启德国际，这样的活动应该历下区政府部门做更合适，难为人家企业了。这个区域应该说从2005年启动奥体中心建设、结合奥体中心建设开始实施东部新城区的规划。刚才说的中央商务区这一片的规划、策划应该说是从2007年开始。整个这个片区从规划方案开始就是国际性的，当时没确认，或者没定名，随着发展我们定名为中央商务区。

2002年是济南市的轮发展，刚才说的这个位置是省政府预留的，结合奥体片区的规划策划了这么一个中央商务区。当时定了这个城市的行政中心，意味着相当一定的产业发展方向要在这边，包括相关的服务行业，一个中心一个城市，一个是以交通枢纽为主的中心，一个是以行政功能为主的，再就是像杭州这样的城市，以商业旅游为主的中心区，多数城市都是围绕这几个方面建设城市中心区的。

今天的题目一个是见证，一个是突破。见证过程，应该说在座的人，我们都在一步步地见证中央商务区形成的过程。2009年之前，济南市要迎接运动会，重点把几个项目围绕奥体中心片区周边的城市，再一个省立医院，包括省军区，包括省国资委的建设，我说的这些是什么意思呢？包括现在我们要谈的商务区的形成，就是突破，一个需要企业的资产，一个是宣传的资源，不借势宣传，包括启德国际，宣传还需要加强，我准备怎么干，将来对这个片区是一个什么概念，要得到社会的认可。

再一个就是要借势，今年济南市新的市委市政府确定了新的建设目标——打造美丽泉城，围绕这个目标又成立了东区指挥部，过去咱们奥体有一个指挥部，功能是很强的，它能够调动政府的功能，围绕一个项目开展渗透性的工作。如果说单纯靠企业去做恐怕有时候信息上会出现不对称，就像跑规划一样，跑了今天可能那边出现问题，协调是很重要的。

如果说项目的问题，包括其他项目，由指挥部统一调度，尤其是围绕项目的基础设施，就可以实现调度的步骤一致，第二能实现资源共享。

作为地方政府来讲也希望企业或者是项目单位能够结合城市的发展实施起来，因为作为城市的功能区，他的目的个是实现城市功能区域的实现和城市规划目标的实现，作为地方政府也需要一个产业的置换，过去历下区是一个半农村性质的，通过中央商务区的形成，他的产业性增强了，说实在的，他的项目进展越快，他的税收形成越快，税收资源形成越快，所以这是能够调动地方政府积极性的原因。

再一个，我个人感觉，应该说启德国际这两年能成气候，包括其他项目也是这样，融资对建设项目的并购得一年半多，但是国家也在提，任何经济调控都有一定的局限度，房地产调控也不外乎是这样的，所以说，尤其是房地产行业，涉及到国家的产业太长，面太广，所以说我觉得这种调整是需要的，包括近期国家几次降息也看出来了，所以要抓住现在这个机会，不要等着机会成熟了，机会成熟了可能就没什么了。一个项目需要大量的融资，如果融资不好或者是组织不好可能会影响到项目的进展。包括恒隆广场恒隆集团他们也面临这个问题，他的资本实力也很大，因为哪一块也是我们操作起来的。所以说需要整合几个方面的资源，才能把这个项目建设好。早一天建设早一天，作为企业投资就需要见。

当然作为我们济南城投集团也是济南东部片区的责任单位，我们也会和历下区的区委区政府一道为大家提供较为满意的服务，有不周的地方请大家及时沟通，我们和历下区区政府，大家在发展的过程中，或者对这个片区的发展有什么问题欢迎提出来，由分管部门来调度，尤其是垄断性行业的配套资源给大家提供服务要介入，因为你不提出来，很难意识到你需要什么，经常沟通。

最后我祝愿论坛圆满成功！ 

【董丽丽】：非常感谢董总的分享。接下来为大家介绍一下刚来的这位嘉宾，是华强广场营销总监冯吉超冯总，欢迎您。刚刚董总从很多方面介绍了东区中央商务区的发展，其实我们也是很切实地能够体会到、感受到东部区域的发展势头，同时我们也转换一下思路，不论是对于建设中央商务区的企业还是未来入驻CBD的企业，我们想了解的一个问题是CBD的未来规划和它配套的建设，这个问题我想有请周局长跟大家分享一下。

【周涛】：今天很高兴参加启德中心和房天下举办的这个发展论坛。作为历下区政府东区指挥部的一员我有义务和责任对CBD的建设发展工作，把我了解的情况向诸位做一个介绍。

济南市历下区东区工程建设指挥部副局长周涛

刚才这个片子是为了市委市政府对几个县市去进行巡视的汇报，是一个分享。我们CBD的规划范围，看这个图，大约是1.85平方公里。这个CBD应该说是我们政府主导规划实施的一个中央商务区，因为刚才领导讲了，整个东部新城建设始于2006年，围绕全运，围绕龙奥大厦建的，建成之后我们提议在这个地方建一个中央商务区，慢慢地争取形成一个中央商务区的规划，而且这个规划大家也谈到了，西边有CBD，高新区也有，市中区也叫，但是咱们这个规划、这个范围、这个设计是经过济南市城市规划委员会于2011年3月17日正式批准的，片子中有一个城市设计，应该说这是我们济南市的一个CBD。至于说其他区怎么叫，大家都想发展，心情我们也能理解。

CBD起源于上世纪的美国，大家把它叫做商务中心、区域中心等等，这个1.85平方公里，我们规划的是1.8平方公里，总的建设规模达到536万平方米，其中有3个超高层建筑，形成了中央商务区的门户和形象标志，包括启德在内。向西和启德对着有一个，南边有一个，这三个超高层的建筑形成了济南中央商务区的形象。启德的位置非常好，规划的是一轴一心四区，这是政府规划的，当然片子里面我们由于某种需要做了三区。这一轴是CBD的中轴线，就是连通整个CBD中心的，一心就是中央绿心，占地超过泉城广场的两倍，这是整个CBD的休闲、娱乐、活动的地方。一轴一心。

四区是这样的，一个是启德这一片，我们叫中央活力区，最北端叫总部经济区。这里是中央活力区，像启德，这边有一些商业配套，包括待开发的地方。然后是经十路南的区域，和经十路北的区域。这个中心的跨度是在200多米，地下建了四层，济南市的三、四号地铁线都在这里交汇，这个济南市还没有，国外和香港都有，地铁、公交、购物直接到楼里去，地下是四层。

现在我们配套建设了些什么呢？配套建设了37万平方米已建成，在建的114万，三个项目，包括历下区搞的101大厦，然后是鲁商、然后是黄金，这三个项目正在建设，也是100多万平方米。还有待建的5个项目，包括刘总的启德国际金融中心、中国人寿，历下区还有一个文博金融中心，还有待建的项目，这是整个的CBD规划。容积率比较高，现在达到了9.5，应该说这是济南市没有过的，大家都知道在城市里面很受压抑。

但是从这个规划来看我们现在分析，面临着许多问题。怎么讲呢？规划滞后，什么叫规划滞后？因为整个的城市源于奥体中心，这里是省高院，这边是省立医院，恰恰是他的建设在前，CBD的规划在后，就是搞了一些不适宜的行政办公或其他的设施，割断了整个CBD的联系，而且这些规划隔离基本上不超过100米，这是我们的规划滞后。先建了这么多东西，去年我们的CBD才开始建设，所以这一片虽然体量比较大，黄金40多万，启德53万，但是整个联系不大。不管是地上、地下大家都有感觉，而且有这几个单位在这里。

针对这种情况历下区配合城投进一步扩大范围，就是把北边的这一片，就是工业南路、大兴河，再加上鲁商这边的一片，大约是4平方公里，正在请新疆、河北的规划之父刘大师做详细的规划。干什么呢？就是重新把这里面没列入范围的或者已经列入范围的再进一步地深化、细化。这是我们步的工作。

第二步的工作就是刚才讲了，扩大辐射区的范围，我们叫核心区、中心区、辐射区。辐射区东到奥体东路，西到燕山立交，北到工业南路，南到旅游路。为什么南到旅游路呢？因为我们现在是后CBD时代，没有配套、没有住宅是留不住人的，我们想沿旅游路这一代搞一些配套设施，包括转山片区，原来前面是商务，后面是搞一点住宅，一部分配套。这样整个的面积，辐射区的面积在10平方公里，规划的目标，大家可以看到，我们现在在建的，包括经过几年或者一段时期内，中央商务区辐射区的建筑规模能够达到2000万平方米，整个区域的GDP能达到1000亿元，区域的税收达到200多亿。这是我们东区指挥部今年3月份成立以后了解情况、进入角色，分析问题、解决困难，然后提出了一些意见和建议以及规划目标，这个已经在片子里讲了，我们也给市委市政府的领导做了详细的汇报，这是整个规划展望。

现在我们在做哪些工作呢？东区指挥部是区委区政府按照东区发展或者是CBD建设发展需要组成的，刚才我们看了片子，加快科学发展，建设美丽泉城动员大会以后，市里陆续成立了9个，现在从历下区政府各部门抽调了30几名工作人员组成了东区指挥部，全力支持CBD的建设。我们有这么几个职能：

，规划策划。第二，推进重点项目。凡是在我们区域里面的我们都要全力做好服务，比如说前一段时间中烟集团，牵扯到要“开门”的问题、公交车站的问题、排污的问题等等，这些问题如果让他一个个去找很麻烦，我们以政府的名义，把这些部门叫到一起，一块现场办公，联席会议，你提什么问题，只要符合法律法规规定的，我们凑齐各个部门一块儿解决，因为参与会议的有各个部门的领导。包括协调市里的有关部门，规划的问题、土地的问题，我们全力以赴为大家做好服务。第三，土地的规划和拆迁工作。大家也知道，前期别说大片区，实际上1.85平方公里已经没有空地了，其余的地方面临着大量的拆迁，而且我们现在拆迁难度非常大，大家知道去年国家、省市都调整了政策，特别是原来的拆迁政策和现在的是不同的，现在的拆迁政策还没有真正可以操作，包括法院的判决、法院的强制执行都没有实现操作，难度非常大，包括前期在全运会期间场馆的建设，有大量的问题，先推倒了再说，都压到了这里。我们的发展一定要惠及百姓，不能光想我们建设的要求，一定要惠及百姓，发展为了什么？就是为了社会，为了老百姓。所以说在这方面，拆不出来，土地熟化不了，就没法招拍挂，项目就报不上去，所以说这是一个很重要的问题。 

【董丽丽】：刚刚从我们整个区域的规划和我们可以给未来企业提供的良好环境做了陈述，我们看到乐总对刚才的讲话一直频频点头，我想您对于这个区域的发展也是有自己独到的见解，请你介绍一下。

世联怡高董事长乐智强 

【乐智强】：参加东部新区的活动也不是次了，我记得上次搞了一个东拓论坛，我和程教授一起做了一些探讨，关于济南CBD的建设我觉得已经不是真正的问题，刚才政府，代表一个城市的权威，而不是市场的声音或自发形成的不同的叫法，所以我是觉得关于东部济南市CBD的建设应该讲已经到了一个怎么样去深化的问题，就像今天提出的，见证、突破、蜕变，现在已经到了蜕变的过程，如果像程教授讲的一些功能、基本条件和一些要求，其实现在来看从市场角度来看待这个问题，对济南来讲如果说前几年咱们市政府对济南城市建设定调，我们讲不同区域的方向，东拓、西进、南控、北跨、中疏的理解，现在这个方针实施已经有5年以上了，这5年以上的变化东部越来越突出它是一个城市的领头羊的作用，特别是济南城市升级的领头羊的地位，这个地区CBD的概念得到政府认可，应该说已经是站在一个高地，应该从引进的角度来看这个城市的发展。我觉得这个和过去城市的定位，和发展的节奏和城市的资源（包括空间资源、建设现代新城的基础条件以及本身形成的产业资源和商务需求的资源），在这个区域里面应该讲毋庸置疑在济南各个片区里面它是最优的，如果说在某一个方面，如果跟其他区域比较，比如说成熟度角度来讲，可能比市中区相对弱一点，但是从需求来讲，市中区客观上已经没有多少空间让它去承载新的城市发展功能，所以我觉得这已经不是人的主观判断，从客观的角度，应该讲东部，咱们这个地方的机会应该是理所当然地承接城市功能的升级和延续。

所以我讲济南CBD建设的升级应该在东部是当仁不让的。

我现在的角色应该是三重角色，一个是参与的角色，前段时间跟东部的建设领导关于东部一些特殊的地块进行论证，我有幸参与进来，还有东部的项目，包括中铁的，还有鲁商的，还有黄金的，包括现在华强的，综合体的、代表高端居住的，我们怎么样完善CBD的功能，我们都参与了，虽然我们是具体运作的，但是这个过程，怎么样真正让CBD名副其实，这是我参与的一个角色，我觉得在这个过程中感受到了市场的变化、政府的变化，包括济南市和外界的交流、沟通的变化，所以我觉得东部越来越成熟，服务程度越来越高，认同度越来越强。这是参与的角色。

第二个角色，我们自身就是一个企业，我们企业在济南发展十年，过去是创业，到成长，一直到现在，作为一个上市的企业要求，总部基地的之地，我们自身的行动也是对这个区域的认可，因为这个地方我认为作为一个现代企业的总部，虽然我们代表的是现代服务业，我想我们的行动也代表了这个城市的号召力以及它这个环境给我们带来的要求，我觉得是匹配的。

第三个角色就是招商。最近我们也听说很多投资商参与济南的建设，就是刚才周主任讲的，不仅仅是去买楼，还包括投资，他们对这个区域的认同，应该来讲，东部提供的环境和他们在其他城市，在未来类似CBD概念的区域来讲，他们对东部是认同的，所以我觉得东部的建设应该说到了一个蜕变的过程，这个蜕变的过程其实很多的方面已经得到了大家的公认，就是没有第二选择。从总部基地的选址，因为东南西北中都有企业，就是愿意到山东做的，甚至已经扎根山东的企业的指挥高地，基本上这边，因为其他区域要么是交通和各种资源承载不了他的需求，要么他的硬件条件不具备，要么他的形象要求不具备，等等。所以对东部的定位已经是他们毋庸置疑的。

我觉得这里面感受最深的是东部CBD的建设的确是政府主导、市场推动，这两股力量是在咱们济南的城市建设历史上次的。过去的城市建设有两次发力，要么政府主导，缺乏市场，它是一种单向的，所以造成了很多遗憾。但现在是由政府主导，而且政府主导是市场化程度很高的，就是刚才讲的，政府参与到了帮助投资商的过程中，我们现在CBD的建设招商引资也好，企业入驻也好，已经不再是企业单纯的行动，而是符合区域建设功能的，同时有政府协助企业解决市场化问题的一个有力的帮手。所以说很多的企业，甚至是一些高端的金融企业，他们的行动，他们去购买也好，去建设也好，已经不再是一种市场行为，而是一种战略行为。而这个行为，政府、投资商和经营商是良性互动的，所以我觉得未来可能在CBD的建设，包括市场模式中已经不是一家去做。

包括我们在这个里面帮助投资商去从市场的角度，政府的力量、政府的作用也存在里面。刚才提到一些条件包括政策的优惠，我现在想起来，其实我们很多项目是具备的，因为参与东部建设的企业已经不是过去低层级的开发模式，而是基本都是性的，有先进理念的，有适合CBD建设标准的企业参与，这样让真正的客户落地没有障碍。在这个背景下，我觉得应该是集天时地利人和的力量，使CBD真正地实现。而且随着这5年的见证，从2007年到现在2012年，包括全运村、奥运中心包括政府的迁移，包括现在在整个CBD里面各有不同的侧重，有金融中心集群，有总部基地集群，有政府办公集群，很丰富地把CBD的概念一步步去完善，在这个过程中，随着周边东部高新产业集群的带领下，以及周边的公寓配套等等，在这个背景下，我觉得济南的CBD应该在国家的大中型城市里面，我觉得它的先天条件是非常足的，避免了过去摸索出来走弯路的教训，所以我想作为我们参与的企业这个角色来讲，我是很有信心的。刚才投资公司的董总和历下区的周主任讲的我作为企业非常认同，我作为企业也有信心参与到其中，更对济南东部CBD的建设充满信心。谢谢。

【董丽丽】：谢谢乐总。刚刚我们周主任和乐总分别从政府和企业的角度对CBD的认识做了分享，接下来我们听一听专家程教授对中央商务区是怎么理解的？有请。

【程道平】：很高兴参加今天的论坛，和新老朋友探讨济南市CBD的发展问题。我想从几个角度与大家分享：，中央商务区发展的时机。第二，发展的条件。第三，相关其他问题。

山东师范大学房地产系主任程道平教授

一、时机。

中央商务区的发展在国外历经了几十年的发展历程，我们作为中国的大城市发展中央商务区的时机已到，伴随着我国区域经济增长的水平，现在已经达到了进入初步中等发达国家的门槛。市场经济推进的脚步、市场投资的能量也进一步发展壮大。这是最基本的前提。

记得济南市的总体规划在1997年前一轮总体规划的时候提出了CBD，选在了魏家庄地区，现在万达广场已经开发，当时规划报国务院也批回来了，若干年内市场投资的内量，那时候不如现在投资的能量大，当时若干年内没有成规模的投资能够对当时规划的魏家庄地区感兴趣，一看魏家庄旧房子密度很大，而且当时发展的概念并不突出，所以没有得到市场的认可，所以那一轮规划的CBD顺其自然地没有发展起来。

2006年新一轮的城市规划修编，这个过程我大体知道一些。在新一轮的城市规划时，一线城市已经在规划引导下，像北京、上海CBD的发展已经初见成效了，所以二线城市在规划之中。但是在2006年的时候由于济南特殊的空间格局，济南的中心地带是泉水聚集区，是古城，不适合发展现代的CBD，就像北京的故宫、中南海的位置。所以新的中央商务区必须要考虑离开城市中心，那么离开之后往哪儿走？定不下来，有东拓西进北跨，据说几年当中济南市的发展方向先是南后是西，然后策划北部，转了一圈，东部相对来说是方向。甚至当时的市长还提出了要发展金融区。我和规划界的朋友私下交流的时候他们也表示不太明确在城市综合规划的层面上提出在哪个位置上发展济南市一级的中央商务区。当时是这样的形势，这是由于济南特殊的发展背景造成的。

济南市作为省会，作为山东这么一个大省的省会，作为省内的双中心之一，它自然有着巨大的能量和发展潜力，2006、2007年的总体规划虽然没有明确提出市一级的CBD，但是随着发展的角度，人们越来越认识到济南市需要发展中央商务区，特别是在承办全运会投入了1000多个亿，对全市的基础设施进行了升级，吸引投资的实际上是东部地区，这样东部区域就产生了更新的亮点。

我们再来看中央商务区的发展，如果理解中央商务区？首先我是这么看的，“中央”不能简单理解为是一个城市城区的中心，这个中央包括了它对整个更大区域内的认可，这个区域甚至要超过山东省，就像对济南市的城市发展定位一样，它是黄河中下游的区域中心城市，是环渤海南域的中心城市，一般的中小城市没有资格发展，必须是在大城市，它要承载大城市的发展优势。因此这个中央是区域中心城市当中的最能体现这个城市对于整个大区域带动作用的一个高地。因此中央商务区的“中央”绝不是一个小范围的中央，而是一个大区域的中央概念。

济南市能对区域产生多大的影响？黄河中下游也好，环渤海南区域也好，其中最能体现济南市在区域当中的作用的就要靠这个城市的中央商务区。所以中央商务区对它的作用和地位的认识我们需要进一步地深化。

从这样一个大区域的地位来看，一个城市发展中央商务区就不拘泥于是不是在城市的中心，不是他的几何中心，我们观察一下现在比较成功的中央商务区，也并不都是在城区的几何中心、地理中心，特别是一些发达的城市，包括沿海城市，它可以选在海边地带。上海的陆家嘴金融贸易区，再加上黄浦江西岸对面的外滩，黄浦江两岸合起来已经成为上海的中央商务区，最初发展浦东陆家嘴的时候就已经有了开放浦东的规划。所以陆家嘴金融贸易区作为上海金融中心的主要部分，它依靠的腹地不仅是整个浦东，还是整个上海，而且是上海作为亚洲的国际性城市，是承载着这样一个巨大的势能发展的。所以说济南市作为一个大省的省会，经济发展到这样的水平，市场经济又需要进一步地推进，确实发展中央商务区的时代已经来临。

那么中央商务区具体一点，就现在济南东部的中央商务区作为城市规委已经批准的一个规划，我认为就济南市规划区能的发展来说相对是比较优越的，它目前能够得到更大范围内投资能量的认可，它所依托的优势，除了整个济南市的区域中心城市、省会经济的背景之外，就济南市的层面来说，它依托的有利条件一个是东部的奥体中心和政务中心，最近几年快速形成的高级城市功能区，在他的带动下基础设施条件不断地优化。另一个优势就是济南的高新区，作为高新区在济南东部发展已经多年了，它已经形成了比较大的聚集经济的能量。这两个条件在济南市其他各个区域比较来说是非常突出的。这样的优势条件有利于带动投资能量，这其中和外界的投资机构、投资能量，在这样优先发展的区域里就会有天然的一些人脉、业务联系等等，所传递的信息自然而然地就会形成一些优先的关注，再加上进一步的重大基础设施策划，像轨道交通，在这个区域也有两条线的交叉，这是潜在的条件。

从这样的条件来看，现在的地段优先选择1.8平方公里作为济南市率先在东部发展的中央商务区，我认为条件相对是比较优越的。1.85平方公里的规模作为核心区的中央商务区和世界上多数已经发展了的国际城市的中央商务区的规模相比也是适当的，世界上著名的中央商务区规模也并不一定太大，它不像高新区、工业园区一搞就十几平方公里，中央商务区作为一个高地，规模要适当。我刚才跟大家分享了对中央商务区内涵的理解。

就是发展济南东部的中央商务区来说，我谈一点意见和建议。

首先我认为交通条件对发展中央商务区是非常重要的，这个区域虽然有了经十路的景观大道，交通供应量非常大，虽然还有进一步规划的轨道交通，有两条线在这里汇集，但是我认为交通条件还需要进一步优化，现在的交通条件是不够的。如果在交通上不下大力气、做足工夫，将来将成为发展的瓶颈和障碍。两条线主要解决的是中央商务区与京沪高铁之间的联系，进一步与国际机场之间的商务对外交通的联系，而不是吸引本市市民，主要的功能作用不是吸引本市市民到这里来。所以更多的交通可能还需要日常的商务活动（商务活动并不一定需要对外交通）需要大量的小轿车过来，所以地面交通一定要发达，现在的路网在东部中央商务区这个区域还远没有形成，已经规划的路网道路间隔偏大，道路的密度不够。

我们观察一下世界的发达城市、发达地区，道路网是非常密的，咱不用周游列国，借助于网络，我们看一看卫星图象上日本东京、美国纽约、香港、新加坡，这些发达城市他们的道路网是相当密的。两三百米就是一条路，甚至高层建筑的一前一后就有畅达的城市道路。这样的地面交通就非常方便。而我们过去的规划往往是大街区式，一个街区里排好多楼，这样就会有交通不足，车辆绕来绕去，加重了道路交通的负担，容易造成交通拥堵。

目前东部的CBD，经十东路非常好，再向北，工业南路离得很远，中间确实需要一条干道，包括南北向的道路，现在临近它的是奥体西路，我还不完全清楚在建的规划道路有多宽，但是从总体规划图上粗略地看在建的规划是次干道，道路密度建议进一步加密，这样让畅达的交通能够为CBD的发展服务。这是一点。

第二个建议就是在CBD发展的过程中要做好城市营销，具体落实到这儿当然是为了中央商务区的发展，要招商引资，要高度重视城市营销。这个营销也要进行很好的策划，它存在着务虚的层面，要有务虚的层面与招商引资进行配套，这其中包括对中央商务区的优势、作用、发展的速度等方面，包括对它的宣传，宣传的方式也要进一步拓展，借助于多种渠道、多种媒体，直至中央级的媒体进行宣传，一定要把它的影响扩大，要面向国内、国际，这是城市的营销。要把具体的营销聚焦到济南东部中央商务区。

在营销的系统工程当中，当然最后落脚是要招商引资，特别是招大的企业，在这个过程中光宣传还不够，还要尽量扩大高层、有能量的机构和有能量的人士来参与到中央商务区的营销和发展当中来。因为对于中央商务区的发展来说，规划高起点，招商建设也是高起点，要想做到高起点首先就要联合高端机构和上层人士，这些机构和人士的作用可能就会多倍放大，他可能就能引来国内高层机构甚至国外一些很有价值的投资机构。所以要专门进行筛选，通过不同的人脉渠道挖掘一些有价值的机构、有价值的人士，能够把他们吸引到我们的中央商务区策划发展的过程中来，来做顾问机构、顾问高参，以个人或者是机构的名义把他们的经验吸引过来，让他们发挥作用，我想这样抓高端，这对于中央商务区的发展，在政府主导下要想快速发展，渠道建设是相当有意义的。我就谈这些，谢谢。 

【董丽丽】：感谢程教授的精彩分享，当然也提了一些非常中肯的建议，我也看到周主任在做记录，非常高兴能够看到这样一个场面，当然我们希望借助政府的规划和策划、专家的建议还有企业的力量能够共同为这个区域的发展贡献各自的力量。接下来我们还想了解一下CBD区域内开发企业对CBD有怎样的了解。大家都知道我们城市和区域的发展是离不开房地产的投资建设的，开发企业对我们城市或者是区域的建设也作出了不可磨灭的贡献，刚刚通过我们对CBD的大概认识之后，我们会发现无论是从未来发展的规划建设还是基础配套，还是目前所具备的趋势，我们都需要更多的优质项目加入到这个区域的建设中来，接下来我们就有请今天到场的开发企业结合自己的项目对中央商务区建设的见解做一个分享，首先有请中国铁建国际城的王建军来分享一下。有请。

中国铁建国际城总经理王建军

【王建军】：首先感谢启德置业、感谢房天下为我们提供这个机会来共同讨论济南城市中央商务区的发展，这样发展通过网络、通过媒体、通过大家智慧的对接与交汇，对于如何发展、如何发展好，对于整个片区价值的提升应该会起到很大的作用。

我先说一个小插曲。头两天我的一个同学从山西过来，我做了一件很后悔的事，他问我怎么走，我说从山西过来从北边下高速，他回来说，济南跟我想象的不大一样。我一听就明白了，我后悔忘了让他从邢村下高速，这样马上就可以走到东部，就能够有一个初步现代新城的感觉；这个事我后来反思，我想CBD之争等等这些问题，其实无论是作为一个普通的市民也好，还是我们在这个区域做一点事情也好，应该是有目共睹的，这是最能代表济南城市形象的，就是济南的东部新城，CBD是当之无愧的，当然东部新区建设指挥部，我们在这个过程中，包括我们项目也深切地感受到了指挥部对我们的关怀。头两天新区建设指挥部的领导还亲自到我们那里为我们现场服务，问我们有什么困难，说实话我们也很感动，真的非常感谢东部新城指挥部，也为我们解决了一些问题，包括我们开临时大门的问题等等，也做了一些沟通。

我看到这个题目，说开发商对CBD的建设做了哪些贡献。作为我们这个项目，中国铁建国际城，我们是中铁十四局集团下属的一个房地产企业，原来我们没有在济南做过项目，有机会接触这么一个地块，当时还请乐总他们做了一个前期的可行性研究，其实我们公司做房地产已经做了大概12年了，从青岛起步，现在在北京、南京、泰安、青岛都有项目在做，时间比较久了，只不过在济南没有做，应该说这个项目是我们在济南的开篇之作，这个项目在前期运作的过程中得益于政府的支持，更多地是得益于乐总对我们前期的预判，提出了一些很好的建议。我们刚开始做这个项目的时候一直本着高起点规划、高标准建设和高质量服务的“三高”标准。说到CBD，我记得次和市规划局有关业务人员对接的时候，为什么说是高起点规划？当时我们是从公开的6家甲级院来进行规划设计，我次接触济南市的规划，当然是从报纸上看到的，我最初拿到的资料是规划局提供的，他当时给我拷了一个光盘，说这里面有CBD的规划，说你们一定要对接这个CBD的规划，当时我们也把相应的资料都发给了相关有意参加咱们这个项目投标的设计院。事实证明，有这么一个东西，我们认为通过与这几家院的交流，与他们对济南CBD的理解，包括我们这个项目在规划局是一次性通过审批的，最后我们整合了几家设计院，最终出来的成果，包括批完以后，规划部门的通过市场验证，对我们的规划还是比较认可的，当然东区指挥部对我们的规划也看过一遍，我们其中有两个地块，有三个写字楼，12万平方米，沿奥体西路，一栋写字楼大概4万，另外两栋是连在一起的8万。其中4万我们十四局可能有意要进驻，作为一个产值在400亿左右的施工企业，这也是我们的企业总部，入驻CBD边上，下一步就规划到中心区范围了。所以说无论从规划上，包括景观设计等等都是在高标准的建设，这个是没得说的。

从队伍的选择上我们选择自己的队伍，借助于我们十四局这么多年施工的信誉和对质量的把控是没有问题的。作为来说，下一步怎么保障，我想乐总也会提供支持。

从规划的角度讲，我个人感觉，无论是做小区也好，还是我们获取土地这个地盘也好，我们区内的规划无论从景观上讲还是从其他的规划来讲，我们的小规划可能比较好，我现在正在考虑，下一步我们如何促进区内的环境，比如说住宅路上的景观设计，我们现在设计大概是600平方米，做出来效果应该非常好，但如何与市政对接，怎么融合，不客气地讲我们做出来肯定慢慢会感觉对接比较弱，这个问题也是需要我们考虑的。

刚才程教授说了配套方面的问题，通过这么几年的运作，应该说政府在这方面投入也比较大，尤其是我们周边，包括水、电、热等等，配套都非常齐全，我对刚才程教授说的道路问题是非常有感觉的，就是高度的强度不够、宽度也不够，将来的承载力可能也不够，现在看来到了一定规模不一定不堵。当然可能有的规划还没有实施，咱们的东西主干道应该说是经十路，再往北是工业南路，南北的路除了二环东路以外就直接到奥体西路了。 

【周涛】：我打断一下，现在后面这一片都没有推，为什么呢？现在这边，除了南北的路以外东西的路都没有通开，咱现在八纵九横，规划做的非常细，密度不小，这个册子最后有一个规划策划图，大家可以看一下，因为现在这一块都没有拆迁，道路路网还没有形成，南北现在有这么几条，这个是奥体中路，奥体西路，这里是中轴线，有4个主干线。东西的路后面有一个规划路，就是在启德后面，然后就是解放东路，现在是解放东路以北这些道路都没有，路网没有形成。

因为路网的形成要随着拆迁项目慢慢推进。解放东路以北，包括兴贸大街都有，八纵、九横。

【程道平】：所以从这个意义上讲确实需要扩大范围来推进。

【周涛】：这个规划是中国规划设计院和省做的，做得非常细，包括栽什么样的树，几年长成什么样都有，他们是经过分析研究的，现在的问题是现在解放路以北拆迁没有拆出来，路网没有形成，所以有这么一个问题。

【王建军】：还有一个问题，刚才我看这一片教育质量可能不够。

【周涛】：我再解释一下，原来这一片规划的是什么呢？看这个图是黄色的，黄色的概念就是住宅，现在都要调整，这一片整个作为中央商务区的核心区，住宅在这里面是不可以有的，搞住宅是原来的，现在肯定是没有的，我们住宅是配套的，怎么配套呢？工业南路以北大家都不喜欢去，那怎么办呢？就是经十路以南，包括旅游路两侧，包括鲁商、包括启德，包括黄金有酒店式公寓等等，这是商业活动的一个配套，住宅在这里面是不应该有的。

【王建军】：那我那边太好了，太稀缺了。

【周涛】：你好好留着。

【王建军】：我还有一个感受，周局长说的写字楼的问题，上次也探讨了这个问题，作为我们企业来讲我们也不想散卖，因为散卖将来人流物流比较繁杂，不利于发展，我们也想借助政府的力量发展，在这里不是做广告了，我这边有8万平方米，其中有一个楼是4.3万，有一个楼是3.7万，如果有什么好的项目我可以向你请教一下。

【乐智强】：经十路上的奥体和这边有天桥没有？

【周涛】：现在没有天桥。

【乐智强】：这样就断掉了，中间的互动性不够，很多资源是割裂的，包括今后的商务配套、餐饮，我要到对面去怎么去？商务活动和配套的关系。

【周涛】：乐总前段时间提了几个问题，说了几个问题，中轴线应该做在哪儿呢？做在省立医院两侧，再一个不能以交通主干道两侧来做，而且包括这个道路，刚才大家讲多宽，中央CBD的道路不应该很宽，有一个步行安全的问题，要组织好车流，当然这需要论证了，包括地下、地上。现在很麻烦，刘总，咱们那边南北道都留隔离带，留个口还弄两个石墩子，这样把商务活动隔断了。的商务活动就不应该出去。

【乐智强】：过街天桥，人流、车流和配套都非常合理，有序。

【周涛】：也不应该用经十路这么宽的主干道割断，为了现在我们片子当中13个区，这是一大诟病，是很麻烦的事情，一家一个院。所以逼得我们再往那边走，这一块已经“死”了，除了启德、黄金这边还好一点，你看这边，让人看了很不舒服，利用率也不好，而且这个规划排列也存在非常大的诟病。

【程道平】：把博物馆北边留着吧。

【周涛】：这一片往西一直到浆水泉路，武警医院，是718亩地。

【乐智强】：窑头在这边吗？

【周涛】：窑头往西，他搞了方案，有140万平方米的，有150、170万平方米的，这里初步确立了一个全省的购物中心，有写字楼、公寓，还有一部分配套设施，我再给各位领导介绍一下，十平方公里有多少大的项目，鲁商，38万平方米，黄金42万，我们这个是29万，就是文博中心，然后就是人寿30万，启德52万，二号地块（启德对面）要做30万平方米，这是几个标志性的“三高”。一共三块地，省人事厅拿走了一块。这边就是鲁商的一片，再往东走就是中润世纪城。经十路以南就是中润世纪城的一个项目，然后就是名士豪庭，名士豪庭以东有一个黄淮海投资公司搞的大厦，这个非常好，和海南博鳌在山东地区搞了一个辐射论坛，带动文化产业，他过来以后是人民日报大厦，两个楼，一个楼是中央包括境外媒体20几家媒体全部进去，前面的一个楼就是一家地区银行总部，下面就是佳士客，然后就是中烟集团，中烟也是两个楼，然后就是101，国家开发行、农信社、省鲁信集团，然后就是转山地片，我们这里准备搞一个地区级的银行，已经在初步谈了。然后过来以后在龙奥大厦的西侧是青啤集团30万平方米，就是这一片有15个项目，不都是单体，一共是10万方以上，的是53。所以说这个片区承载着今后发展的主体。我们区长说整个这一片叫经济发展的主阵地，形成经济森林，就是大楼像森林一样。是发展的主引擎，最后达到展示济南新城市形象的主标杆，达到这么三个要求，给我们的定位要求是非常高的。

【乐智强】：新城市形象的标杆。

【程道平】：从奥体中心就落在历下区了。

【周涛】：别的地方都不行。所以说大家不要卖便宜了，卖便宜了不好。而且这就是济南乃至山东省端的产业聚集地，不是说谁都可以进来了，你没有钱就不可以进来，没有钱也发展不了，是这个概念。

【董丽丽】：非常感谢周局长还有几位专家和王总的分享，刚刚说到在这个区域的项目启德国际金融中心，这个项目正好是在CBD的核心位置，接下来请刘总来为大家分享一下。有请。

【刘声元】：谢谢。作为中央商务区CBD的建设，启德国际金融中心是花巨资打造一个品质性的项目，设计费高达1.26个亿，请了美国亚特兰大最著名的设计师亲自操刀来给我们设计。到目前为止启德国际金融中心规划局已给我们确定了准确数字是56万平方米，建筑是318米，17号地块是187米，两栋，16号地块是117米的一栋，主楼就是东部中央商务区标志性建筑，318米，还有15万平方米的商场。

作为一个开发商参与CBD的建设我感觉非常自豪，也感觉非常重视，因为启德国际金融中心是一个的项目，它承载了不仅仅是山东省、济南市的标志性建筑，乃至是的一个建筑集群，层高在4.5米，净高4.2米，这是真正与国际接轨的办公区域。尤其是启德国际金融中心在中央商务区的核心，也就是说在CBD中轴线的中心，这种建设、这种品质我们是有信心的。从设计到建设品质，在历下区政府和其他同行的支持下我们是有信心把它建设成国际化、一流的标准的。

我理解的济南市中央商务区不外乎像国际上的大型中央商务区，作为建设者来讲，这个中央商务区已经基本形成了，我的理解是已经形成了。它的功能有政府、政治、经济、文化中心，新的济南市经济政治文化中心，也就是说省会的经济政治文化中心，落户于济南市中央商务区，像龙奥（济南市的政府、政治），文化中心（文博片区）、经济中心（101大厦，包括启德国际金融中心、还有黄金、中铁）等等。环境，像交通济南市规划局从启德国际中心的西侧地下穿越到解放东路，经十路就像济南市的长安街一样，西至燕山立交桥，北至工业南路，从高新区往这，有奥体东路，奥体西路等交通管网比较便利，设计的非常合理，因为新的区域的规划我们都进行了细致的分析。像解放东路的北侧，几百亩地的广场，这种广场不单纯是区域的，而是整个济南市的一个代表，本来中央商务区就是一个城市的名片，来到山东、来到济南先看中央商务区，那么就先看东部新城的这个片区。到机场、西客站和青岛等几个点的交通都非常方便，我认为这个中央商务区已经形成了。所以我们满怀信心，以优质的建设质量把启德国际金融中心献给济南市。谢谢。

【董丽丽】：谢谢刘总。也再次感谢各位嘉宾的精彩见解。今天非常高兴能够邀请到各位聚到一起共同探讨中央商务区CBD区域的发展，通过今天的沙龙我们也更进一步了解到了CBD中央商务区及它未来的发展，在这里我们也祝愿中央CBD商务区的发展蒸蒸日上，同时也祝愿并期待我们区域的的房地产项目的成长和发展。今天的论坛到此结束了，再次感谢各位的光临，谢谢。

有请各位嘉宾到前方一块儿合影留念。

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