[摘要] 济业内人士解释楼市迷局:上半年为何房价猛涨。
第二大疑问 为何越调越涨
■谜底:调控政策存在缺陷
历史总是惊人地相似。2007年，房地产市场遭遇了前一阶段的调控压制后，需求短时间内爆发，成交势头迅速回暖，而价格也一路走高。而2009年几乎是2007年的翻版，在调控政策重压下，被压制一年之久的购房需求重新释放，直至攀爬到前所未有的高度。
回顾济南5年来的楼市，中润投资的营销总监刘奇称，“总体上一直在涨！”去年济南楼市上涨幅度是历史之最，每平米平均上涨超过1000元，总结历史数据之后，“越调越高”是刘奇的基本结论。这种调一次涨一次的现象在2010年出现。在分析原因时，我省地产的业内人士尖锐指出，政策本身的缺陷以及政策执行不到位是“调一次涨一次”的原因。
业内人士认为，从目前来看，国家出台的楼市调控政策大致可分为两类：一类为行政指令性，通过调整国土、住建职能部门影响房产市场；第二类为利用税收、利率等金融杠杆手段来引导市场自发行为。前者作用于市场根源，但落实需要多部门协调，政策效果往往因部门的脱节而打折扣；后者立竿见影，税收、利率是“力度最直接的”调控杠杆，而且目前宏观层对此的确有加紧的趋向，包括物业税空转、空置税征收等传言，但并没有形成执行政策，而一旦这些政策不能落实，被遏制的需求很可能出现报复性反弹，重蹈2009年覆辙。
第三大疑问为什么唱空的总是错
■谜底：预测只是信口说
早在2001年12月,著名学者魏杰就放言:“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”2004年，易宪容发表《谨防房地产要挟中国经济》，2006年，王小广说：“5年房价必跌。”
"最为业内人士津津乐道的是著名学者徐滇庆与地产博客圈的名人牛刀的一场赌局，这场严肃的地产走势预测争论充满了娱乐性。2008年更是楼市惨淡的一年，在拐点论的影响之下，楼市一片哀鸣。
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