[摘要] 济业内人士解释楼市迷局:上半年为何房价猛涨。
大疑问上半年为何房价猛涨
■谜底：短期内卖方市场难改变
林明昌是购房观望市民的一个典型代表，在内心深处总是希望能看到房价直线回落的那一天。但济南楼市调查公司信立怡高市场部经理李臻始终坚持一个观点：目前济南楼市的有效供给并不充足，楼市春节之后到4月份出现的价格大幅度攀升与此有很大关系，短时间内期望开发企业主动降价没有依据。
李臻称，济南住宅与房地产信息网数据显示，2009年初济南可销售的住宅套数为25739套，到2009年12月末，已销售套数达26118套。“我们可以这样理解。”李臻认为，“2009年新增的供应量基本销售完，同时市场还消化掉2008年的一部分，2009年底，济南市场是真正意义的无房可卖。”
山东中原的统计周报也显示，最近几周，济南市内新开盘不足一成，各楼盘主要以“销售剩余房源为主”。
李臻称，在2008年，市场低迷，楼市拐点说法盛行，不仅是购房者，开发企业也对未来市场不看好，土地市场流拍多次发生，很多企业都放弃了拿地念头，以至于后续开发的存量土地断档。
然而2009年楼市逆转，直到5月份以后，大批企业才涌入市场，“从拿地到动工，最终达到预售条件，周期一般为一年到一年半。”李臻说，“也就是说2009年下半年进入市场的土地，最快也要到2010年下半年进入销售市场，经历2009年快速销售后形成的市场相对真空，短时间内无法填充。”
在这样的一个市场格局下，李臻认为，由市场真空所造成的卖方市场在短时间内无法改变，这为开发企业继续涨价提供了理由。
李臻还认为，房地产开发是个资金密集型行业，资金流丰沛与否关系到企业的生死，但在2009年，济南在售楼盘绝大部分已经完成或超额完成了销售任务，拔得头筹的海尔绿城·全运村销售收入近25亿，排名第二的中海各个项目也有23亿入账，一整年的旺盛销售后，开发企业的资金链已经不存在断裂的危险。
而且，在这些楼盘的继续销售中，追求利润成为开发企业的主要目的，这是春节后到4月份，济南楼市价格出现大面积大幅度上涨最直接原因。
第二大疑问 为何越调越涨
■谜底:调控政策存在缺陷
历史总是惊人地相似。2007年，房地产市场遭遇了前一阶段的调控压制后，需求短时间内爆发，成交势头迅速回暖，而价格也一路走高。而2009年几乎是2007年的翻版，在调控政策重压下，被压制一年之久的购房需求重新释放，直至攀爬到前所未有的高度。
回顾济南5年来的楼市，中润投资的营销总监刘奇称，“总体上一直在涨！”去年济南楼市上涨幅度是历史之最，每平米平均上涨超过1000元，总结历史数据之后，“越调越高”是刘奇的基本结论。这种调一次涨一次的现象在2010年出现。在分析原因时，我省地产的业内人士尖锐指出，政策本身的缺陷以及政策执行不到位是“调一次涨一次”的原因。
业内人士认为，从目前来看，国家出台的楼市调控政策大致可分为两类：一类为行政指令性，通过调整国土、住建职能部门影响房产市场；第二类为利用税收、利率等金融杠杆手段来引导市场自发行为。前者作用于市场根源，但落实需要多部门协调，政策效果往往因部门的脱节而打折扣；后者立竿见影，税收、利率是“力度最直接的”调控杠杆，而且目前宏观层对此的确有加紧的趋向，包括物业税空转、空置税征收等传言，但并没有形成执行政策，而一旦这些政策不能落实，被遏制的需求很可能出现报复性反弹，重蹈2009年覆辙。
第三大疑问为什么唱空的总是错
■谜底：预测只是信口说
早在2001年12月,著名学者魏杰就放言:“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”2004年，易宪容发表《谨防房地产要挟中国经济》，2006年，王小广说：“5年房价必跌。”
"最为业内人士津津乐道的是著名学者徐滇庆与地产博客圈的名人牛刀的一场赌局，这场严肃的地产走势预测争论充满了娱乐性。2008年更是楼市惨淡的一年，在拐点论的影响之下，楼市一片哀鸣。
这种预测同样也在山东及济南的楼市中出现，尤其在2008年，包括住建部门和楼市业内人士、相关调查机构和高校专家，楼市崩盘的言论频频见诸报端。但在2009年后，这些声音突然消失得无影无踪。
而回头看实际情况，统计数据显示，2001年房价涨幅为两位数的有8个省市，2002年涨幅为两位数的省市只有6个，2004年涨幅两位数的省市达到23个，房价普遍高速上升，2005年房价继续上涨15.2%，2007年70个大中城市房价同比上涨7.6%，达到历史峰值。到2009年、2010年，这种涨幅在楼市依然蔓延。
住建部前总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾曾披露了有关房价争论中几个不为人知的小插曲。
他透露，2006年，部里约请社科院金融研究所金融发展室主任易宪容，了解易对楼市的判断是否有什么调查资料或数据，但易宪容没有提出这方面的东西，而是反复说最近自己想买房，驾车沿北京的二环、三环、四环转悠，发现到处是工地、到处灯火通明，他就此认为房地产已经出现了严重的泡沫。
除了采访、博客，各种各样的论坛是楼市预测最集中的阵地。但山东恒大地产相关负责人认为，很多发言“主题宏大，内容空洞”，房产市场真实数据，掌握得“可怜”，很多貌似“高深的预测”，其实只是一种“个人感觉”。对于其中理论预测与实际脱节的现象，济南知名的楼市调查公司——信立怡高总经理朱江感受深刻。
新闻链接：
楼市一盘迷局现状 房价何时才能真正降下来？
关于“房价”和“蜗居”的讨论，在两会长久地上演着，关于市场，乐观坚定与悲观惶恐错综交织；关于房价，涨跌走向莫衷一是……房价涨到什么时候是个头？4月15日，提高二套房首付的消息再次印证，国家加紧了出台楼市宏观调控政策的步伐。我们似乎看到了曙光，可心底又摆脱不了“调一次涨一次”的魔咒。房地产市场从来就不只是单纯的市场那么简单，有太多的力量在其中角力。
蚁族：坚守还是就范？
“一直在涨，什么时候是个头啊？”济南购房市民李楠抱怨着。在济南定居三年，购房是“当务之急”，每隔段时间，他到楼盘询问，回答总是“涨价”。“房价动辄过万，我不相信济南有那么多有钱人能买得起房子。”可是，真有这样的人：“6000的时候没买，7500嫌贵，这不，9500，我要出手了。”这不是炒股，快要当妈妈的小雪（化名）有点尴尬又有点自豪地说，她终于给宝宝找到家了，就像蜗居里的海萍。
开发商：冤大头还是暴发户？
“你说‘地王’，楼板价都要几万一平方米了，你让开发商去卖多少钱一平？”很多开发商指责核心城市地价畸高。开发商还挺冤。
可在公众眼里，房地产早已成了“暴利”代名词。140家房地产上市公司年报显示，2009年业绩平均增幅达到200%。看济南这个楼盘:到2009年12月底，小区200多套住房已卖出近九成。今年开始，楼盘从春节前8000元上调到9000元，春节后部分户型涨到1万。“很可惜，今年一套房都没卖出去。”可开发商不着急，几天前“销售负责人计划要涨到13000！”如今楼盘调价频繁，多捂一天盘，销售额就能增加上千万。“卖不出根本不着急！”
房价：泡沫多久才会破灭？
去年10月份，栾峰在济南市中心买下一套新房，“当时房价9500元/平米，现在已涨到13000元了”。
2010年春，一线城市房价一天暴涨4000元，普通购房者倾其所有也难以有一席之地，可投机客动辄囤积百套房源。
千呼万唤，政府终亮剑，4月15日，二套房首付款不得低于50%的政策出台。新政出来，手里无房的买房人依旧奔波期盼买房，动辄出手就是几十套的炒房团依旧生命不息炒房不止。新政究竟是打击面太广，还是太窄？正如不少老百姓面对这一政策所感，这是抑制房价过快上涨，而不是使房价下跌；这是安抚性稍大的政策，是挤压泡沫而不是即刻戳破泡沫。当投机客遇到政策阀门，楼市疯狂或可止。而提高二套房首付比例，作为政府宏观调控的信号，相信不会是句点。（齐鲁晚报）
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