[摘要] 2012年，整个市场企稳回暖的迹象明显。经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量的持续放大。2013年伊始，济南二手房市场仍延续增量走势，回暖趋势进一步明朗。对于济南二手房市场来说，不少专家表示，房价暴涨可能性极小。
2012年，整个市场企稳回暖的迹象明显。经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量的持续放大。2013年伊始，济南二手房市场仍延续增量走势，回暖趋势进一步明朗。对于济南二手房市场来说，不少专家表示，房价暴涨可能性极小。未来一年，济南房价会保持同去年下半年一样的上涨趋势，但涨幅不会很高，稳中微升将成为新一年楼市的主旋律。
中小户型仍将是市场主推户型
济南二手房市场开始“严冬消融”，受调控政策的影响，积压一年的刚性需求开始慢慢释放，试探市场。自2011年房产调控政策实施以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求者多为首次置业或已有一套住房的升级型购房者，对于这部分人群来说，由于自身承受能力的限制，多会选择较低总价的中小户型。就这一现象，业内人士普遍认为：基于限购政策延续的影响，2013年中小户型产品仍将是市场主推户型。
春节过后将有更多的房源推出
环境、教育优势二手房将是中心成交主力
刚性需求对应着弹性需求。所谓刚性住房需求，就是短期内必须购买且具有相当购买力的住房需求，主要包括婚房需求、拆迁引致需求、需求以及外埠需求、新就业人群住房需求等。
比如婚房需求，特别是婚房成为结婚的前置条件，就成为了刚性住房需求。还有，拆迁引致需求、需求等等，在购买时机上都面临着较强的外部约束，呈现出明显的刚性。虽然外埠需求、新就业人群住房需求的刚性约束相对较小，但购买实力不容忽视。即使以上被列入的刚性住房需求，对特定人群也不能完全被界定为刚性，这主要是受到购买力和住房地理位置的影响。这些人群急于购房，有的为了孩子上学急于购，有的是为了结婚购房。以及改善型需求逐渐入市，在政策明朗趋势下，观望客中相当一部分改变预期，选择在节前行情稳定前入市，同板块内环境、教育等资源共享的二手房，开始吸引大量改善型买家入市，并成为市中心成交主力。
今年房价或持续稳中微涨
济南二手房市场热度依旧，在楼市回暖的大趋势下，持续低成交可能性较小。业界普遍认为，房价上涨已是事实。2013年价格以涨为主，不太可能看到持续多个月份的下跌。春节前济南的二手房市场较为火爆，选择出手的购房者在增多，但也有一些售房者在乘势抛售。进入1月，二手房中介门店无论是挂牌量、来客量还是成交量都有增无减，中心城区成为置换购房者的地。临近春节,不少“观望族”开始出手购房,交易量出现“回暖”。
记者走访咨询中介人士发现,不温不火了大半年的楼市又开始活跃。对于楼市回暖的原因，业内人士认为，一方面是大家对今年经济增长有信心，所以预期改变了；另一方面是需求依然很强劲。“我问了很多中介公司，他们说还是刚需的房子卖得好，即使大房子卖得好，也是和自住改善性需求相结合，单纯的低买高卖投机炒作的已经很少了。”刘经理说，“客观上本身存在的自住性需求较大，想买的就不再等了。”目前，也有撤牌惜售的现象在增多，“想等到春节后房价涨一涨再卖的房主渐多。因此也出现了很多本来已经谈妥，房主却反悔拒收定金、不肯签约的情况。”
节后房价微涨的可能性非常大
临近春节，一些持币观望的“刚需族”会选择在节前出手，很多房主看好节前的二手房市场，加大了二手房价格的议价空间，刺激了成交量的增长。“预期对购房人影响特别大，预期跌时都等着，预期变了都去买。需求是最有弹性的，二手房市场的需求有集中观望集中释放的特点，年初都在观望，近期集中释放，所以引起了市场波动。”业内人士认为。房地产市场很重要的特点是跟着预期走，老百姓的预期向好，买房的积极性就高，临近春节，有关房价未来走向的预测和评论再度升温，有的说节后房价会暴涨，有的说会大跌。但是业内人士认为，从房源供给、政策层面等因素来看，济南房价大涨大跌的可能性非常小，节后房价持续稳中微涨的可能性非常大。
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