[摘要] 物业干不下去了,主动撤离,小区问题多多,没人愿接这块烫手山芋,无奈之下,小区业主自己来管!去年11月份,本报报道了位于堤口路的万盛园A区业委会接管小区的消息。这个拥有581户业主的小型社区,从此走上业主自管的道路。
火车跑得快,全靠车头带 “小区自管”离不开一群热心、耐心的业委会委员
业委会管理小区,不像物业一样以营利为目的,可以说是“无利可图”,如果做得不好还可能成为“众矢之的”。所以业委会成员要由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。
“自管”没有遇到大的问题 居委会和街道办的支持是很重要的原因
万盛园A区实行“自管”后,杨兆金认为并没有遇到太大的问题,其中一个重要原因就是居委会的协调和帮助。“业委会没有强制力,很多对外的工作由居委会出面协调更容易解决。”
堤口路南居委会主任张松霞认为,如果小区里物业和业主之间有矛盾,其实也是社会上的不稳定因素。而好的业委会能够在物业和业主之间协调,让小区变得更和谐,这也是减轻政府的负担。所以对于万盛园A区自管的事情,他们一直非常支持,业委会有什么解决不了的问题,他们也全力帮忙解决。“只要是业主拥护的,居委会和街道办都会全力支持。”
小区建设早,缴纳维修基金的业主很少 公共区域的维修怎么办
“小区自管”面临什么困难?没有维修资金是让杨兆金最头疼的问题。他说,下一步小区的很多公共设施都面临老旧、亟待维修的状况,可小区建筑时间比较早,早已出了开发商的保修期,而买房时只有不到30%的业主缴纳过维修基金,“公共区域怎么修,拿什么钱修,真的是很难办。”
此前小区一号楼某个单元由于六楼顶层漏水严重,最后全楼业主一起凑钱维修。房子虽然修好了,但这件事让很多业主不乐意。现场就有业主说,买房子时一楼和六楼的价格肯定不一样,买顶层比其他楼层便宜,当时业主就应该想到会存在漏雨的问题。“六楼是业主自己想买的,买的时候便宜让他们占了,可房子漏雨了就让全楼的业主平摊修房子的钱,我觉得这也不合适!”
为了解决公共区域维修的问题,业委会委员原本打算让各家各户拿出点钱来作为维修资金,可推行起来却非常困难。杨兆金说,“给大家发钱大家都很开心,但要让大家交钱就不好办了。”此前因为要给单元楼安装防盗门,让大家一户交几百块钱,就有很多业主不满,这次要收维修资金,可能更难了。他说,的办法是让小区自己能有产业、有,这样就不用业主自己出钱修房子了。
电路要改造,暖气管道要大修 这都是业委会面临的棘手问题
小区自管后,水、电、暖的交接问题也是业委会面临的一个棘手问题。
由于此前开发商为小区配备的自来水管道管径过窄,经过十几年的使用现在已经脆弱不堪,不仅多处有“跑冒滴漏”现象,其中还淤积了很多水垢和金属锈。“小区自管”后业委会做的件事情就是进行户表改造。业委会在与开发商多次谈判、协调之后达成协议,小区更换主管道的几十万元花费由开发商承担,其余花费由业主们承担。现在一户一表改造已经完成,然而下一步暖气和电路的改造依旧艰难。
杨兆金说,去年年底供暖前,他们想把小区的暖气改成市里统一供暖,“但是热电厂说我们小区里的暖气管子太细太薄,不能承受足够的压力,不敢给我们供。”业委会马上找人对小区的暖气管道进行清理和测试,在供暖季来临前给整个小区的暖气管道做了全面“体检”。“我们这个冬天真的是每天都盼着暖气管子千万别出问题,凑合过完这个供暖季再说。”
暖气管道要进行彻底大修,而小区的电路交接也面临同样的问题。可钱从哪儿来?这真是个大麻烦。
业主自管常常是“被动自管”实行物业管理仍是现代小区的主要管理模式
虽然“业主自管”目前在万盛园A区搞得有声有色,但天桥区住房保障和房产管理局的相关负责人表示,从根本上来说,实行专业化、社会化、市场化的物业管理方式,仍是物业管理的发展方向。
堤口路南居委会主任张松霞介绍,堤口路南社区下辖五个封闭式小区,目前只有万盛园A区实行的是业主自管模式,“主要还是因为这个小区规模较小,而且关键在于小区业主委员会成员积极热心,牵头人有能力。”张松霞直言,并不是所有小区都具备万盛园A区这样业主自管的土壤,实行物业管理仍是主流方向。
小区业主江玲女士也表示,小区实行自管,很大程度上是一种被逼无奈的选择,“好像看到了一个弃婴,大家都很怜悯,然后承担起了这个责任。”江玲直言不讳地说,虽然目前她对业委会成员很信赖,但也认为这并不是长久之计。“从某种程度上说,这是国家相关政策在房地产开发、物业行业管理上政策缺失、空白造成的尴尬,业主自管也是无奈之举。”江玲的见解也很是犀利。
记者查阅相关资料得知,根据《物权法》第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”近年来,深圳、北京、广州等城市相继出现了业主自管的案例。综观这些案例,小区业主自管的情况主要发生在规模较小的住宅小区。在这些小区,由于物业服务收费较低,且基本没有经营性收入,物业公司经营利润也低,所以,有些物业服务企业不愿意承接。
对话中,天桥区住房保障和房产管理局的相关负责人也表示,在传统的物业管理模式下,物业服务企业就是小区的大管家,业委会就是要监督物业服务企业按照服务合同履行义务。而被动自管的小区,较多的采用的是业委会自管的形式。想要进行很好地自管,除小区要有热心公益的业主或业委会,也需要广大业主的积极配合,更需要公开透明的管理制度及完善的监督制度。然而从长远来看,实行专业化、社会化、市场化的物业管理方式,仍是物业管理的发展方向。
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