[摘要] 物业干不下去了,主动撤离,小区问题多多,没人愿接这块烫手山芋,无奈之下,小区业主自己来管!去年11月份,本报报道了位于堤口路的万盛园A区业委会接管小区的消息。这个拥有581户业主的小型社区,从此走上业主自管的道路。
■对话背景
物业干不下去了,主动撤离,小区问题多多,没人愿接这块烫手山芋,无奈之下,小区业主自己来管!去年11月份,本报报道了位于堤口路的万盛园A区业委会接管小区的消息。这个拥有581户业主的小型社区,从此走上业主自管的道路。
这些变化是“业主自管”后的成果吗?在小区业主眼中,业委会接管了小区管理后,发生的变化是什么?业委会进行自管,有哪些经验?又面临着哪些困难?“业主自管”这种非主流的模式,是无奈之举还是可以推广的管理模式?
2月4日上午,生活日报大型社区主题互动栏目——“社区对话”第173期走进万盛园A区,与小区业主、业委会成员、社区管理者们一起聊聊小区进入“业主自管”模式后那些不得不说的事。
修道路、画车位、改造一户一表三个月来,小区面貌变化不小
说起小区三个多月来发生的变化,对话现场的十多位业主代表都表现得很激动。“单说这小区面貌就比过去变得太大了。”业主王风华介绍,小区里过年期间拉了彩旗,挂了红灯笼,“装饰得这么漂亮还是次。”
业主董士安说,物业撤离给小区留下一个烂摊子,业委会接手小区管理的这三个多月,小区全体业主拧成一股绳,干了好几个大事。“首先得说小区的路,过去坑坑洼洼,很难走。”业委会接手后,没有小打小闹地对路面进行填补,而是改铺柏油路,从长远考虑解决小区出行难的问题。
为了确保铺路效果,需要对原路面进行彻底清理打扫,“我还记得那天早上6点,业委会号召大家起来义务扫路面,小区的男女老少都来了,大家干得热火朝天,扫了好几遍,那个场面我这辈子都忘不了。”董士安说。修好路后,业委会又对小区车位进行了全新规划,在相当大的程度上解决了之前小区乱停车的状况。
业委会还积极联系有关部门对小区用水进行了一户一表改造。“大家可能不知道,我们小区这几年一直喝着不安全的水,因为供水管道早锈烂了,物业不管这个事,业主对此意见很大。”董士安说,经过改造,居民们吃上了放心水,这也让大家更加信服管理小区的业主委员会。
重装健身器材、业主跳舞唱歌 有啥意见,在楼下玩的过程中就提了
但凡是封闭式小区,大家都想住得开心。可之前业主们凑在一起都是抱怨小区哪里哪里不好,对话中,多位居民都表示,现在大家聚在一起,都是聊小区的新变化以及如何能变得更好。
“现在小区有老人活动的地方,也有孩子玩乐的地方。”业主董士安说,小区重新安装了健身器材,设置了乒乓球台,还购买安装了一个二手的大型儿童娱乐设施,供孩子们玩耍。“小区的舞蹈队在前不久天桥区组织的一次比赛中还拿了一等奖呢。”
业主傅相玲女士说,过去她压根不愿到楼下玩,因为小区里路不好,又脏又乱,健身器材都是坏的,看了就难受,“现在我特别喜欢下来活动,和大家一起唱唱歌、跳跳舞,别说这日子过得还挺有滋味。”小区业主江玲也颇有同感,“我们生活中需要一种同乐感,大家在广场上随便交流,一起唱唱跳跳,享受那种欢声笑语的感觉,是很自在很舒服的。”江玲说,现在在小区里她就感受到了这种同乐感,而且业委会成员也常和他们一起在广场上玩乐交流,大家对小区有什么意见和建议,一起交流一下,很快就能解决。
免费发爱心白菜,给老人送生日礼物 曾想把房子卖掉的业主,现在住得很开心
之前交上去的物业费、车位费用在了何处,一直是业主特别关心的问题。自从万盛园A区业委会接管小区后,公共的分配使用也做到了业主的心里。对话过程中,几位业主提到一些举动,还抑制不住流泪。
业主傅相玲说,前些日子她母亲81岁生日时,业委会给买了个大蛋糕,这让她又意外又感动。“蛋糕虽然不贵,却是个心意,说明业委会和咱业主是一家人。”说着,她情不自禁地流下眼泪。傅相玲说,有段时间,她看着小区又脏又乱,心里特别难受,就想搬家,把房子卖掉。“现在我坚决不搬了,小区变得这么好,我可舍不得走。”业主马筠也说,最近小区门口房屋中介的卖房信息中万盛园A区的房子越来越少了,她很骄傲,“这说明我们小区的环境越来越好了,我们业主都觉得挺自豪。”
五毛钱一平米的物业费过去年底都收不齐 现在不到一个月,全年的物业费车位费几乎收齐了
万盛园A区的物业费挺低,每平米0.5元,车位费也不高,每个车位一个月仅收50元。在业主委员会接管之前,由于小区物业管理问题不少,不少业主对此不满,致使物业费收缴率很难保证。
住在1号楼的傅相玲是小区里首批入住的业主之一,对话中,傅相玲坦白地说,过去她家虽然每年都交物业费,但都是到了年底才交,“而由于我对他们服务不满意,每次交物业费时都要和物业吵一架。”
如今情况怎样了?对话中,万盛园A区业委会主任杨兆金说,业委会接管小区后,物业费改名服务费,每个月仍是一平米5毛钱,车位费同样一分没涨。杨兆金说,去年11月接手时2011年度的小区物业费只收了不到一半。而“小区自管”以后,由于居民真正看到了小区的变化,2012年的物业费和车位费在一个月内就已经收取了90%以上。“这说明业主对我们业委会的支持,说明大家认可我们自管之后的工作。”
“自管小区”经费从哪儿来? 工人工资来自服务费,公共开销出自车位费
万盛园A区业委会主任杨兆金介绍,“小区自管”的经费来源主要分两部分,一是服务费,二是车位费。
杨兆金说,物业撤出后,业委会成立了专门的物业服务处,为小区提供物业服务。服务处除了几位业委会委员外,还招聘了保洁、保卫、维修等十几位工作人员。这些工作人员的工资标准由业主大会决定,主要来自于业主缴纳的物业服务费。此外,自管之后,业委会成员们也终于有了报酬,每月1000元。钱虽不多,但对于委员们来说算是一点精神安慰。
接管小区后,业委会重新划分了小区的车位,共划出460多个车位,并采取“定车定位”的管理办法,每个车位都写着固定的车牌号。“每个车位每月租金50元,一年600元。”现在,2012年的车位费已经基本交齐,共计27万多元。这部分经费主要用于小区的日常开销,例如维修、购买各种公共设备、业主旅游等开销。
杨兆金说,2012年要让小区彻底变样,从车位费里拿出一部分来改造小区绿地、修喷泉、铺鹅卵石道路。“这些钱都是业主的,每花一笔钱都要开会讨论,如果业主大会不通过,我们一定不会乱花钱。”每年年初他们都会把本年度的各项花费在小区的醒目位置进行公示,如果业主有任何异议都可以给业委会提出来。
开销并不小,这些钱够花吗? “节流”很重要,“开源”更重要,打算投资建菜市场
此前很多小区自管后都出现了“经济危机”,万盛园A区业委会也不例外,财政问题是他们面临的一个大挑战。记者也在小区门口的宣传栏里看到了2011年的业委会收支表,其中收入3项,总计301360元,支出10项,共332867块9毛。算下来,业委会还欠了3万多块钱。
小区“自管”要精打细算,就像平时过日子一样能省就省。业主董先生说,业委会在广场上新安装的儿童娱乐设施就是二手的,“我觉得这样挺好,不影响正常使用,既省钱了,又为业主办了好事,大家都很欢迎。”
但是,杨兆金表示,可即便再节省,为了让小区变得更好,有些钱必须花,指望着靠收业主的钱去维持小区正常运转往往会越来越困难。他们计划在小区东边的空地上建一座新的菜市场,一方面解决大家买菜难的问题,另一方面也是“开源”。“如果菜市场经营得好,说不定能把居民的物业费都免了。”杨兆金说。
但是投资建设菜市场的钱从哪里出?杨兆金说,他估算了一下,投资建市场需要300万左右的资金,“这钱我自己就能出得起。”杨兆金说,但他不会这样做,“我想通过入股分红的模式,让社区居民报名集资来兴建,这样挣了钱是大家的,我也不会被人说做了业委会主任肥了自己。”
火车跑得快,全靠车头带 “小区自管”离不开一群热心、耐心的业委会委员
业委会管理小区,不像物业一样以营利为目的,可以说是“无利可图”,如果做得不好还可能成为“众矢之的”。所以业委会成员要由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。
“自管”没有遇到大的问题 居委会和街道办的支持是很重要的原因
万盛园A区实行“自管”后,杨兆金认为并没有遇到太大的问题,其中一个重要原因就是居委会的协调和帮助。“业委会没有强制力,很多对外的工作由居委会出面协调更容易解决。”
堤口路南居委会主任张松霞认为,如果小区里物业和业主之间有矛盾,其实也是社会上的不稳定因素。而好的业委会能够在物业和业主之间协调,让小区变得更和谐,这也是减轻政府的负担。所以对于万盛园A区自管的事情,他们一直非常支持,业委会有什么解决不了的问题,他们也全力帮忙解决。“只要是业主拥护的,居委会和街道办都会全力支持。”
小区建设早,缴纳维修基金的业主很少 公共区域的维修怎么办
“小区自管”面临什么困难?没有维修资金是让杨兆金最头疼的问题。他说,下一步小区的很多公共设施都面临老旧、亟待维修的状况,可小区建筑时间比较早,早已出了开发商的保修期,而买房时只有不到30%的业主缴纳过维修基金,“公共区域怎么修,拿什么钱修,真的是很难办。”
此前小区一号楼某个单元由于六楼顶层漏水严重,最后全楼业主一起凑钱维修。房子虽然修好了,但这件事让很多业主不乐意。现场就有业主说,买房子时一楼和六楼的价格肯定不一样,买顶层比其他楼层便宜,当时业主就应该想到会存在漏雨的问题。“六楼是业主自己想买的,买的时候便宜让他们占了,可房子漏雨了就让全楼的业主平摊修房子的钱,我觉得这也不合适!”
为了解决公共区域维修的问题,业委会委员原本打算让各家各户拿出点钱来作为维修资金,可推行起来却非常困难。杨兆金说,“给大家发钱大家都很开心,但要让大家交钱就不好办了。”此前因为要给单元楼安装防盗门,让大家一户交几百块钱,就有很多业主不满,这次要收维修资金,可能更难了。他说,的办法是让小区自己能有产业、有,这样就不用业主自己出钱修房子了。
电路要改造,暖气管道要大修 这都是业委会面临的棘手问题
小区自管后,水、电、暖的交接问题也是业委会面临的一个棘手问题。
由于此前开发商为小区配备的自来水管道管径过窄,经过十几年的使用现在已经脆弱不堪,不仅多处有“跑冒滴漏”现象,其中还淤积了很多水垢和金属锈。“小区自管”后业委会做的件事情就是进行户表改造。业委会在与开发商多次谈判、协调之后达成协议,小区更换主管道的几十万元花费由开发商承担,其余花费由业主们承担。现在一户一表改造已经完成,然而下一步暖气和电路的改造依旧艰难。
杨兆金说,去年年底供暖前,他们想把小区的暖气改成市里统一供暖,“但是热电厂说我们小区里的暖气管子太细太薄,不能承受足够的压力,不敢给我们供。”业委会马上找人对小区的暖气管道进行清理和测试,在供暖季来临前给整个小区的暖气管道做了全面“体检”。“我们这个冬天真的是每天都盼着暖气管子千万别出问题,凑合过完这个供暖季再说。”
暖气管道要进行彻底大修,而小区的电路交接也面临同样的问题。可钱从哪儿来?这真是个大麻烦。
业主自管常常是“被动自管”实行物业管理仍是现代小区的主要管理模式
虽然“业主自管”目前在万盛园A区搞得有声有色,但天桥区住房保障和房产管理局的相关负责人表示,从根本上来说,实行专业化、社会化、市场化的物业管理方式,仍是物业管理的发展方向。
堤口路南居委会主任张松霞介绍,堤口路南社区下辖五个封闭式小区,目前只有万盛园A区实行的是业主自管模式,“主要还是因为这个小区规模较小,而且关键在于小区业主委员会成员积极热心,牵头人有能力。”张松霞直言,并不是所有小区都具备万盛园A区这样业主自管的土壤,实行物业管理仍是主流方向。
小区业主江玲女士也表示,小区实行自管,很大程度上是一种被逼无奈的选择,“好像看到了一个弃婴,大家都很怜悯,然后承担起了这个责任。”江玲直言不讳地说,虽然目前她对业委会成员很信赖,但也认为这并不是长久之计。“从某种程度上说,这是国家相关政策在房地产开发、物业行业管理上政策缺失、空白造成的尴尬,业主自管也是无奈之举。”江玲的见解也很是犀利。
记者查阅相关资料得知,根据《物权法》第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”近年来,深圳、北京、广州等城市相继出现了业主自管的案例。综观这些案例,小区业主自管的情况主要发生在规模较小的住宅小区。在这些小区,由于物业服务收费较低,且基本没有经营性收入,物业公司经营利润也低,所以,有些物业服务企业不愿意承接。
对话中,天桥区住房保障和房产管理局的相关负责人也表示,在传统的物业管理模式下,物业服务企业就是小区的大管家,业委会就是要监督物业服务企业按照服务合同履行义务。而被动自管的小区,较多的采用的是业委会自管的形式。想要进行很好地自管,除小区要有热心公益的业主或业委会,也需要广大业主的积极配合,更需要公开透明的管理制度及完善的监督制度。然而从长远来看,实行专业化、社会化、市场化的物业管理方式,仍是物业管理的发展方向。
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