[摘要] 海口、三亚上月房价涨幅领跑全国，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。
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房贷收紧致银行业务量大跌 楼市或进入调整期
“由于房贷利率优惠比例调整，我们的个人按揭放款量大幅减少。”中国银行北京分行一支行位于某住宅商品房项目售楼处的信贷工作人员王女士表示，眼看着同在一家售楼处现场办公的工商银行的接单量甚至是中行的4~5倍，他们也只能无可奈何地干着急了。而种种迹象表明，在“国11条”加强房地产信贷风险管理、加大差别化信贷政策执行力度的导引下，中行降低房贷利率优惠比例的行为正在被其他银行逐步效仿，信贷政策收紧信号越发强烈。
“我们目前的状态就像在夹缝中生存，左右为难。”王女士对《财经日报》表示，房贷利率优惠比例从7折调整到8.5折主要是由于中行总行对于其去年的个贷业务的利润率较为不满。
而自从1月下旬中行总行下发文件宣布降低房贷利率优惠比例以及1月放款额度用完暂停放款后，客户纷纷选择优惠比例未作调整的银行去贷款了，使得该支行的个人按揭业务量大幅下降，缩水比例达到50%以上。“我们是看在眼里急在心里，目前我们已向上级部门反映这一状况，希望降低优惠比例的政策能有所调整。”
然而在基层的放贷冲动和各银行总行的利润要求及相关政府管理部门调控目标的博弈之下，王女士并没有盼来该行政策的松绑，而是其他银行对此的纷纷效仿。据了解，目前在深圳地区，深圳发展银行深圳分行已经开始实施首套房贷利率8折优惠，而光大银行执行的则是首套房利率与首付比例相关联的政策，即住房面积限于140平方米以下的情况下，首付四成利率打7.5折，首付二成利率只能打8.5折。
而在上海，建设银行上海分行目前的要求是首套房必须首付三成，根据信誉以及经济偿还能力利率可以打8或9折。诸如工行、农行、招行尽管首套房利率仍然可以执行7折优惠，但均将首付款比例提高至三成。对此，伟嘉安捷专业按揭顾问机构专门算了一笔账，以100万元20年的贷款为例，8.5折利率与7折利率相比，借款人每月要多支出月供483.83元，累计20年共需多支付利息约11.6万元。
伟嘉安捷认为，对于首次置业群体来说，需较为理性地看待首套房贷优惠利率的调整。一方面，因为房贷7折优惠利率是在2009年特殊经济环境下产生的特殊优惠政策，2009年房地产市场回暖速度较快，各大商业银行陆续将首套房贷优惠利率回调至8.5折也在情理之中。
另一方面，按照新一轮“保发展、调结构、管预期”的金融监管基调，即便商业银行调整房贷优惠政策，其目的也是为了进一步落实差别化信贷，优化贷款结构。从长远角度看，对房贷市场将不会有太大影响。
据统计，2009年我国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%，其中个人住房新增贷款的贡献率接近15%。大连万达集团股份有限公司投资证券部副总经理赵承业认为，在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下，银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓，不断增加消费者的按揭贷款，不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款，这一方面制造旺盛的市场需求，一方面催生了强大的市场供给。
而目前各银行纷纷降低房贷利率优惠且上调首付比例，显然已释放出个人住房消费信贷收缩的明显信号。国泰君安证券公司近日发布的报告指出，由于中国信贷管制加强及商品房销售面积下降，预期部分开发商于未来3~6个月将下调新房售价以加速周转。由于购房者及开发商的负面预期，预计2010下半年，深圳住宅销售均价将同比回落10%~15%，领跌，此后广州、北京、上海楼市亦将进入调整期。
事实上，去年个人房贷的激增是开发商资金的一个有力补充。根据上海易居房地产研究院日前发布的《2009~2010年度房地产市场研究报告》，2009年1~12月，房地产开发企业全年资金来源57128亿元，较上年增长44.2%，其中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。这意味着去年仅销售回款及个人房贷资金就占房企全年资金来源的42.5%以上，一旦今年楼市成交量出现明显减少，将直接影响开发商的资金周转情况。该报告同时预测，今年可能还会多次提高存款准备金率，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。此外，“一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度则可能出现环比负增长，下半年总体呈盘整和小幅下跌态势。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌”。（和讯网）
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