[摘要] 海口、三亚上月房价涨幅领跑全国，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。
海口、三亚上月房价涨幅领跑，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。之前屡创新高的凤凰岛公寓，新春报价虽达10万元/平方米，但有投资客只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。
疯狂的开发商
项目没踪影房子已开售
交5万元定金就可炒楼
昨日，2010海南国际旅游地产文化节以房展形式在三亚大东海广场开幕，来自海口、三亚、琼海甚至文昌、保亭等地的地产项目纷纷在现场开售。记者发现，三亚当地的海景房项目都没有参加房展，即使如此，大量标榜“一线河景、二线江景”的房源售价都在每平方米2万元左右。
“房价会跌？咱们等着看。去年每平方米卖6000元的时候，我劝朋友买，你看现在单价都涨到1.7万元了，他后悔死了。”三亚景华商务酒店的销售人员一边派传单一边介绍，项目是复式度假产权酒店，一期去年已售罄，如今开卖的是二期。在他的怂恿下，记者和5名看楼客一起登上了看楼车，经过5来到售楼现场。只见售楼部就设在酒店一期的一楼大堂，只有模型，没有其他资料。
“还没开始动工呢，要明年才能交楼，不能交定金，也不能按揭贷款，现在只接受一次性付款。”售楼小姐说。
像这些只有模型的项目在房展上着实不少，来自文昌的东方高隆湾就还只是一片300多亩的空地。“我们是黑龙江的开发商，做了30年房地产了。项目3月动工，明年交楼。”销售人员刘威然说，报价还未最终确定，买家可以先交5万元的定金。
“在海南买房的没有几个是自己住的。”刘威然表示，为方便买家炒楼，交了定金以后可以更名，买家也可按揭购房，目前和银行协商首付可以低至三成。
心急的投资客
节前放盘初一约人看
在号称度假新地标的凤凰岛，春节期间开发商给出的报价虽然直接冲破10万元/平方米，但记者昨日化身买家走访发现，手中持有凤凰岛公寓的一些投资客急于转让手中物业，在大年初一就带人来看楼。
“大年初一来看房正是时候，我今天也约了几个客人。”在澳大利亚做房地产生意的海南人陈锦（化名）见到记者前来看房非常兴奋，他在今年1月初凤凰岛5号酒店公寓开盘时就一次性付款买下了两套60平方米的两房一厅公寓。陈锦称，该公寓风景绝佳，当时开盘价达到7万元/平方米。现在同一栋楼小公寓的转让价格为7.5万元/平方米。
陈锦说，他在澳大利亚发展需要资金，因此转让其中一套。当记者问及他为什么不等房价再涨一段时间再转让时，他说：“凤凰岛上的房价短期内也不可能涨得太多，发展商说单价到9万元、10万元都是吹的！”陈锦说。
随后，记者来到三亚市区凤凰路上发现，不少中介门上都贴着“凤凰岛公寓转让”的广告，当地卓越地产凤凰路分行经理李威透露，有投资客天买下房第二天就转让了，节前来中介放盘的投资客更多。如今凤凰岛酒店公寓转让的价格一般从每平方米6万元到8万元不等，稍低的4号楼的均价不到5万元/平方米。
犹豫的接盘者
想起昔日泡沫
轻易不敢出手
这个“击鼓传花”游戏中的下一个接手者在哪里呢？
记者观察到，新旧农历年之交的三亚楼市，虽然不乏来自东北等地的询价者，但是问者多买者少，鲜见今年初时一掷千金即场付款的景象。“这不是骗人吗？网上报的价还是1万多元，到了这边以后就成2万多元了，我们毕竟不是印钞机啊。”来自吉林的徐畅老人前几年已经在海南五指山市购置了一处房产，今年春节过来其中的目的之一就是考察楼市，看看有没有出手机会。在三亚看了不少楼盘后，她决定放弃。
10年前曾经在三亚工作过的河南人吕顺景告诉记者，当年留在三亚的几位朋友今年在楼市狂飙中都发了财，于是春节期间他也重返海南，看了一些新盘后，感受是“太不靠谱了，什么都还没有就敢卖！”他表示，这些都令他想起上世纪90年代的海南房地产泡沫。
不过还是有小试牛刀继续入市者。“只要国家的政策能够落实，海南的房价肯定还能翻一番。现在买房当然是带有投资目的的。”怀揣着这样的愿望，黑龙江大庆人秦越中只是听到消息，节前一周就托人在离三亚市的乐东县买下了一套39平方米的小单位，虽然均价达到8000元/平方米，但是30多万元的总价还是让他觉得可以接受。春节期间，他也奔赴海南，一睹新房真容。
专家
中高端产品价格
偏离了真实需求
中国（海南）改革发展研究院院长迟福林昨日在接受本报记者专访时表示，以三亚为代表的海南房地产市场短期内确实存在泡沫，泡沫长远能否顺利消化取决于海南能否真正按照国际旅游岛建设的要求实现持续发展。
迟福林表示，必须承认，在“国际旅游岛”概念的推动下，海南房地产开发盲目性太大，许多人头脑发热，导致三亚等地目前中高端产品的房价已偏离真实需求，是由各种因素导致的“虚高”房价，极不理性。
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房贷收紧致银行业务量大跌 楼市或进入调整期
“由于房贷利率优惠比例调整，我们的个人按揭放款量大幅减少。”中国银行北京分行一支行位于某住宅商品房项目售楼处的信贷工作人员王女士表示，眼看着同在一家售楼处现场办公的工商银行的接单量甚至是中行的4~5倍，他们也只能无可奈何地干着急了。而种种迹象表明，在“国11条”加强房地产信贷风险管理、加大差别化信贷政策执行力度的导引下，中行降低房贷利率优惠比例的行为正在被其他银行逐步效仿，信贷政策收紧信号越发强烈。
“我们目前的状态就像在夹缝中生存，左右为难。”王女士对《财经日报》表示，房贷利率优惠比例从7折调整到8.5折主要是由于中行总行对于其去年的个贷业务的利润率较为不满。
而自从1月下旬中行总行下发文件宣布降低房贷利率优惠比例以及1月放款额度用完暂停放款后，客户纷纷选择优惠比例未作调整的银行去贷款了，使得该支行的个人按揭业务量大幅下降，缩水比例达到50%以上。“我们是看在眼里急在心里，目前我们已向上级部门反映这一状况，希望降低优惠比例的政策能有所调整。”
然而在基层的放贷冲动和各银行总行的利润要求及相关政府管理部门调控目标的博弈之下，王女士并没有盼来该行政策的松绑，而是其他银行对此的纷纷效仿。据了解，目前在深圳地区，深圳发展银行深圳分行已经开始实施首套房贷利率8折优惠，而光大银行执行的则是首套房利率与首付比例相关联的政策，即住房面积限于140平方米以下的情况下，首付四成利率打7.5折，首付二成利率只能打8.5折。
而在上海，建设银行上海分行目前的要求是首套房必须首付三成，根据信誉以及经济偿还能力利率可以打8或9折。诸如工行、农行、招行尽管首套房利率仍然可以执行7折优惠，但均将首付款比例提高至三成。对此，伟嘉安捷专业按揭顾问机构专门算了一笔账，以100万元20年的贷款为例，8.5折利率与7折利率相比，借款人每月要多支出月供483.83元，累计20年共需多支付利息约11.6万元。
伟嘉安捷认为，对于首次置业群体来说，需较为理性地看待首套房贷优惠利率的调整。一方面，因为房贷7折优惠利率是在2009年特殊经济环境下产生的特殊优惠政策，2009年房地产市场回暖速度较快，各大商业银行陆续将首套房贷优惠利率回调至8.5折也在情理之中。
另一方面，按照新一轮“保发展、调结构、管预期”的金融监管基调，即便商业银行调整房贷优惠政策，其目的也是为了进一步落实差别化信贷，优化贷款结构。从长远角度看，对房贷市场将不会有太大影响。
据统计，2009年我国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%，其中个人住房新增贷款的贡献率接近15%。大连万达集团股份有限公司投资证券部副总经理赵承业认为，在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下，银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓，不断增加消费者的按揭贷款，不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款，这一方面制造旺盛的市场需求，一方面催生了强大的市场供给。
而目前各银行纷纷降低房贷利率优惠且上调首付比例，显然已释放出个人住房消费信贷收缩的明显信号。国泰君安证券公司近日发布的报告指出，由于中国信贷管制加强及商品房销售面积下降，预期部分开发商于未来3~6个月将下调新房售价以加速周转。由于购房者及开发商的负面预期，预计2010下半年，深圳住宅销售均价将同比回落10%~15%，领跌，此后广州、北京、上海楼市亦将进入调整期。
事实上，去年个人房贷的激增是开发商资金的一个有力补充。根据上海易居房地产研究院日前发布的《2009~2010年度房地产市场研究报告》，2009年1~12月，房地产开发企业全年资金来源57128亿元，较上年增长44.2%，其中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。这意味着去年仅销售回款及个人房贷资金就占房企全年资金来源的42.5%以上，一旦今年楼市成交量出现明显减少，将直接影响开发商的资金周转情况。该报告同时预测，今年可能还会多次提高存款准备金率，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。此外，“一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度则可能出现环比负增长，下半年总体呈盘整和小幅下跌态势。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌”。（和讯网）
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