[摘要] 今年7月，万科总裁郁亮提出了最多十年房地产行业就要出现天花板的观点，被行业很多人士所接受。中金公司房地产行业研究员宁静鞭说，未来的十年其实是结构的十年。2010年的人口普查得出的人口结构数据，可以预测未来三到五年全国的住宅需求将快速向下降，每年的幅度在2%~4%。
战略调整：提前至天花板出现前的10年
按照宁静鞭的观点，未来10年房地产行业必然会高度集中，整个行业将进入整合时代。而在未来的三到五年里，这种趋势将非常明显地表现出来。未来住宅市场将可能出现香港那样，由十家企业垄断整个住宅市场的所有份额。
如果这种局面一旦出现，那么商业地产地位的重要性将势必显现。香港的“四大地产巨头”——长和、新鸿基、新世界、九龙仓几乎每一家的投资类物业租金都要占到其销售总收入的接近一半。
正是因为这种稳定的租金比重，让香港地产商熬过了金融海啸，也能轻松应对市场天花板。
事实上，在过去的数年时间里，龙湖一直在向香港地产商学习，不断提高收入的稳定性。根据此前媒体的报道，龙湖每年会将至多10%销售回款投入到商业地产发展，这个数据既保证了商业战略的稳步推进又不至于沉淀大量现金流。而巧合的是，龙湖的销售回款率正好优于行业10%以上，因此，仅靠优于行业的回款管理，就可以对冲商业投入的现金压力。
按照龙湖的计划，大约在十五至二十年以后，龙湖的租金收入将达到其营业总收入的20%。如果这个目标最终实现，那么龙湖在遇到行业天花板时，股东也不需要担心业绩会出现下滑。
龙湖高达82%的客户忠诚度，确保了其在住宅市场的竞争力和行业份额。而商业地产的租金大幅增长，则可减轻整个住宅市场需求下滑后龙湖的业绩压力。
某种意义上，龙湖的“V型增速下滑”，也与吴亚军的未雨绸缪有关。从2011年开始，龙湖在商业地产领域加快了动作，相继在北京、上海竞得多幅商业或综合开发地块。来自商业地产的销售收入，对集团的业绩贡献的比重也不断增大。
应对十年后的行业天花板，龙湖可能是投入的一家公司。其他房企虽然也预计到未来将出现这一趋势，作出一些新的尝试，但转型方向尚不清晰。
充足货量应战“枯水期”
从今年上半年开始，北京、上海、福建、杭州、南京等一些地区，出现了供应紧张的现象。由于受到市场调整影响，2011年和2012年上半年房企的开发增速放缓，一些地区的供应出现了暂时性的紧缺，日光盘不断出现。
有机构在研究一些企业七八月份的销售时，就曾分析，这些企业的业绩有可能出现大幅下滑，原因之一就是土地供应的青黄不接。
此前，2011年到2012年上半年，土地市场成交低迷，很多地块未能成功出售。而2012年下半年到今年上半年，土地价格又大幅走高，房企往往需要以非常高的溢价率才能买到地。
在这样一个背景下，一些企业因为在这两年间极少出手买地，可以开发的项目资源已近枯竭。有机构就曾预测杭州一家房企的土地储备说，如再不拿地，到2015年这家公司的业绩将难再保证。
另外一些企业则开始放慢自己的销售节奏，不愿意低价贱卖项目。比如，融创中国董事长孙宏斌就曾向媒体公开透露，暂时停掉了被他认为卖亏了的无锡绿城融创合作项目。在销售目标实现无忧，暂无因新增土地而需要大量资金需求的背景下，融创选择了放慢节奏。
但是在行业供应的枯水期，龙湖却有充足可售的货量可以销售。根据龙湖此前公布的数据，下半年，沈阳唐宁ONE、大连滟澜山、上海紫都城、昆明水晶郦城等位于7个城市近10个新项目将陆续入市，届时，龙湖在售项目将超过50个。
对于投资者来说，龙湖未来几年的发展增速曲线，也许在同行中会是最漂亮的几家公司之一。
文/杨涵茗
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