[摘要] 往年，济南东部区域一直是土地市场的绝对主角。如今，西部不但在土地成交方面首超东部，在住宅市场方面也正成为开发热点。
1月31日，世联怡高发布2012年济南房地产市场年报，从土地市场、住宅市场、公寓市场、写字楼市场和商业市场等方面进行全面盘点。
以上图表出自世联怡高市场发展部《2012-2013年济南房地产市场研究报告》
往年，济南东部区域一直是土地市场的主角。如今，西部不但在土地成交方面首超东部，在住宅市场方面也正成为开发热点。
土地市场
西部首超东部西客站片区有望成为未来热点
2012年，济南共成交107宗土地，成交土地面积579.33万平方米，成交建筑面积1762.41万平方米。土地单价371万元/亩，楼面地价1829元/平方米，同比上涨21.2%和7.1%。楼市转暖，开发商对后市信心增强，拿地热情逐渐高涨，带动土地价格上涨。
回顾2012年土地市场，央企、国企无疑成为主角。在成交土地列表中，最常见到的即是恒大、保利、绿地、北大资源、华润等企业。
往年济南东部区域一直是土地市场主角，而2012年度以西客站为主力的西部区域土地成交221.84万平方米，占比达38%，较2011年占比13.8%可谓大幅增长，首次超过东部。随着高铁运行以及2013年“十艺节”的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，济南的开发热点曾经集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产一线热点区域。
2012年供应土地的用地强度较往年明显增加。2012年供应土地占地面积约593.68万平方米，同比增加约10.2%，而2012年供应土地建筑面积达1794.94万平方米，同比增长约24%。土地用地强度的提高，符合济南市“低密度、高容积率”的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度。
另一方面，随着房地产市场销售好转，也带动土地成交市场的复苏，土地拍卖溢价现象重现市场。在一些各大开发企业均看好的热点区域，土地竞争异常激烈。譬如花园路、化纤厂路板块，莱钢、保利、万科三家企业均以较大幅度溢价拿下该区域板块。
住宅市场
今年化纤厂路和西客站板块成为热点
2012年，济南楼市供销两旺。去年年初，刚需大盘上半年的降价促销是扭转2011年楼市惨淡的重要一笔，3.6万余套的住宅成交量，同比上涨56.3%的成绩是楼市回暖的证明。2012年全年成交均价7823元/平方米，同比下降12%。
地产10齐聚泉城，一线房企在济南楼市成为主角。2012年，万科、华润、碧桂园、世茂等一线品牌开发企业纷纷推出在济南的项目，加之一直表现不俗的恒大、中海、保利、绿地、万达，地产10唯缺龙湖地产。
分析中海国际社区、鲁能领秀城、天鸿万象新天济南楼市销售前三甲项目特征，百万平方米大盘是他们的重要相同点。大盘在开发过程中有其天然的优势，尤其是一线开发企业的大盘开发，给予消费者的不仅仅是对品质的信心，还有齐全配套的期望和现实的便利交通。这一类型的项目无疑更易受刚性需求客群的青睐。
政策调控以来，改善型需求被抑制，刚需及刚改客户成为市场争相抢夺的机会，因此，市场供应遵循调控法则以两室、三室供应为主。两室和三室的供应约占整体供应的89%，其中三室供应264.96万平方米；两室供应167.90万平方米。刚性需求是2012年成交的一大特点，两室、三室成交占全年总成交的90%。其中三室成交17479套、217.80万平方米；两室成交16084套、144.03万平方米。改善性需求萎缩，全年成交不足10%。
从区域上来看，化纤厂路和西客站板块是2012年土地成交最集中的区域，2013年以上两块土地将成为推盘重点。
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