[摘要] “合理解决小产权问题,可减少农村和城市的差别,这个改革不启动,房地产市场的难题仍然无解。”11月22日,在北京举行的中国城市与资本市长论坛上,全国工商联房地产商会会长聂梅生如是说。
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(来源:中国新闻网)近期,部分上市房企陆续发布了1—10月份的销售业绩。中新网房产频道统计了16家主要上市房企的销售数据,其年度销售目标完成率普遍超过八成,有9家房企10月份环比上涨。这与此前低迷的楼市形成了鲜明对比,在国家严格的楼市调控下,上市房企的“涨声”缘何而来?有业内人士称,刚需是这次房企销售业绩上涨的最主要因素。
年度销售目标完成率普遍超八成
据16家上市房企1—10月份销售数据显示,前十个月的销售总额基本都达到了全年目标的八成以上;万科以1100亿的销售总额,成为今年进入“千亿俱乐部”的房企;保利地产、融创中国和中骏置业更是提前完成全年销售任务。
一直以来,销售额都是房地产兴衰的“风向标”。在国家对楼市的严厉“监考”下,上市房企是如何交出这张华丽“成绩单”的?融创中国北京公司总经理楼艳青向中新网房产频道表示,此前楼市收到压抑,刚需后期强力反弹;而房价在今年也整体处于低位,这些利好因素共同促进了销售额的攀升。
9家上市房企10月份环比上涨
统计数据显示,仅今年10月份,16家主要的上市房企销售总额就高达655亿元,其中,万科等9家房企环比上涨,碧桂园等4家房企环比涨幅超过60%,恒大地产更是10月份发力,单月销售额高达142.6亿元。
链家地产市场研究部张絮在接受媒体采访时表示,10月份房企成交额大涨,部分房企单月销售创新高,显示房企“银十”收获颇丰。其主要原因是“十一”长假期间购房的成交拉动,同时房企也主动加大了推盘和促销的力度。
另据业内人士称,与去年下半年相比,房企去库存化成效显著,资金恶化的情况大大改善,今年房企的生存环境远好过去年同期。上市房企销售额的增长,表明楼市正在回暖,房地产最困难的时期已经结束。
公积金政策微调刺激刚需入市
近期,我国有近30个城市调整了住房公积金政策,多个二三线城市提升了公积金贷款额度上限,极大的刺激了刚需人群进入楼市。由于刚需的强力带动,一些上市房企扭转了前期的颓势,给股民交出了一张漂亮的“成绩单”。
据中原地产市场研究部统计,自2011年9月以来,武汉、沈阳、广州、杭州等近30个城市微调了住房公积金政策。广东开平市将住房公积金贷款调整为:首套房贷款限额统一提高至1人25万元,2人或以上50万元;二套房1人20万元,2人或以上是40万元。而深圳市则规定,将单套住房的公积金贷款额度由原来的80万元提高到90万元。
链家地产市场研究部张絮在接受媒体采访说,“在限购仍为调控‘红线’的背景下,住房公积金政策成为地方政府密集调整的主要方向。这对刚需购房者影响明显,大幅降低了刚需的购房成本,会释放一部分年轻群体的购房需求”。
多地公积金放贷规模同比激增 地方微调是主因
随着房地产市场逐步回暖,刚性需求积极入市,我国多地公积金贷款额度剧增,部分城市早已提前完成全年放贷目标,部分城市甚至面临“无贷可发”的窘境。与此同时,超30个城市微调公积金政策,业内专家表示,在房地产市场逐步回暖,量价齐升的背景下,地方微调公积金政策加重了房价上涨预期,促使部分刚性需求提前入市。
数据显示,今年前三季度,上海、南京、福州、青岛、济南,银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期,南京等城市甚至大大超出今年全年的发放计划,预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。
日前,上海市公积金中心发布2012年三季度住房公积金运行分析报告。报告显示,受住房刚性需求释放影响,今年前三季度,上海共发放住房公积金个贷290.71亿元,同比增长39.96%。
发放贷款额度激增的不仅仅是上海。福建、青岛、济南、银川,南京等省市也出现相似的问题。公开资料显示,福建省前三季度发放公积金贷款114.93亿元,同比增长45.4%,其中福州的公积金贷款发放额度已超过去年全年。青岛市前三季度发放住房公积金贷款37.33亿元,已完成年度目标的98.21%,贷款发放额较2010年和2011年同期增长9.3%、15.72%,其中9月份单月发放额达7.07亿元,创近三年来住房公积金贷款单月发放新高。银川发放公积金贷款10.08亿元,增幅21.74%。
值得注意的是,南京市更是早已完成全年目标。数据显示,南京前三季度公积金发放额度就已经达到83.85亿元,不但比去年全年的放贷额度36.72亿元增长了128%,还超过了今年全年计划50亿元的67.7%。与此同时,济南更是遭遇无钱可放的窘境,济南住房公积金管理中心有关负责人表示,济南公积金管理中心本部的贷款使用率接近90%,超出了65%的平均使用率。如果不及时加以控制,济南公积金将现无钱可放的风险。数据显示,济南前三季度发放公积金贷款5.75亿元,同比增长40.3%。
“地方政府对公积金政策的微调,是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示,虽然今年我国限购、限贷政策仍未改变,但是自3月以来的成交量上升,楼市回暖已使购房者对后市判断摇摆不定。再加上地方频繁微调,加大楼市上涨预期,促使购房者提前入市。
对此,中原地产市场总监张大伟认为,对公积金进行调整“不仅可以对市场释放微调信息,也不会影响限购限贷的政策底线,目前来看是地方政府微调做法中最容易的执行办法”。
的确,近期我国地方政府对公积金微调的动作频频。根据中原地产的监测数据,截至11月9日,共有超过34个城市调整放松公积金政策,其中27个城市提高贷款额度,另有部分城市降低首付比例,其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。
“市场预期对购房者影响尤为重要。”顾云昌指出,稳增长政策见底,市场走势预期增强,房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。他认为,应在房价上涨区间减少对公积金的调整动作,稳定预期。
中国房地产学会副会长陈国强则认为,公积金“新政”,本意在刺激购房者的刚性需求,促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小,其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时,楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象,短期内不会影响房价大幅波动,利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
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