[摘要] “合理解决小产权问题，可减少农村和城市的差别，这个改革不启动，房地产市场的难题仍然无解。”11月22日，在北京举行的中国城市与资本市长论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生如是说。
“合理解决小产权问题，可减少农村和城市的差别，这个改革不启动，房地产市场的难题仍然无解。”11月22日，在北京举行的中国城市与资本市长论坛上，工商联房地产商会会长聂梅生如是说。
在聂梅生看来，肯定会继续限制投资和投机性购房。
虽然调控短期内没有转向迹象，但不少市场人士认为，中国的城市化进程仍有望对中国楼市形成一定支撑。
人大财经委副主任委员贺铿22日在论坛上介绍，中国的城市化水平还不高。“依据统计，2011年中国的城市化率为51.3%，但扣除2.63亿的流动人口，实际城市化率不到35%。”
贺铿称，今后一段时间，中国的城市化率应当每年提高1.5%到2%，这意味着每年将有2000万人口要由农村进入城市居住和就业。
不过，贺铿指出，城市化要依靠市场的力量，发展城市不能走经营土地的老路。“必须发展产业，没有产业就没有城市，但产业的发展不能靠政府，要靠企业，不能靠行政手段，要靠市场的力量，政府只能引导产业发展。”
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（来源：中国新闻网）近期，部分上市房企陆续发布了1—10月份的销售业绩。中新网房产频道统计了16家主要上市房企的销售数据，其年度销售目标完成率普遍超过八成，有9家房企10月份环比上涨。这与此前低迷的楼市形成了鲜明对比，在国家严格的楼市调控下，上市房企的“涨声”缘何而来？有业内人士称，刚需是这次房企销售业绩上涨的最主要因素。
年度销售目标完成率普遍超八成
据16家上市房企1—10月份销售数据显示，前十个月的销售总额基本都达到了全年目标的八成以上；万科以1100亿的销售总额，成为今年进入“千亿俱乐部”的房企；保利地产、融创中国和中骏置业更是提前完成全年销售任务。
一直以来，销售额都是房地产兴衰的“风向标”。在国家对楼市的严厉“监考”下，上市房企是如何交出这张华丽“成绩单”的？融创中国北京公司总经理楼艳青向中新网房产频道表示，此前楼市收到压抑，刚需后期强力反弹；而房价在今年也整体处于低位，这些利好因素共同促进了销售额的攀升。
9家上市房企10月份环比上涨
统计数据显示，仅今年10月份，16家主要的上市房企销售总额就高达655亿元，其中，万科等9家房企环比上涨，碧桂园等4家房企环比涨幅超过60%，恒大地产更是10月份发力，单月销售额高达142.6亿元。
链家地产市场研究部张絮在接受媒体采访时表示，10月份房企成交额大涨，部分房企单月销售创新高，显示房企“银十”收获颇丰。其主要原因是“十一”长假期间购房的成交拉动，同时房企也主动加大了推盘和促销的力度。
另据业内人士称，与去年下半年相比，房企去库存化成效显著，资金恶化的情况大大改善，今年房企的生存环境远好过去年同期。上市房企销售额的增长，表明楼市正在回暖，房地产最困难的时期已经结束。
公积金政策微调刺激刚需入市
近期，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，多个二三线城市提升了公积金贷款额度上限，极大的刺激了刚需人群进入楼市。由于刚需的强力带动，一些上市房企扭转了前期的颓势，给股民交出了一张漂亮的“成绩单”。
据中原地产市场研究部统计，自2011年9月以来，武汉、沈阳、广州、杭州等近30个城市微调了住房公积金政策。广东开平市将住房公积金贷款调整为：首套房贷款限额统一提高至1人25万元，2人或以上50万元；二套房1人20万元，2人或以上是40万元。而深圳市则规定，将单套住房的公积金贷款额度由原来的80万元提高到90万元。
链家地产市场研究部张絮在接受媒体采访说，“在限购仍为调控‘红线’的背景下，住房公积金政策成为地方政府密集调整的主要方向。这对刚需购房者影响明显，大幅降低了刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求”。
多地公积金放贷规模同比激增 地方微调是主因
随着房地产市场逐步回暖，刚性需求积极入市，我国多地公积金贷款额度剧增，部分城市早已提前完成全年放贷目标，部分城市甚至面临“无贷可发”的窘境。与此同时，超30个城市微调公积金政策，业内专家表示，在房地产市场逐步回暖，量价齐升的背景下，地方微调公积金政策加重了房价上涨预期，促使部分刚性需求提前入市。
数据显示，今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、济南，银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的发放计划，预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。
日前，上海市公积金中心发布2012年三季度住房公积金运行分析报告。报告显示，受住房刚性需求释放影响，今年前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长39.96%。
发放贷款额度激增的不仅仅是上海。福建、青岛、济南、银川，南京等省市也出现相似的问题。公开资料显示，福建省前三季度发放公积金贷款114.93亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度已超过去年全年。青岛市前三季度发放住房公积金贷款37.33亿元，已完成年度目标的98.21%，贷款发放额较2010年和2011年同期增长9.3%、15.72%，其中9月份单月发放额达7.07亿元，创近三年来住房公积金贷款单月发放新高。银川发放公积金贷款10.08亿元，增幅21.74%。
值得注意的是，南京市更是早已完成全年目标。数据显示，南京前三季度公积金发放额度就已经达到83.85亿元，不但比去年全年的放贷额度36.72亿元增长了128%，还超过了今年全年计划50亿元的67.7%。与此同时，济南更是遭遇无钱可放的窘境，济南住房公积金管理中心有关负责人表示，济南公积金管理中心本部的贷款使用率接近90%，超出了65%的平均使用率。如果不及时加以控制，济南公积金将现无钱可放的风险。数据显示，济南前三季度发放公积金贷款5.75亿元，同比增长40.3%。
“地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，虽然今年我国限购、限贷政策仍未改变，但是自3月以来的成交量上升，楼市回暖已使购房者对后市判断摇摆不定。再加上地方频繁微调，加大楼市上涨预期，促使购房者提前入市。
对此，中原地产市场总监张大伟认为，对公积金进行调整“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调做法中最容易的执行办法”。
的确，近期我国地方政府对公积金微调的动作频频。根据中原地产的监测数据，截至11月9日，共有超过34个城市调整放松公积金政策，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。
“市场预期对购房者影响尤为重要。”顾云昌指出，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。他认为，应在房价上涨区间减少对公积金的调整动作，稳定预期。
中国房地产学会副会长陈国强则认为，公积金“新政”，本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
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