[摘要] 今年1-7月，包括济南在内的全国多数城市，房地产市场呈现出逐步回升趋势，不少城市在7月这个传统成交淡季，多少有些出人意料地出现了前所未有的火爆成交景象。
政策 预调微调仍是方向
7月25日至8月3日，国务院8个督察组在16个省、区、市开展房地产市场调控检查督导，由此引发了坊间对中央即将出台新的楼市调控政策的猜想。此前网上盛传的商品房预售制度将被取消的消息，最终以住建部有关人士的辟谣而尘埃落定，但下半年将扩大房产税试点征收城市的消息，至今依然没有官方的权威说法。
业内人士指出，从国务院、住建部、国土资源部、央行以及银监会近期以来的表态看，房地产市场调控的基调不会改变，方向不会改变，底线不容突破。差别化信贷税收政策仍将一如既往地执行，已限购城市的限购政策短期内不会被放松，甚至部分城市的房价调控目标，仍将被作为对地方政府的一条约束性指标。
分析人士认为，从当前情况看，只要监控范围内的主要城市房价不出现明显反弹，进一步出台新的更为严厉的调控政策可能性不大，在总体调控方向不变的情况下，从去年下半年以来的预调微调，仍将是未来政策的主要走向。
日前，2012年中国人民银行分支行行长座谈会在北京召开。会议要求，在保持货币政策连续性和稳定性的同时，进一步加强对国内外形势的分析研究，增强前瞻性；做好政策储备，准确把握政策的方向、力度和节奏，适时适度进行调控，增强针对性；提高政策的精细化水平，增强有效性；加强与其他政策的协调配合，形成政策合力，促进经济平稳较快发展。
分析人士指出，随着CPI持续走低，通胀预期短期内不会来临，通缩压力逐渐增加，预计央行年内还将降准、降息，信贷环境进一步宽松，对自住型购房需求尤其是首套房的支持力度，有望进一步加大，首套房7折-85折的优惠贷款利率，极有可能在更多城市推行。与之相适应的，各地住房公积金政策也有望进一步调整，在贷款额度、年限、利率等方面，对首套房购房者给予更多优惠。
价格 总体仍将保持稳定
市场成交回升，政策压力不减，房价走势到底会如何发展，该不该进入市场，让不少打算近期购房的自住型需求者格外纠结。“看起来，市场与政策再度进入一个胶着期。这可苦了咱这些仍在观望的‘刚需’了。”进入某事业单位工作不久的小张在与记者聊天时表示，自己需要买一套稍大一点的房子结婚，前期一直在犹豫观望，“市场的回暖让我有点按捺不足，生怕此时不买以后房价又涨上来；可政策短期内看起来不会有松动迹象，房价可能不会上涨甚至还可能下跌，买了又怕多掏了钱吃了亏，确实很愁人。”
国家统计局的数据显示，今年1-6月，济南新建商品住宅价格指数环比4降1平1涨，同比4降2涨。中房指数系统百城价格指数显示，济南新建商品住宅样本均价在连续5个月环比下跌后，7月环比上涨0.15%，样本均价为9100元/平方米。而据世联怡高房地产顾问机构的监测，7月济南有多个楼盘的价格较此前有所调整，涨幅虽然不大，但在监控的20多个城市中，是涨价楼盘的。记者调查也发现，此前不少开发商推出的优惠举措，随着市场成交的好转，也开始大打折扣，除对一次性付款购买者优惠力度依然较大，部分郊区、远郊区楼盘优惠较多外，中心城区项目和前期热销项目，不少已回调折扣力度，或者后期推出的产品在同样折扣范围内，均价较此前有所上调。
多位业内人士分析认为，从目前看，楼市库存量和开发商的去化压力依然巨大，只要政策短期内不放松，楼市成交量和房价不会出现报复性反弹，房价会总体保持稳定，大幅下跌或大幅上涨的可能性都不大。
张宏伟指出，随着成交量回升，开发商的资金压力得到一定程度的缓解，未来几个月整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。不过在“基本面”并未改变的前提下，跌幅收窄或者“止跌微涨”，还难以造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。
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