[摘要] 今年1-7月，包括济南在内的全国多数城市，房地产市场呈现出逐步回升趋势，不少城市在7月这个传统成交淡季，多少有些出人意料地出现了前所未有的火爆成交景象。
今年1-7月，包括济南在内的多数城市，房地产市场呈现出逐步回升趋势，不少城市在7月这个传统成交淡季，多少有些出人意料地出现了前所未有的火爆成交景象。一方面供应量不断增加，成交不断回暖，价格持续保持相对稳定，另一方面政策风向始终未变，市场调控短期内难以松动。进入8月，“金九银十”也不远了，未来楼市走向何方？通过连日调查采访，记者试着进行了一番探析。
面对让人纠结的楼市，刚需一族谁能毅然转身走过
供应 准现房销售或成主流
尽管从今年3月以来，包括济南在内的国内大多数城市市场成交量逐步上升，部分城市的交易量已回归到调控之初甚至调控前的水平，但是和庞大的库存相比，目前的市场去化压力依然很大。
以济南为例，市城乡建设委的数据显示，2011年全年批准预售商品房81064套、6482963.45平方米，当年成交65944套、5896634.73平方米，相互抵减后，当年市场库存15120套、586328.72平方米。今年1-6月，全市批准预售商品房34585套、2500861.5平方米，同期成交26611套、2233125.25平方米，库存7974套、267736.25平方米。仅这一年半，库存商品房23094套、854064.97平方米，以今年3-6月平均每月近5370套的去化速度，仅库存消化就需要4.3个月，再考虑到2010年及以前尚未销售完的项目，以及未来几个月新上市项目产生的供应，整个市场的现实供应量，去化至少需要半年以上，并不比去年下半年以来减轻多少。
多位分析人士表示，造成这一现状的原因，在于2009-2011年拿地的项目，从去年以来开始大量进入市场，同期由于限购、限贷等调控政策的影响，市场去化能力明显降低，一大批项目产品积压，商业项目、高端项目受到的影响尤为明显。
记者调查发现，目前不少项目由于前期没有及时进入市场或者进入预售期后销售不佳，而开发建设一直在持续推进，造成相当一批项目以准现房状态进入销售期。舜奥华府、天马相城、百替御园华府、中建文化广场、四建美林苑、天鸿万象新天、绿地国际花都、绿地国际花都泉景园、恒大城、映月清水湾、翡翠清河、鲁能领秀城、绿城百合花园等项目都有准现房产品，部分楼盘甚至全部为准现房却尚未全面进入推售期，给开发商造成了较大的资金压力。
业内人士表示，今后一个时期，由于类似项目特别是部分准现房新盘进入市场，准现房销售有望成为一个时期内市场上的一个主流现象。同时，恒大、绿地、保利、重汽、北大资源等品牌开发企业打造的纯新盘，则可能延续此前的推售方式：只要符合预售条件，即大量进入市场。
成交 “金九银十”有望再现
连夜排队认筹、一大早就到售楼处等待开盘、千人组团“看房”、新盘开盘成交上亿元……刚刚过去的7月，类似的信息不绝于耳，济南楼市似乎又回到了2010年本轮房地产市场调控以前的行情。尽管这些信息中，不免有部分开发商刻意制造热销噱头和少数媒体夸大其词的成分，但济南楼市成交回暖、“淡季不淡”却是事实。
8月周，这样的行情依然在延续。济南住宅与房地产信息网每日网签数据显示，7天内全市网签成交新建商品房1505套，平均每天215套，与7月平均每天近230套相比，有所下降，但高于前6个月的日均网签量。住宅方面，8月前7天成交847套，日均121套，低于7月的约134套，但高于3-6月的日均网签量(116套)。
多位业内人士认为，今年2季度以来，为保增长，金融信贷政策持续放宽，降准、降息在一定程度上刺激了楼市消费；中央以及相关部委多次放出支持自住型住房需求的信号，也对楼市预期产生了明显影响。受前期政策利好因素和开发商“以价换量”销售策略的影响，两年多来积攒的部分需求确实开始大量进入市场，为市场成交量的持续回升提供了支撑。
分析人士认为，从目前看，鼓励、支持自住型需求的政策方向并没有改变，政策利好、市场库存压力、企业资金压力、楼盘销售策略以及需求逐渐回归市场，都将为后期的成交量提供相应的机会。同策咨询研究中心总监张宏伟更是认为，从各方面情况看，现阶段仍是自住需求的购房时间“窗口”，初次置业和初次改善型置业等自住需求，将支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且有望成就楼市成交量的“金九银十”。
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政策 预调微调仍是方向
7月25日至8月3日，国务院8个督察组在16个省、区、市开展房地产市场调控检查督导，由此引发了坊间对中央即将出台新的楼市调控政策的猜想。此前网上盛传的商品房预售制度将被取消的消息，最终以住建部有关人士的辟谣而尘埃落定，但下半年将扩大房产税试点征收城市的消息，至今依然没有官方的权威说法。
业内人士指出，从国务院、住建部、国土资源部、央行以及银监会近期以来的表态看，房地产市场调控的基调不会改变，方向不会改变，底线不容突破。差别化信贷税收政策仍将一如既往地执行，已限购城市的限购政策短期内不会被放松，甚至部分城市的房价调控目标，仍将被作为对地方政府的一条约束性指标。
分析人士认为，从当前情况看，只要监控范围内的主要城市房价不出现明显反弹，进一步出台新的更为严厉的调控政策可能性不大，在总体调控方向不变的情况下，从去年下半年以来的预调微调，仍将是未来政策的主要走向。
日前，2012年中国人民银行分支行行长座谈会在北京召开。会议要求，在保持货币政策连续性和稳定性的同时，进一步加强对国内外形势的分析研究，增强前瞻性；做好政策储备，准确把握政策的方向、力度和节奏，适时适度进行调控，增强针对性；提高政策的精细化水平，增强有效性；加强与其他政策的协调配合，形成政策合力，促进经济平稳较快发展。
分析人士指出，随着CPI持续走低，通胀预期短期内不会来临，通缩压力逐渐增加，预计央行年内还将降准、降息，信贷环境进一步宽松，对自住型购房需求尤其是首套房的支持力度，有望进一步加大，首套房7折-85折的优惠贷款利率，极有可能在更多城市推行。与之相适应的，各地住房公积金政策也有望进一步调整，在贷款额度、年限、利率等方面，对首套房购房者给予更多优惠。
价格 总体仍将保持稳定
市场成交回升，政策压力不减，房价走势到底会如何发展，该不该进入市场，让不少打算近期购房的自住型需求者格外纠结。“看起来，市场与政策再度进入一个胶着期。这可苦了咱这些仍在观望的‘刚需’了。”进入某事业单位工作不久的小张在与记者聊天时表示，自己需要买一套稍大一点的房子结婚，前期一直在犹豫观望，“市场的回暖让我有点按捺不足，生怕此时不买以后房价又涨上来；可政策短期内看起来不会有松动迹象，房价可能不会上涨甚至还可能下跌，买了又怕多掏了钱吃了亏，确实很愁人。”
国家统计局的数据显示，今年1-6月，济南新建商品住宅价格指数环比4降1平1涨，同比4降2涨。中房指数系统百城价格指数显示，济南新建商品住宅样本均价在连续5个月环比下跌后，7月环比上涨0.15%，样本均价为9100元/平方米。而据世联怡高房地产顾问机构的监测，7月济南有多个楼盘的价格较此前有所调整，涨幅虽然不大，但在监控的20多个城市中，是涨价楼盘的。记者调查也发现，此前不少开发商推出的优惠举措，随着市场成交的好转，也开始大打折扣，除对一次性付款购买者优惠力度依然较大，部分郊区、远郊区楼盘优惠较多外，中心城区项目和前期热销项目，不少已回调折扣力度，或者后期推出的产品在同样折扣范围内，均价较此前有所上调。
多位业内人士分析认为，从目前看，楼市库存量和开发商的去化压力依然巨大，只要政策短期内不放松，楼市成交量和房价不会出现报复性反弹，房价会总体保持稳定，大幅下跌或大幅上涨的可能性都不大。
张宏伟指出，随着成交量回升，开发商的资金压力得到一定程度的缓解，未来几个月整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。不过在“基本面”并未改变的前提下，跌幅收窄或者“止跌微涨”，还难以造成房价立即反弹或形成“买涨不买跌”的市场局面。
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