李洪海：感谢王局长精彩的演讲，下面请中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生做主题演讲，演讲的题目是《当前房地产市场现状分析和应对策略》，欢迎。
中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一先生
朱中一：各位领导各位嘉宾，各位同仁上午好，王局长的发言我听了一下，前面领导的讲话没听。我想，召开这个会确实很有必要，作为济南来说，利用滨河新区的规划的调整，怎么样抓住这个机遇，对济南市甚至整个山东省的房地产行业的发展确实是一个好的机遇。我始终这样认为，房地产业市场的短期的局部的调整，这是市场当中经常有的现象，但是从更长远的角度来看，咱们老说在2020年以前，咱们国家的房地产机遇总是大于挑战，总的形势应该是比较乐观的。今天这个论坛通过各位领导和专家的介绍，肯定增加对济南房地产市场的信心。
个，介绍我的身份，是房地产协会的副会长兼秘书长，我现在是房地产业的副会长。另一个，我讲的题目是怎么应对策略这一块，我想应对策略这个事很难讲，因为咱们作为企业来说，主要是顺应形势的问题。主要先讲一下当前房地产业的形势和任务，有关政策方面的事情，我看了一下安排，就点到为止，主要讲一下房地产业现在应该关注的问题。
关于当前的房地产业形势，实际上大家都比较清楚，去年我们房地产市场是比较火爆的，今年的一到三月的上半月应该说房地产市场尽管从中央经济工作会议、国务院的常务会议包括两会对房地产业定了一些大政方针，但是总的来说，一些地方的房价上涨还是比较快，一些不利因素还是比较多，东部有些城市这个情况比较多。在这个情况下面，咱们客观地说，因为我们今天到会的企业也比较多，地方领导也比较多，确确实实咱们这一块有很多不理性的成分，所以我始终这样想，从某种意义上讲，是我们一些企业甚至包括我们一些地方的不理性行为，到底中央政府出台了一个政策，作为中央政府来说，关心房价的过快上涨，不仅关系到经济问题，当前老百姓的怨声载道比较多，所以要关心一下政治问题。
怎么样使我们国家的房地产业持续稳定健康发展，是要各个方面配合的，包括我们的开发企业，咱们一定要劲往一处使，只有这样，作为政府出台的政策也好，作为我们企业也好。总的来说，我们国家的房地产形势，简要地来说，由于差别化的信贷政策出台，主要是严格的二套房的政策以后，对投资投机性的因素比较快地起到了效应，同时我这样想，对于一些改善性的需求也有一定的制约，所以，整个房地产市场现在从销售来说，环比肯定是比较明显的下降，但是同比来说，咱们还是上升的。一到五月份同比是上升的，环比是明显下降的，特别是东部的有些城市。房价因为国家的数据出来了，总的来说，正在按照国家抑制部分城市房价过快上涨的要求，这个目标正在实现。从办公楼销售来看，这块市场受政策的影响比较小，发展还是不错的。目前房地产确实进入了一个调整期，作为开发企业也好，作为老百姓也好，我觉得可能一些地方也好，也确实经历了这个时期，这个时期还会延续一段时间，但我觉得也不会太长。
另外，由于国家对发展低碳经济的重视，所以房地产行业同时也面临着一个重要的转型期，转型期的时间也更长。大家关心的一些政策，我刚才也讲了，我这里就点一下题，主要提出来一些完善的措施，大概有八个方面，一个方面严格现在住房信贷政策。第二个问题就是致力于引导消费和住房房产税收政策，包括两个方面，一个是房产的税务的问题，这个国家还在研究阶段，马上实施还有一个过程，是在一些城市实施，这个试点也有一个过程。还有一个问题，就是土地增值税的清算，它主要目前还是对房价过高，涨幅过快的项目进行清算。
第三方面的制度就是完善土地的招牌挂，这个讲清楚了，进行竞价。
第四方面就是完善和落实保障性住房，对于廉租房的政策，经济适用房的政策，有关部门已经印发了，这里重点强调的就是完善580套保障住房建设，跟有关地方政府都签了合同，我自己认为要完成这个任务需要各方面共同努力，因为去年在房地产市场比较好的情况下完成300万套保障住房这是基本完成，今年在房地产市场相对低迷的情况下完成580万套。
第五方面的政策就是住房保障政策。
第六方面就是完善商品房建设。
第七项制度就是加快制定房屋的租赁和管理办法，现在我们这一块还是比较重要的，二套以上住房已经有一些，怎么样管好这些层面是一个重要的课题。
第八项就是完善市场的信息披露制度。还一个就是要定期地发布不同区位，不同类型的信息，这个肯定要做。
政策措施有的已经提出了框架，有的还要细化，我自己想，如果国家要出台政策的话，它可能对已经提出来的政策怎么样去落实，怎么样完善，出来这个框架，我想要出台新的政策也不可能，虽然房价上涨，大家对抑制不合理的房价理解不一样，这是一个理解上的问题。我觉得，不管怎么样，作为中央政府也好，地方政府也好，防止房地产市场的大起大落是明确的，怎么样围绕房地产的大起大落制定好完善政策，这是政府制定政策的立足点。
从目前的情况来看，我们也考虑了一些，目前的市场，包括可能在十二五期间，咱们整个房地产业需要关注的一些问题是比较多的，因为前一段时期，我们协会一些专家单位对有些问题，当前今后一个时期我们在房地产市场发展中需要关注的问题有这么几个。
个问题就是既要坚持市场化的改革方面，又要落实地方政府对低收入家庭的住房保障责任，增加住房的有效供应，这个是比较大的问题，作为市场化的改革方向每个地方都有，正因为小平同志提出来住房改革的思路，才使我们国家的房地产业得到了快速发展，才使我们国家的住房建设得到快速发展。这个基本方向始终不能动，在市场化发展过程中，对保障性的问题应该是欠缺的，在2010年到2012年，对棚户区的改造，这两三年当中要实现，从长远来看，两手抓，两手都要硬。核心问题就是增加住房保障，保证住房有效供应。
第二个问题，为了确保房地产市场的总面积平衡，需要关注确保土地供给和资金支持。土地供给今天来看没有问题，但是从完成的情况来看，像包括北京的、天津的、深圳的、广州的完成了20%，怎么样把土地的供应计划转变为土地的有效供应计划，看来还是要下点工夫的，如果不能转变为土地的有效供应计划，完成房地产比较艰巨。在资金方面，因为房地产是个大产业，资金支持非常重要，我们一直希望政府对房地产的信贷按计划，抑制大起大落。
第三个问题，通过有效的输出解决房地产当中资源消耗大的问题，也就是转变咱们的生产方式。
另外，解决咱们城镇住房占有不均衡的问题，这两个问题都要解决的，咱们发展当中怎么样推进环保，发展环保型项目。多数地区，客观地统计一下，老百姓两套以上住房的比例是不低的，怎么样解决资源占有的平衡问题是一个大问题。
第三项问题，调整住房结构和房地产的产品结构，也是一项很大的问题，住房供应包括住房保障和市场的比例问题，包括了销售住房和租赁住房的结构比例问题，现在总的来说。因为房地产是住房产品的结构问题，目前来说，咱们前一段时期140平米以上的房子的比例比较高，90平米以下的整个的占比还是比较低，我们感觉在今后新建的商品房是不是一百平米左右的以三居室的房子为主，将来是个方向。
根据市场的需求研究开发老年性的住宅、青年公寓等等，也是一项比较重要的内容。另外，从房地产的结构来看，商业地产肯定还是一个大家看好的行业，要重视这个行业。工业地产，园区的地产，有的地方叫产业地产发展，实现房地产市场整个的结构，结构比较好。
第五项要关注的问题就是房价过快上涨。第六项要关注的问题，城乡住房的住房改造和居民住房改善，现在城乡住房量很大，其中包括了大量的城乡住房是建于83年，那时候是房地产刚兴起的时候。当时建设开发的一批房子，现在都需要改了，像这些房子的维护改造的量很大。另外一个，城中村改造的量也是很大，对于城乡住房的维护改造和环境整治问题是要加强的。
第七项问题，咱们企业怎么样加强自身的管理，包括企业的人才管理、现金流的管理，提高企业的素质。房地产的整个的盘子还是比较大的，随着市场的规范，咱们的企业逐步进入成熟阶段，我觉得大家要关注这几个问题。
根据前段时间我们疏理的，我们感觉到，因为今天政府部门有些同志也在，我们感觉到市场当中，我们前段时期也给政府提了一些建议，作为政策的制定来说，要考虑远近结合，当前我们要重点贯彻好国四条，国四条好多政策也是有原因的，包括税收政策的，包括商品房制度的完善，土地招牌挂制度的完善，包括提出的一些制度问题，当然有些是考虑远的，有的是考虑当前的，购买三套房子的问题，有些应急性的措施，总的要考虑远近结合。就目前来说，政府应该重视十二五规划的制定，要制定好这个规划一定要抓好住房，政府对我们的家庭不清楚的话，将来制定政策和规划都是很难很难的，尤其是我们国家的房地产要健康发展跟两个政策是密切相关的，因为我们国家的房地产也发展，一个是税收土地，土地是一个二元化的问题，土地市场是一个大问题，我们的房地产的发展，人有个计划生育政策，下一步人口结构怎么样，它是跟房地产相关的，我们更长一段时间，我们房地产还是有很大的发展空间，如果老人老了以后，他们两边的老人都有房子，这个时候房地产的发展是另一种情况了，我们房地产必须要考虑长远的。当然，人口将来更是一个大的问题，如果不考虑人口问题，房地产发展是很难的，要抓紧制定好发展规划的问题。
第二个问题，怎么样构建市场机制政府保障的基本框架，因为我们过去往往强调两个，一个是市场的，市场机制的。这里重点解决的是怎么样认真地研究和解决城镇化快速发展当中怎么转移，在中小城市和小城市的就近居住问题，咱们的农民工的迁移量很大，除了一年1500万人进城以外，一两亿的人是流动的农民工，这些人怎么办？这个问题是一个更大的问题。
第三个问题就是改革土地供应制度，城市建设用地增加，牵扯到土地的政策。一定要降低地方财政对土地出让的过度依赖，中央政府和地方政府要平衡。
第四项就是注重房地产税收政策，这个问题是比较大的问题，因为在一些政策框架里头，这个问题大家也是猜得比较多，但是国家税收肯定是一个从长计议的政策，当前要特别重视这方面。要在积极稳妥地提速房产增收的同时，要减少二手房的交易，进一步减轻租赁房子的税负，发展租赁住房市场。在国四条里面讲了租房租赁政策，这个问题也相当重要。
第五个建议，怎么样加大住房产业当中的财税政策的支持，这里包括了开发建设环保型的住宅，对设计环保产品的企业，对进行住房维修养护改造的企业，政府在税务方面要给予支持，这样企业才有积极性去干这些事情。
另外，我们最近一直在强调这个问题，房地产市场区域性强，所以各地在制定政策当中一定要因地制宜，我们希望有关部门制定政策不能一刀切，坦率地说，在国四条里面，我们有些研究机构不知道有什么想法，其中有一个建议，国四条对抑制投资投机的效果肯定很明显，因为国四条是关于抑制部分城市房价过快上涨。也有对房价涨幅过快，对边远的地方应该怎么样，怎么样加强因地制宜，分类指导，这是一个大问题，这个问题不仅在一个国家，甚至在一个省里都是一个很大的问题。
这是我考虑的当前房地产的形势和面临的问题，我们企业要考虑应对措施，我不太喜欢这个词，我们企业在政策面前应该顺应政策，贯彻政策，在顺应和贯彻政策的过程当中求得我们企业自身的发展，只有这样，我们的企业才能真正的健康发展，靠应对政策就很难持续健康发展。谢谢大家！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
