张文豪：刚才我们的主题说从一线到二线，价值的转移还是泡沫的转移，可能是针对开发商的角度来说，它的利润要求，可能本地的成本控制，本地的在价格上要求可能不一定那么高，一线的城市开发商成本各方面投入就多一些。从购房者角度，一线受到限制，他就跑到二线来买，二线价格比较高一些，我们有一些问题。现在大调控开始了，柴总谈一下，有没有这个现象？一线的强烈的需求转移到二线的情况。
天鸿地产董事长 柴志坤先生
柴志坤：这个问题我想从这么几个方面来说，个就是现在二线城市活跃的原因是什么，因素很多，城市化等一系列的问题，一个方面是这些城市处于快速城市化的过程中，另一个原因就是这些城市在以前的几年，政府对这些程度大量的基础设施和公共设施的投入，使得这些城市逐渐有能力形成区域的中心城市，所以这些城市聚集的人口，是不是一线城市买房的比例会很高，我觉得可能恰恰相反，作为济南比较有代表性，未来到这个区域购买，向周边小一点城市购买的更大，因为济南这个地方交通也好，生活习惯也好，配套设施也好。他可能跑到南方一个城市，或者更偏远的地方，生活成本高，他自己饮食生活习惯都不太一样，这是一个特点。
第二方面，作为开发商来说，开发商为什么来到二线城市越来越多？今天中午也在谈这个事，作为房地产企业，不管是大公司、中型公司都面临同样的问题，每年的销售业绩都在增长，但是开发量在下降，起码速度在下降，这对于一个企业来说是一个潜在的问题，如果你不在战略上做一些调整的话，即使未来的利润和销售额还在增长，但是对于企业发展后劲还是存在一些危机，刚才说的泡沫和价值，这个问题怎么看，来到济南，也跟济南的购房者作一个探讨。作为一个房地产的产品是一个双重属性，它既有它的消费水平，也有投资水平，这里面购买的时候，很难确定是51%是消费属性，还是49%是消费属性。我们在很多城市做开发，我们目前的情况来看，这个房价在六七千块钱以前以消费属性为主，更多人买这个房子将来要用，不管现在用还是以后用，价格一旦再上涨到七八千块钱，一万块钱，已经有一些周边的地区小城镇人口到这儿聚集的时候，这个房子的投资属性会越来越显现。第二个，作为泡沫跟价值这两个东西，如果它是投资品的话，它就一定是相伴而生的，我想说的是，作为我们购房者朋友们交流的问题，在这个过程中你应该理性，理性反映在两个方面，一个不要把价钱追得很高，要把它作为投资去买，这在二三线城市，这一定不是一个理性选择，另外你也要客观地和理性地看待泡沫和价值之间的关系，如果这个产品有投资价值的话，它一定会带有一定的泡沫成本，这个矛盾应该辩证统一起来看，这样不管作为消费改变作为投资，都会特别好。
张文豪：刚才柴总讲话对我们很有启发，一个是说，到济南来买房，或者到二线城市买房，是不是可以由一个分享，一个小小的公式，一个房子里边有消费性，还有投资性，关键是它们两个比例，压倒谁程度多大，我个人感觉，一旦某一个方面房价上涨速度非常快的时候，那个投资属性就会很快压过消费属性。刚才听张总讲他这个项目的特点，我们了解张总十年前在万科，就是在二线城市南京开始的职业生涯，那也是个二线城市，现在十年之后您在济南又有一个比较大的开发，相隔十年，在二线城市做的感受有什么不同？还有一个，刚才他说了一个政府开发商，尤其在大盘里面有一个合作，都要做一些事情，我们开这个会也知道，市长都来了，说明政府的作用非常大，为什么问张总，因为他的项目是个综合体，可能跟政府打交道的几率更高一些，具体来说，这个项目里面政府应该干什么，开发商干什么，政府效用的边界在哪里，这两个问题，谢谢。
北大资源集团副总裁 张长征先生
张长征：2001年我从上海到南京，南京万科，我记得非常清楚的一个数字，南京市当时统计的一个数字是外来人口购房的比例是8%，我当时离开了上海万科，在上海的数字是42%，可以看出投资和自用消费的比例就是十年前的一个状况。说这个问题之前，我想先说一下我们中国一线城市二线城市的概念，其实我们中国的城市分级的，分六级，一级应该是GDP1600亿，人口200万以上，这是我们的一级城市，一级城市不仅包括北京上海，也包括济南和南京，我印象是18个一级城市，苏州、无锡排在三十几，当时是硬性的规定，现在已经不是那个概念了，但是GDP和人口至少是这样，当时到南京的时候，城市人口是420万，城去人口260万，当年周边楼盘卖到3300的时候，我们卖到4800，当时仍然是供不应求。实际上当时有一个说法，万科进入南京以后，激发了这种消费的欲望，实际上那个时候很多人说之前的房子便宜，质量太差了。我印象很深，当时这么一个状况，因为市场上没有好房子，贵一点有好多人买，但是量很大。到今天为止，今天的开发和以前完全不一样，十年前我们更多的对市场的认识，尤其是消费的成熟度，他们对于购置房产的观念是非常不成熟的，但今天不一样，这是我想说的个问题。
第二个问题关于徐李，从09年的7月到9月之前有些政策发生了变化，我们的土地开发方面，有些银行的融资品牌受到一些限制，后来可能企业也介入融资，这种情况下实际上需要企业和政府做一个大规模开发，这种制度是比较清楚的。首先企业必须有资金，更多的是资本实力，甚至说如果企业的自有资金不是那么多，可以融资。政府也是希望企业能够带来这个城市里面的一些因素，像刚才我自己讲的，你有什么资源，比如你的教育资源，你的医疗医药资源，你的产业资源，产业园、工业园，总部、金融，希望有这类的东西。如果你非常好，你产业做得非常好，税收比你卖那个地高得多，这个账是很清楚的。政府是起到了一个什么呢？它实际上是一个资源的评估者，这些只是一个过程，关键是政府要找到规划，这个城市中，你们这块地在城市里面它的格局，它对城市经济带来的定位和作用，这个在政府手里。如果开发商什么好卖什么，我就多做点，这里面政府给他做定位的同时，在开发商评估到他的利益的时候，双方做一个事情，大概是这个情况。
张文豪：谢谢张总，看来十年前跟现在的区别还是很明显的，那时候进二线城市估计就是一个是造房子，今天恐怕也是这样，起码好房子会有一些，竞争也多一些，这么多来到济南开发的，今天靠开发商很悠久的开发经验和综合能力，包括你的高度，像柴总跟我们讲的，对整个区域都有很好的探讨。作为一个项目，像小清河这么大的量，整个区域怎么做到最优化，有一个综合的执政意识的问题。
陶红兵：刚才文豪一下问了好几个，我也问几个。先问问我们首开任信的李总，首开大家不要理解成首次开盘，他是首都开发，北京的开发商。李总到这儿来参会是就来参会，还是对我们济南滨河新区有点兴趣，第二个问题，怎么这会儿才对济南来，才对济南有兴趣，以前干嘛去了，这是对你的两个问题。你回答之后，想请咱们亘富地产的邵总，回答我前面想问的问题，不管是北大资源，还是天鸿，都是外地公司到了济南，你对他们这些外地企业到济南来怎么看？是不是像有些企业的开发商觉得“狼来了”，有很大的影响，对我们滨河新区这样的新区建设，您站在本土开发商的角度，您最了解济南和它的过去，您对济南滨河新区发展有什么看法和想法？
北京首开仁信置业总经理 李捷先生
李捷：我们是北京市的开发商，30年开发了三千万平方厘米的楼盘，基本上是在北京起家的，刚才说来到济南什么想法，我说说我自己的看法。地产开发其实最核心的就是投资行为，作为一个投资行为，其实我们最关心的就是两个要点，个是，肯定是资本逐利越高越好，第二个就是对应的风险控制。为什么现在对济南，包括类似的二线城市我们非常关注和关心，其实首先是在北京现在地产投资的利润率相对越来越低了，门槛又非常高，在前几天我去主持参与了北京市朝阳区的一个项目投标，这个地十几万平米，它的成交价是14亿，这个位置在哪？五环以外，这么高的门槛，14亿现金全付，拿到19万平米的项目，这个里面我们估算下来的利润不到15%。第二个是风险，北京房产投资风险是政策风险，比如说刚才说到房山这一个区域，同时会出现好几个差异，既有刚才说的商品房，又有限价房，还有单限房，再加上公租房、廉租房、经济适用房，旁边的卖1.5万，紧接着旁边的地产卖5700，这么一个混乱的政策市场，我们觉得这个风险评估起来也是比较高的，越来越低，风险越来越高，我们从投资的方向上，向二三线城市转移。说到济南，我们对北方城市进行了简单的考虑，应该说济南在市场方面、政策环境，总体来看还是不错，城市竞争力也比较强，这次也非常关注，我不知道这个回答是否满意？
陶红兵：我听明白了，首开要来济南了，至少现在先侦查，请邵总对我们这么多外地一线城市开发商来济南，对我们滨河新区开发，您有什么见解？
山东鲁能亘富开发有限公司 邵长忠先生
邵长忠：首先我非常欢迎这些一线城市的开发商到济南来，为什么？我们公司本身本地开发商也希望一些高水平的过来一块竞争，只有在竞争中才能提升我们的品质和水平，就像我们下棋一样。这样的话，一方面提升了大家的水平，另一方面也提升了整个城市的房地产的水平，这是我们每一个济南人都非常乐意见到的，我非常欢迎。第二个，关于对滨河新区的看法，我是98年开始，我就居住在小清河边，我见证了小清河的发展，也见证了这两年小清河令人激动的变化，我想现在大家都比较看好滨河新区，看好这一块，主要是因为两个方面。一个来讲，应该讲，到目前投资机会还是非常不错的。第二个来讲，滨河新区提出了城市综合体的概念，进行了开发，这也代表了一个城市发展对未来的方向，我想这是非常看好的，至于说城市综合体，刚才也谈到这个问题。我想，滨河新区城市综合体，下一步应该解决这方面的问题，我对综合体的认识分为三个阶段，个是商业综合体，像北京国贸，应该都是非常成功的商业综合体，这是个阶段。第二个阶段就是商业项目阶段，我们滨河新区这个项目，有的是300万，它其实也是一个综合体，它要解决的就是居住、环境、配套、酒店、办公。第三个是城市综合体，城市综合体，我想滨河新区只是综合体的建设，从建筑本身，从环境，以及配套，教育、商业、医疗、交通等等，这些方面我相信都做得非常好，但是滨河新区是一个有30万人口的区域，可以解决很多的就业岗位，这一块仅仅靠开发商也是不够的，它解决的仅仅是商业方面配套的东西，它解决不了整个的产业的东西。所以我还是建议咱们政府加强主导，产业规划、产业实施方面再进一步，把整个项目做好，我相信滨河新区一定会成功的，但是成功的高度有多高就取决于产业规划实施的高度，谢谢。
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