陶红兵：谢谢袁教授的报告，专家就是专家，很多东西我以前也有想过，但是没有提炼归纳出来，有些东西干脆没有想过，刚才袁教授讲的过程中有两点我的印象很深刻。一个是我们在城市规划的时候要给未来留有余地，不要把它充满，将来就没有空间了，因为我们不知道将来发展成什么样，前不久去台湾的时候，在台湾101大厦的旁边，在台北的市中心，现在是世界第二高楼，这样一个寸步寸金的地方有一块空地，我看了之后很有感触，那块空地上种了块蔬菜，我问他们为什么这块地没有盖，他们说这块地的主人不想盖。
我还有一个印象深刻的，刚才讲到要节材，开发商朋友可以跟袁教授联系，你们在今后的研究设计中，如果引用这样的理念可以降低很多造价，属于每平米降低90块钱，一个高楼就可以降低上千万的成本。节材不仅仅是在建筑规划方面，我们思源成为有一个项目，我们通过营销策划也做到了节在，就是北京的奥运村，它是在奥运会的时候满足16000名运动员入住，但是奥运会结束以后要变成高档住宅，赛时16000人入住，赛后18000套房子，在开幕式和闭幕式的晚上，运动员会在会议结束之后同时回到奥运村，因为是8月8号，天很热，基本上同时回去以后件事是淋浴，这就出了问题，一万多人淋浴，我们这个社区的管道水压是不支持的，我们要么加大压力，使这些人淋浴的时候不出问题，因为奥运会是中国的盛事，不能出现让我们政府比较尴尬的事，如果的话，赛后只有5000来个居民，他们很难会在同一时间大家去洗澡，所以又会造成很大的浪费，这个问题怎么解决，我们既不能让运动员洗澡热水供应不足，也不能让管道出问题，我们用一个创意解决，开幕式那天晚上，开幕式一结束，我们把运动员拉回到奥运会，他们发现不用回房间洗澡，整个奥运会各个角落，每个空地都有不同的表演，有传统的剪纸，还有纪念品，各种饮料、可乐都可以免费供应，还有中国卡通的小纪念品在发放，目的是通过这些东西分散你的注意力，你可以在这儿喝咖啡，喝可乐，也可以拿纪念品，可以吃冰淇淋，还有很多美女志愿者给他们服务，合影留念，所以让一万多人的人流得到了缓解，他们在半个和一个时间里流连忘返，分批回到房间，所以那天晚上的热水供应是十分正常的，这是一个特例。我想说的是我们如果有这样的意识，我们很多都可以做到绿色节材，现在我们要回到微观，也更切合今天论坛的主题，济南滨河新区的开发，我们有一个开发商在北京很知名，也很擅长做大盘，来到了济南，在济南一出手就有一个300万的大盘，也是我们开发商的主力，我们请这个专家，北京天鸿地产的董事长柴志坤先生来给我们介绍。
北京天鸿地产的董事长 柴志坤先生
柴志坤：前面教授讲的是城市创造美好生活，天鸿地产与您分享美好未来，今天我讲的题目是济南市滨河新区发展与大盘开发的探讨。个新区，我们来到这个区域差不多有三年的时间了，在这三年里我们对于项目有很多了解，整体来看，滨河新区现在处于一个难得的历史机遇期，为什么这么说呢？首先从山东省情况来看，山东省的经济发展，不管从发展速度还是从发展的总体的经济总量，它在都处于非常领先的水平，在各省都名列前茅。济南市跟其他的二线城市比起来，可以说济南的发展相对于其他的，甚至于一些地区的经济总量和经济增长速度不是很快，这里面形成了一个未来的发展机遇，济南从现在来看，它的城市发展空间，依托山东省整体的经济发展实力，依托渐渐明确的济南城市发展的思路，这个城市未来会有一个很快的发展。
从济南房地产情况来看，济南的房地产从这几个指标来讲，房价收入在属于偏高的水平，房价在同类城市中也属于比较高的水平，从这个角度来说不具备很强的比较优势，另外一个指标来看，这个城市有很好的发展前景，一个是人均住房面积，跟同类比比较多，另外就是城镇化率，现在56%，今天上午所有的专家都讲到中国未来经济发展和城镇化的关系，中国的城市一般来说，城市化处于这么几个阶段，一个是农村人口向城市转移，另外一个是小城市人口向大城市人口转移，另外一个就是大城市向郊区转移，济南正处于小城市向大城市转移。有这么几个特点，一个是刚性需求为主，从房价来讲，可以看出来，济南投资的比例也在不断提升，从这个角度来看，市场是处于一个高速发展的黄金期。
小清河滨河新区项目对于济南市城市北部东至东绕成高速，整体来看这个项目是狭长的地带，长33公里，这个项目对济南市的城市形态将产生一个根本性的变化，这个项目建设不但使济南城市发展、经济发展能够上一个新的台阶，另外从更长时间的发展来看，这个项目是一个划时代的项目，再加上他们城市发展的阶段，我相信这个项目在目前来看面临着一个难得的时机。滨河新区的项目目前已经完成了河道整治工作和基础设施建设，政府已经有很大的投入，整体项目的开发思路、开发定位和规划重点也基本明确，从现在开始这个项目引进一些项目，进而为下一步产业升级奠定基础。滨河新区这个项目跟以前的济南的奥体中国区跟高新区不一样，它们是主题性的功能区，一个功能为主的主题功能区，滨河新区是一个多产业、多功能、多项目的区域，由于建设的要求和整个形态的要求，这个项目一定是一个步步推进的项目。在这个项目建设过程中，我们特别希望政府能够积极坚持，我们在这三年中有深刻的感受，项目类型比较多，不同的产业，不同的类型，应该是以这个项目本身的总体目标实现化做这个项目的推进，在这个过程中，我们采取不同的方法，以限度整合资源，实现这个项目整体规划实施，我们希望政府继续保持开放的心态。从参与的企业来说，这个项目也给我们提出了高要求，要求我们站在更高的角度，不单单是我们自己的项目，站在整个区域发展的角度，只有这样我们项目跟区域发展结合在一起。
第三部分，讲一下大盘，在济南这样一个城市，资源相对比较宽裕，在快速建设的过程中，在济南的大盘可以定位在100万以上，作为一个大盘来说，具体数字上的规模只是一个方面，其他方面的要素更为重要，个就是关于功能的问题，前面我也讲，作为一个大的项目，尤其是作为一个大型居住区，不单单要项目上，应该站在整体所在的区域安排这个项目的各类设施，尤其是配套设施，这些设施不但满足这个项目，还要满足所在区域的周边配套设施。另外，作为一个大盘不单单是为单一人群服务，一个大盘不只是为城市最有钱的人服务，它是为各个阶层的人服务，只有这样在是一个真正健康和谐的区域。作为大盘，不仅站在现在，还要站在城市发展的角度，这个项目对未来的发展也留下空间，对未来产生积极的影响，所以说一个大盘来说，一个住宅的大盘项目这几个方面跟一般的小项目不一样，作为商业综合体的项目，一个大盘我觉得除了功能齐全以外，应该有鲜明的主题，只有这样才不单单只覆盖你所在的区域，而能够覆盖到整个更大的区域，如果是一个大项目一定要覆盖到全济南市。在实施上来说，大盘的实施应该是在政府的主导下，越是大盘越要慎重，不要缺位也不要越位，所谓不要缺位应该是对这个区域来好，对长时间的发展也好，有一个负责任的态度，站在更高层面考虑问题，在这里面行使政府的一些职能，也是不可取的，应该由政府和开发商完成，完成的过程中应该各自扮演好各自的角色，扮演好自己的角色的同时也要站在对方的角度考虑问题。
（PPT）这个项目很有特点，一是交通方便，济南规划搞轻轨也从这个地方穿过，紧临济南东火车站，也是发展的一个重心，这个项目规模非常大，超过400万。作为这样一个项目，我们迈进济南的一个大项目，也是我们迈进济南的个项目。我们希望通过这个项目的建设，能够把这个区域打造成配套设施也好，还是从整个规划的理念也好，都是国际水平。通过这个项目也可以对滨河新区新区整体的发展做出贡献，和滨河新区一起探讨一些大区开发的新思路，我们也希望通过这个项目对济南的城市发展做出我们应有的贡献，给这样一个有6000年历史的文化名城留下我们这个时代的足迹，做出我们应有的贡献，谢谢。
陶红兵：谢谢柴总，刚才柴总从滨河新区大盘开发的角度谈对滨河新区的认识，以前经常有一句话，说光大还是不行的，我们下一个嘉宾主要从城市综合体这个角度来谈，我们有请北大资源集团副总裁张长征先生给我们做报告。
北大资源集团副总裁 张长征先生
张长征：尊敬的各位嘉宾，各位朋友大家下午好，之前几位嘉宾也都讲了，一方面从宏观的，也有项目上的，我最后一个发言。谈一谈徐李，徐李片区北大资源集团和小清河签订了一个意向，有2000平方米的开发规模。我讲的这些内容用两条概括一下，个，我们要建一个生态的城区，我们说这个生态城区，这个生态并不是我们研究的生态地区，而是自我完善的功能区，第二个是资源的介入，大家也知道这么多年房地产开发的过程中，我们开发商通过招牌挂获得一块土地，在这块土地上圈一个围墙，盖很多房子，欢迎大家入住。这个时候，实际上开发的资源就是土地，他卖的商品就是房子，这种模式在未来可能会有变化，所谓生态的城市就是这个城市怎么形成的，今天我们要反思一下这个问题。由于很多地方好，好的时候大家在这里住，生产过程中慢慢形成了生产的交换，有了交易，我们生产的工业用今天的话来说就是第二产业，因为生产的过程中就需要有生产的人，需要交易的人，这些人来到一个地方，大家来生产，同时还有其他事要做，他们要结婚、生孩子，孩子要教育，病了还要看病，他们还要邮局去寄东西，现在我们有手机了，还有移动联通。这些都带来了城市的服务，这个过程中第三产业的完善以后，相对来说生产环境非常好了，当这个城市，大家在里面工作，能够生活，能够消遣，能够有好多的教育，有医疗，种种条件都具备的时候，大家就追求一些享受，一些公园，一些享受，挑剔地说我们这个环境不好，功能需要完善。
在这个情况下城市环境越来越好，住着非常舒适，很多人愿意再来这个城市投资再生产，这样情况下这个城市就有它的一个基本机理。在我们今天的情况下，目前很多城市在大规模发展，刚才柴总也说了，他们300万平米的项目，这么大规模的项目，它不同于围墙内盖房子、卖房子，我们北大资源做了一个实践，在这个基础上，我们不如英国的霍华德。我们现在看屏幕上的定位，我们都有核心城市，休闲娱乐、商务环境、教育医疗等等，还有文化居住。如果没有产业，没有人们在这儿工作，人们就不会在这儿居住。我们商业写字楼，包括其他的物业，在销售商、在经营上出现一些问题，实际上是因为我们对这些物业，对这些业态缺乏一个深入的研究，缺乏一个认识。我们从规划层面上，到经营层面上，到开发商其实都做了无效的工作，我们现在想，如果我们仍然需要配套，仍然需要商业，仍然需要办公的场所，这种情况下我们就要研究它的有效性，使这些居住性更方便。
我们要考虑消费的问题，就是市场的问题，在徐李片区我们想打造一个消费天堂，今天上午海闻校长也做了介绍。方正产业IT，激光照排，还有医疗产业，这是我们第二个板块。我们无法超越金融达到两三千个亿，我们在IT科技方面，在医疗教育方面都有我们开发的资源。大家都说教育是房地产开发的风向板，教育资源大家以前都在做，现在大家趋之若鹜，我们在深圳那里有桃源居，后来成了一个人文社区了，有了一个新华学校，这个学校带动了一些相关产业。大家看到这个很熟悉，酒店、商场公寓，我们做了一个分析，在徐李片区，我们认为徐李片区的定位还是非常优越的，我们让它作为一个城市的中心，具有很好的条件。可以看出我们在里面的布局，首先是教育产业，我记得在济南的报纸上我看到过我们次签约，我没有来，说到北大附中，这里面是我们的教育产业。越是高端越不赚钱，确实是这样。酒店、写字楼，它对于未来的人群，未来的主导产业来说，这些都是需要的，综合性的商业中心，这里面说到水电等等。还有，我们需要一些适合我们居住区的开发，这张图可以看出整个区域的规划，沿着道路，我们看到有文化的居住区，还有公寓，公寓是一些在这里工作的人，示范学校。酒店、商业中心等等，它看起来更像一座城市，这就是它的规划图，这还是一个过程的规划，包括学校。 这里面满足大家的生活需求，这些年我们很少研究大家核心的诉求，或者有效的诉求。这些酒店，都不多讲了，包括医院。
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