[摘要] 期望楼市在未来展开报复性反弹，已是非常虚幻的事情。如果这些政策都严格实施，那么，未来1-2年内房价都不会有好的起色。
期望楼市在未来展开报复性反弹，已是非常虚幻的事情。如果这些政策都严格实施，那么，未来1-2年内房价都不会有好的起色。
由于对上一次———或是对上几次调控变空调的失望，很多人对这次“史上最严房贷政策”的效果很是怀疑，他们担心这仍会像过去无数次一样，最终不过是一次演习罢了。但时局往往会在不经意间逆转，就如笔者在去年底预料的那样，信贷政策的收缩比你我想象的确实提前了，而且这一次它的确会发生作用。不用怀疑，房价疯涨的势头完全可得到遏制，如果它得到严格执行的话，可能未来1-2年的市场都大可放心。
首套大户（90平方米以上）三成，二套五成，利率上浮10%，三套暂停，以“房”而非“贷”为单位，这是目前政策的核心。很多人将这一次的政策与2007年的“9·27新政”———首套大户三成，二套四成，利率上浮10%———相比，并得出这样的结论：市场震荡不会比上一次大。其理由大致包括：一、前后宏观环境不同，2007年宏观经济整体过热，货币政策全行业紧缩，银行信贷额度被卡死，而今经济前景扑朔迷离，货币政策尚未全面逆转，银行仍有充裕之信贷额度；二、历经2008年阵痛，开发商、投资客有前车之鉴，抗击打能力比此前有所提高；三、目前利息仍比2007年低，当时二套房利率为7.83%，如今只6.534%.
但显然，在一周多道“”的背景下，这样的比较过于自信了。宏观环境确实不同，但若以目下经济回升势头论，宏观政策的全面收紧也大有可能超乎很多人的预想而提前———它将以加息为标志，越来越多的机构认为会在第二季度发生。
加息将是决定未来楼市命运的决定性因素。虽然目前的利率水平低于2007年，但是，大不同的是，2007年的利率是从高位下降，而目前的利率却是从低位爬升。在首付门槛已如此高的时候，加息犹如利剑高悬，时时刻刻在威胁着楼市。基于过去的疯狂放贷，未来收紧流动性的幅度也将会是的，倘若经济真的过热，像当年大幅降息一样大幅加息也并非不可能。而到那时，不但投资客退场，就连普通的买房人也会因为月供压力不堪承受而被迫暂缓买楼。
随同加息将一起导致未来预期悲观的还有很多，比如已在调控政策中挂上号的房产税、土地增值税以及阴阳合同，这些，尤其是后两者，对于深圳，任何一个出台，都将会产生重要而深远的影响。
最重要的一点是，与过往都不同，国家本次针对楼市采取了如此强硬的高压政策，却是在经济尚未完全回稳的时候，这显示出决策层调控楼市的决心，后续政策的跟进更体现出异常严厉的趋势。可想而知，我们对于未来的预期有理由更加悲观。综合这些判断，期望楼市在未来展开报复性反弹，已是非常虚幻的事情。而且，如果这些政策都严格实施，那么，未来1-2年内房价都不会有好的起色。入市的买房人，目下应该改变策略：完全有可能根据未来1-2年的市场，而非今年的市场表现，来安排今年的置业计划。
前不久，基于政策的温和商家们的乐观情绪膨胀，但近日二三套房新政的加码，商家的态度有了变化。审时度势维护本地楼市的稳定，是众多商家最强烈的呼声。“五一”市场能否维稳，关键还得看政策的执行力度和商家的营销策略。
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２００９年年初：买卖双方态度审慎
商家，甚为谨慎
从２００８年年底开始，在国家政策下，商家们开始重新定位营销策略，以合理降价的方式换得了不错的成交量。尽管一些大商家对后市持乐观态度，但是就整体市场而言，谨慎乐观便是那时的主流心态。
专业人士分析：“两三个月时间的量升，是开发商降价和市场调控利好共同作用下的短暂体现，未必能够持久。”商家们也深悉这个道理，主动积极推盘以求更好让暖市延续下去。这一轮推货潮，商家仍持谨慎的态度，定价仍小心翼翼。
经过了２００８年一年时间的调整，市场风向确实有了改变。压抑了半年甚至是更长时间的购买需求，在２００９年季度时开始复苏。市场研究人士分析，该阶段首先复苏的是刚性需求，这批需求对价格敏感度较高，在国家政策的鼓励下，适逢价格也较符合各自的承受能力，于是得以爆发。
目前多数商家开始备战五一黄金周，买家也希望能在选择较多的“五一”找到出手的机会。不过，随着国家此轮调控政策的逐步落地，如首二三套房贷收紧等措施正式实行等；另外限价房等保障性住房供应计划也已经公布，部分需求将可能转移。“五一”楼市要稳定，离不开商家的积极作为和政策的执行细节。
２０１０年年初：市场向好突变将现
商家，由乐观到严阵以待
和２００９年年初商家的谨慎心态相比，今年两会后商家的情绪就以乐观为主了，即使有些商家仍有些忧虑，但相对而言是少数。不止一位营销负责人在开盘现场称“加推时要升价”，“不用摸底了，到时直接开卖就行”等，如此信心十足，出乎很多人意料。然而，上周开始连续推出的被业内视为史上最严厉的调控措施，似乎终结了多数商家的乐观情绪，商家们因为突如其来的措施不得不紧急商量对策。相信到了“五一”，选择走量的商家会占多数。
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涨势汹汹 美好时光不再
西安房价的转折点出现在2007年.
2007年以前,西安大房地产开发商不多,高端楼盘不多,3000元以上的房价不多.当时西安的房地产商是隶属于西安高科集团的三大品牌开发商:高新地产、高科房产和紫薇地产,当时3000元是一个房价大关,那时候3000元以下的楼盘比比皆是,高端楼盘屈指可数.
2007年以前,西安房价每年以4%左右的幅度增长.
以位于高新区科技四路的枫林绿洲小区为例,2005年每平方米价格约为3500元.时至今日,有装修二手房,价格已飙升至平均6000元.有些面积更大的,或者精装修的要价7000元以上.西安南郊30公里外秦岭北麓的住宅用地,几年前每亩不到15万元,现在均在百万左右.
眼下,西安一批新亮相的所谓精装修住宅楼盘销售价争相突破万元大关:上海绿地西安置业公司"海珀兰轩"的楼盘均价20000元/平方米,"紫薇公园时光"均价16500元/平方米,曲江金地·湖城大景均价在15000元/平方米左右.
普通住宅均价过万的楼盘更是比比皆是,主要分布在西安南郊、高新区和曲江新区.例如,曲江6号二期,两室的户型9000元/平方米左右,而的四室户型卖到了13000元/平方米,高新区高科房产新推出的精装修"八号府邸"均价一万以上,珠江时代广场、长安公馆、宏信国际等一批楼盘售价均在万元以上.
而作为别墅来说,几年前就已经突破万元大关,现在正在冲击20000元大关,例如高新·枫林溪园均价18000元/平方米,曲江公馆(二期)均价14000元/平方米以及金地·芙蓉世家15000元/平方米.而个别别墅价已达每平方米4万元.
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