5 房地产市场动态简报
5.1 主要政策及其影响
| 时间 | 来源 | 政策名称 | 主要内容 |
| 2009.5.25 | 国务院 | 国务院批转2009年深化经济体制改革工作意见今年研究开征物业税 | 研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。 |
| 2009.5.27 | 国务院 | 《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》 | 固定资产投资项目资本金比例调整普通商品住房项目比例为20% |
| 2009.5.28 | 山东银监局 | 山东银监局紧急叫停房贷违规行为 | 非改善型二套房贷首付四成 |
拟开征物业税
内容：
中国政府网近日公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。意见提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
中原视点：
物业税的研究开征，将从财税政策上为与房地产行业相关的各方建立一种利益导向机制。物业税可为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。政府为了征收物业税，必须创造良好的社会环境，提供充足优质的公共产品，吸引消费者到本地置业，提升本地的物业价值，才能保证物业税的，也才能在物业、政府税收之间取得良性循环。同时，随着社会贫富差距的日益扩大，人们已不满足于税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求其在财富的保有环节亦发挥作用，物业税的开征无疑是一个好的选择。更为重要的是，物业税对于规范房地产市场行为，防止资产价格虚涨，将起到重要的作用。
因为涉及到众多利益相关者，开征物业税备受各方关注。一般预期，随着物业税的开征，房屋成本将进一步下降，从而降低购房“门槛”，增强居民购房的机会和能力。从开发商角度看，物业税的实施将使相关费用转为分期支付，均摊到房产持有阶段，当期开发成本将大幅下降，房地产企业利润率提高的可能性较大，从而使其有可能同步取得大幅的降价空间与获利空间。
《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》
内容：
国务院决定自5 月25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。
中原视点：
我们认为普通商品住房项目资本金比例降幅超出预期,该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升,有助于维持供求关系的稳定，维持行业年底反转的可能性。
1、保障性住房和普通商品房资本金比例从35%下降至20%，超出我们预期:4月底国务院常务会议通过《2009年深化经济体制改革意见》拟下调资本金比例，但此次政策细则超出预期之处在于将保障性住房以及普通商品住房的资本金要求下调至20%，回到96年固定资产投资资本金要求刚出台时期的水平，表明政府在促进行业投资增长的大背景下，也强调了行业投资结构调整，我们认为政府加大与“刚需”对应的普通商品房供给，有利于保持行业稳定供给，抑制房价快速上涨，维持房地产行业平稳发展。
2、下调资本金减轻了开发商资金压力，有利于房地产投资的增长:1~4 月的房地产投资增速同比仅增长4.9%，而新开工面积增速则下滑了15.6%，跌势较1季度未见明显改善，开发商投资意愿较低，而同时也造成房地产的上游行业，如建材、钢铁等需求的萎缩;随着资本金比例的下降，开发商资金压力将得到进一步缓解,房地产投资有望提升，也预示着经济复苏前景的向好。
3、该政策短期效果有限：该政策的利好主要提高开发商杠杆，而银行是否按照这一规定执行并非必然，在目前的经济情况下，各大银行仍将差异化对待不同的公司和项目，所以我们认为短期内并不会出现非常明显的放贷的增加。
山东银监局紧急叫停房贷违规行为
内容：
对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。
中原视点：
山东银监局此次下发的监管要求，强调非改善型二套房首付40%，但对贷款利率并没有明确要求，业内人士认为，这一方面以较高的首付比例防范了信贷风险，另一方面贷款利率的弹性可以促进住房消费，今后各家银行对二套房贷利率上浮的可能性很小，有可能执行基准利率或在基准利率基础上8折、9折等。
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