5月济南住宅市场成交4643套 新开盘项目集中入市

——[楼市观察]济南房地产市场2009.5月报

济南房天下  作者：山东中原物业顾问有限公司  2009-06-15 10:48

1 本月概述

本月济南住宅市场销售均有所下滑、环比下降0.49%。其中在售项目进行促销活动对整体市场价格的下滑有比较明显的影响，在目前市场行情极度不明确的前提下，主要在售项目纷纷进行打折促销以便快速的消化存量房。新增供应量37.2万平方米。5月份济南住宅市场成交总量为4643套、环比增长91%，增长势头如此迅猛主要源于本月新增供应量加大，尤其是新开盘项目集中解筹入市。

本月共有51个项目投放159则报纸广告，共计116.8个整版。环比上月广告整版个数减少36%，广告整版个数与去年同期有所下降。该月住宅项目的广告投放量，以整版和半版为主，其次为综合体项目。住宅项目多选择齐鲁晚报作为投放媒体，其次为济南时报。以优惠活动、户型和开盘或加推为主诉求点；诚基中心、济南万达广场等项目广告投放量较大。

国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整,其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%,其他房地产开发项目的资本金比例为30%。我们认为普通商品住房项目资本金比例降幅超出预期，该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升，有助于维持供求关系的稳定,维持行业年底反转的可能性。2009年5月28日山东银监局紧急叫停房贷违规行为，强调非改善型二套房首付40%，但对贷款利率并没有明确要求，业内人士认为，这一方面以较高的首付比例防范了信贷风险，另一方面贷款利率的弹性可以促进住房消费，今后各家银行对二套房贷利率上浮的可能性很小，有可能执行基准利率或在基准利率基础上8折、9折等。

延伸阅读：【4月济南住宅均价环比上涨0.63% 新增供应量大幅上涨——[楼市观察]济南房地产市场2009.4月报】

2 土地市场简报

一级土地市场

自本月起土地市场月度动态监测数据范围：

城区：历下、槐荫、天桥、历城、市中五区

性质：房地产性质用地（住宅、商服等）

2.1本月公告土地

 1. 5月份城区共有1宗住宅性质用地公告

本月共有1宗住宅性质用地进入土地市场，公告面积为86.01亩。单宗土地面积较小，地块位于经十东路以北，历城辖区内。容积率为1.93.项目距离市中心较远，周边自然黄精较好。

2. 土地公告市场将会进入淡季

本月土地公告数量相比上月有大幅度的下滑，根据目前的市场表现看在售项目比较火爆，在某种程度上应该会相应的带动土地市场，间接地造成土地市场比较活跃，但从政府公示的土地市场数据看，房地产成交市场与土地市场明显的不成比例。住宅火爆销售、土地市场平淡无奇。究其原因是按照目前的地价本地开发商没有实力取得大宗的土地，或者处于对未来市场不确定因素的考虑而放缓拿地的速度，转向加快对存量房的销售，以获取充足的资金。

2.2本月成交土地

本月暂无土地成交

3 住宅市场简报

3.1 市场概述

本月济南住宅市场销售均有所下滑、环比下降0.49%；其中在售项目进行促销活动对整体市场价格的下滑有比较明显的影响，在目前市场行情极度不明确的前提下，主要在售项目纷纷进行打折促销以便快速的消化存量房。新增供应量37.2万平方米，80%以上属于新开盘项目，少数为在售项目加推房源，新开盘项目有中海紫御东郡高层部分、海信都市阳光等、在售项目加推为名士豪庭、中齐他山、未来城等项目；本月新增供应环比增长396%。5月份济南住宅市场成交总量为4643套、环比增长91%，增长势头如此迅猛主要源于本月新增供应量加大，尤其是新开盘项目集中解筹入市。

3.2 新增住宅项目分析

本月住宅市场新增供应37.2万平方米，80%以上属于新开盘项目，少数为在售项目加推房源，新开盘项目有中海紫御东郡、海信都市阳光等、在售项目加推为中齐他山、未来城、名士豪庭等项目；本月新增供应环比增长396%。

3.3 销售价格变化

济南住宅整体价格：

注：1、数据来源于山东中原数据库，样本楼盘的价格仅为市场调研所得对外报价，各区域均价是根据建筑面积加权所得；2、样本选择的原则是市区范围内，证件齐全、具备一定影响力，并且规模在2万平方米以上，销售率在80%以下的楼盘，且同一楼盘开发时序不同按新样本录入，对于销售末期的楼盘会进行剔除，对于新增的楼盘也会及时加入。样本楼盘如下：重汽翡翠郡、巴黎花园、君逸左岸、锦绣泉城、泉景天沅、白金翰宫、鲁能领秀城、阳光100、三箭如意苑、盛世花城、名士豪庭、君逸左岸、泉城花园、凯旋新城、鑫苑国际城市花园、鑫苑金座、海那城、海信慧园、发祥巷、海尔绿城全运村、明湖天地、银丰花园、路劲御景城、正大城市花园三期、学府蓝山、万达广场、东山墅、学府蓝山、九城尚都等。

由于本月部分在售项目优惠活动较多、在营销上实行了一定得折扣幅度进行促销，本月济南住宅销售均价为5634元/平米，环比上月下降0.49%。

 区域成交量对比：

 5月份济南住宅市场成交总量为4643套、环比增长91%，增长势头如此迅猛主要源于本月新增供应量加大，尤其是新开盘项目集中解筹入市。

4 推广策略简报

4.1 总体情况概述

统计时间：2009年5月1日至5月31日

统计报纸：齐鲁晚报、济南时报、山东商报、生活日报

统计版面：1/4版及以上硬广

4.2 本月报纸广告投放量统计

本月共有51个项目投放159则报纸广告，共计116.8个整版。环比上月广告整版个数减少36%，广告整版个数与去年同期有所下降。

该月住宅项目的广告投放量，以整版和半版为主，其次为综合体项目。住宅项目多选择齐鲁晚报作为投放媒体，其次为济南时报。以优惠活动、户型和开盘或加推为主诉求点；诚基中心、济南万达广场等项目广告投放量较大。

4.3 主要楼盘促销活动

本月住宅项目以优惠活动为主要诉求点，项目多延承上月优惠活动，力度较上月相似。

5 房地产市场动态简报

5.1 主要政策及其影响

拟开征物业税

内容：

中国政府网近日公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。意见提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

中原视点：

物业税的研究开征，将从财税政策上为与房地产行业相关的各方建立一种利益导向机制。物业税可为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。政府为了征收物业税，必须创造良好的社会环境，提供充足优质的公共产品，吸引消费者到本地置业，提升本地的物业价值，才能保证物业税的，也才能在物业、政府税收之间取得良性循环。同时，随着社会贫富差距的日益扩大，人们已不满足于税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求其在财富的保有环节亦发挥作用，物业税的开征无疑是一个好的选择。更为重要的是，物业税对于规范房地产市场行为，防止资产价格虚涨，将起到重要的作用。

因为涉及到众多利益相关者，开征物业税备受各方关注。一般预期，随着物业税的开征，房屋成本将进一步下降，从而降低购房“门槛”，增强居民购房的机会和能力。从开发商角度看，物业税的实施将使相关费用转为分期支付，均摊到房产持有阶段，当期开发成本将大幅下降，房地产企业利润率提高的可能性较大，从而使其有可能同步取得大幅的降价空间与获利空间。

《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》

内容：

国务院决定自5 月25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。

中原视点：

我们认为普通商品住房项目资本金比例降幅超出预期,该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升,有助于维持供求关系的稳定，维持行业年底反转的可能性。

1、保障性住房和普通商品房资本金比例从35%下降至20%，超出我们预期:4月底国务院常务会议通过《2009年深化经济体制改革意见》拟下调资本金比例，但此次政策细则超出预期之处在于将保障性住房以及普通商品住房的资本金要求下调至20%，回到96年固定资产投资资本金要求刚出台时期的水平，表明政府在促进行业投资增长的大背景下，也强调了行业投资结构调整，我们认为政府加大与“刚需”对应的普通商品房供给，有利于保持行业稳定供给，抑制房价快速上涨，维持房地产行业平稳发展。

2、下调资本金减轻了开发商资金压力，有利于房地产投资的增长:1~4 月的房地产投资增速同比仅增长4.9%，而新开工面积增速则下滑了15.6%，跌势较1季度未见明显改善，开发商投资意愿较低，而同时也造成房地产的上游行业，如建材、钢铁等需求的萎缩;随着资本金比例的下降，开发商资金压力将得到进一步缓解,房地产投资有望提升，也预示着经济复苏前景的向好。

3、该政策短期效果有限：该政策的利好主要提高开发商杠杆，而银行是否按照这一规定执行并非必然，在目前的经济情况下，各大银行仍将差异化对待不同的公司和项目，所以我们认为短期内并不会出现非常明显的放贷的增加。

山东银监局紧急叫停房贷违规行为

内容：

对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。

中原视点：

山东银监局此次下发的监管要求，强调非改善型二套房首付40%，但对贷款利率并没有明确要求，业内人士认为，这一方面以较高的首付比例防范了信贷风险，另一方面贷款利率的弹性可以促进住房消费，今后各家银行对二套房贷利率上浮的可能性很小，有可能执行基准利率或在基准利率基础上8折、9折等。

5.2 重大行业事件

2009年5月济南建设事件一览

2009年5月济南重大行业事件一览

5月份的市场行情延续了一季度火爆的成交行情，较多的开发商选择在5月份开盘或者加推房源。本月开盘项目较多，举办活动环比上月有所减少，由于目前的市场成交行情比较火爆，部分开发商已经在酝酿提价。

备注：本简报为山东中原物业顾问有限公司投资顾问部济南住宅市场月度监测报告简化版、正式报告已收费。

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