[摘要] 每当临近岁末,二手房市场总能迎来一波成交过户的小高潮,这主要是临近年末会有一部分卖主由于资金压力降价出售促成成交；另一方面,无论是买卖双方还是中介公司,都希望所有的交易手续能在年前办理完毕,避免时间拖得太久产生纠纷。针对可能发生纠纷的环节,购房者要做到防患于未然。
每当临近岁末,二手房市场总能迎来一波成交过户的小高潮,这主要是临近年末会有一部分卖主由于资金压力降价出售促成成交；另一方面,无论是买卖双方还是中介公司,都希望所有的交易手续能在年前办理完毕,避免时间拖得太久产生纠纷。针对可能发生纠纷的环节,购房者要做到防患于未然。
买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多,除了要和上家打交道,还要和中介打交道,特别是在上家有抵押贷款或下家要办理抵押贷款的情况下,就更容易产生纠纷了。买二手房要了解一些二手房交易中常见的纠纷,知道一些交易中欺诈手段及应对方法,做到心中有数。
■审核贷款合同要仔细
案例:李先生和上家订了一份五十万元的购房合同,因为李先生需要银行贷款,就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。一个星期以后,到了银行答应的放贷时间,可李先生还是没有收到贷款,就打电话到银行去问,银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司账户上去了。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债,就动歪脑筋,挪用了客户贷款。虽然李先生马上报了案,后来也将担保公司主要负责人抓捕,但钱款却已挥霍一空,李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。
步骤一:下家支付首期房款。
步骤二:上家拿到首付后将房屋过户给下家。
步骤三:下家在取得房产证或交易中心收据后将房屋抵押给银行。
步骤四:银行向下家发放贷款。
步骤五:双方交接房屋,结清水电等费用,余款付清,交易结束。下家向银行申请贷款过程中,如果申请的是商业贷款,银行会要求下家找一家担保公司进行担保,而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子,谋求非法利益。
李先生虽然订立的是银行提供的格式合同,但并不能因此而高枕无忧,因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容,如果对这些内容不加以重视并认真核对,就容易被钻了空子。
■交易过户办委托公证
案例:谢女士看中了一套二手房,可这套房屋上还有银行的抵押贷款,上家要求谢女士先交首付以便取消抵押,谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了,于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了抵押权证。不过,因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天,上家却没有来,对方一会说出差去了,一会又说家里不同意卖了,其实后来谢女士了解到,上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔,所以故意不去办过户手续。
对策:下家交首付让上家注销抵押贷款,但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定,房屋在谁的名下才是谁的,就算拿到钥匙也没有用。所以,只有过户好并拿到新的产证之后,房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话,下家非但不能按时过户,反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况,下家在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书,并对委托书进行公证,并且在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。
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