[摘要] 2005年国家颁布新的房地产法规后,二手房交易须缴纳契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。在“先税后证”的压力下,销售产权证不满5年的房屋须缴纳高额的营业税和个人所得税,致使交易成本大大加重。然而,“上有政策,下有对策”,有的房地产中介还是从中找到了可钻的空子,各种避税高招也悄然诞生了。
2005年国家颁布新的房地产法规后,二手房交易须缴纳契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。在“先税后证”的压力下,销售产权证不满5年的房屋须缴纳高额的营业税和个人所得税,致使交易成本大大加重。然而,“上有政策,下有对策”,有的房地产中介还是从中找到了可钻的空子,各种避税高招也悄然诞生了。
临近年末,各地二手房交易不但没有变冷,反而出现了成交量逐渐攀升的趋势。在成交房源中“二手期房”占了很大的比例。在购买“二手期房”和产权证不满五年房源占了很大比例,这部分房源交易时面临高税问题。
“避税高招”一:以“赠与”方式变相交易
为躲避营业税和个人所得税,一些购买未满5年的二手房以“赠与”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式,就不涉及到“营业额”的问题,所需付的费用为公证费以及契税。
风险:买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,一旦双方发生了利益纠纷,将最后给消费者带来损失。例如,甲受外债压力将房子抵押出去,而此时他又将房子以赠与的形式卖给乙,并收了房款,这样一来乙的利益就受到了严重侵害。即使这种纠纷闹到了法院,法院也很难判定裁决。
“避税高招”二:把交易价格“做低”
有不少人为了少交税而常常采取瞒报、虚报价格的方式。
风险:对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易。虽然双方都可从中占点小便宜,但如果买房人再次将房子转让时将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低,再次卖出的价格和买入价之间的差额就比较大,再次缴纳个人所得税时也要相应多缴。
现在,在过户交易时,房管局往往会对片区内二手房交易设置计税价格,明确设定了二手房交易的价格“底线”,防止二手房交易采取明低暗高的价格逃税。
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