[摘要] 在经历2011年第四季度小范围的“降价-砸盘”风波后，如今的楼市已全面进入冰冻期，几乎停滞的市场销售，让开发商对未来严重缺乏信心。
在经历2011年第四季度小范围的“降价-砸盘”风波后，如今的楼市已全面进入冰冻期，几乎停滞的市场销售，让开发商对未来严重缺乏信心。房价下降后，市场预期产生了哪些变化；购房者对市场的信心指数到底有多高，市场是否能够重拾乐观心态；如果降价预期已经形成，降多少才能吸引购房者，购房者的价格底线到底在哪儿。这些都成为困扰开发企业的大问题。
日前，楼市调研机构世联怡高发布相关报告显示，近期购房者信心指数创一年来新低，楼市降价预期已形成。记者采访了解到，济南市场同样不容乐观。
74%的济南购房者看跌未来房价
调查显示，2011年第四季度以来，高达83.4%的购房者认为当前房价不能接受，创一年来新高。从不同城市看，一线城市购房者对房价不满程度较去年前三季度均有所提升，二线城市购房者对房价不满意程度较去年初明显增长。以济南为例，济南去年二季度不满程度为74%，三季度为77%，四季度升至81%。从不同类型购房者来看，无房者、首次置业者、90平方米以下中小户型置业者、1年以上的远期购房者对当前房价的不满程度更高，不满意程度分别为89%、89%、85%-87%，90%。具体到济南看，无房者、首次置业者、60平方米以下置业者和6至12个月内的置业者对房价的不满程度分别达到90%、92%、100%、89%。分析人士认为，这表明市场双方在住房价格底线上明显不一致，导致双方矛盾进一步激化。
与此同时，自去年第三季度购房者预期房价下跌比例首超上涨比例以来，近期预期房价会进一步下跌的受访者高达67%，同样创了新高。从不同城市来看，各城市看跌未来房价的购房者占比大幅提升，预期趋于一致。以北京、济南为例，北京当前看跌未来房价的比例高达73%，是去年一季度的两倍多；济南看跌未来房价的比例也高达74%，几乎是去年前三季度的总和。
从不同类型购房者来看，无房者、首次置业者、90平方米以下中小户型置业者、1年以上的远期购房者预期未来房价下跌的比例更高，看跌比例分别为70%、70%、62%-68%、73%。具体到济南看，无房者、首次置业者、60至90平方米和140至180平方米购买人群以及未来3至6个月内的置业者，看跌房价的比例较高，分别为80%、82%、83%、85%。
世联怡高分析认为，购房者预期房价下跌比例明显提升，表明楼市降价预期已经形成。
此外，调查显示，认为未来半年适合购房的受访者比例为29%，较此前大幅提升。从不同城市来看，多数城市购房者认为未来适合购房的比例较之前有所增长。以北京、济南为例，北京认为未来半年内适合购房的比例达29%，明显高于去年前三季度；济南的比例则高达30%，较此前同样提高了七八个百分点。
从不同类型购房者来看，多次置业者、投资型置业者、180平方米以上的大户型置业者、3个月以内购房的近期置业者认为未来的购房时机较好，比例分别达到47%、48%、42%和68%。具体到济南看，多次置业者、投资型置业者、60至90平方米置业者、3个月以内的近期置业者认为未来购房时机较好，分别占36%、40%、37%、68%。
业内人士分析认为，购房者预期未来适合购房比例有所提升，表明未来一段时期市场仍有回暖的可能，对济南来说，由于限购政策将继续执行，开发企业最应当抓住的还是刚需购房者。
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济南购房者信心指数 跌破临界值
世联怡高的报告显示，近期购房者信心指数为51.8，较上一次调查下滑2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和，显示出购房者悲观情绪加速形成。分析人士指出，这表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。
在购房者信心指数下滑的同时，未来购房时机预期指数则大幅上升7.5，达到61.7。
从重点城市来看，北京购房者信心指数，为45.1；西部二线城市重庆、成都和东部三线城市中山的购房者信心指数依然较高，分别达到56.4、57.1、56.5。
具体到济南来看，济南购房者近期信心指数为49.4，较此前下滑5.7，一年来首次跌破临界值，其中未来房价预期是造成信心下降的最主要原因。从不同购房人群看，各类购房者信心指数均有所下滑，持有两套以上住房者和投资客信心下滑最为明显，分别下滑10.6和13.8。无房者、首次置业者的信心指数，分别为48.0、47.1。
分析人士认为，购房者信心指数大降，降价预期也基本形成，楼市未来走势愈发明朗，未来一段时期内，房地产市场将进入买方市场。不过调查结果也表明，此前一直观望的部分购房者正在寻求合适的入市时机，但由于当前开发商降价促销力度和范围较小，购房者对未来降价趋势仍抱有很大期待，开发商应当根据项目特点，制定合理的价格顺应购房者的心态。
购房者期待房价至少跌两成
调查显示，降价促销活动能够提升购房者未来购买积极性，尤其是拉动首次置业者的购买积极性。降价促销非常普遍或比较普遍，对不同置业目的的购房者拉动作用分别为43%、42%和55%，而降价促销很少时，拉动情况分别为22%，28%，45%。
从不同城市来看，东部一线城市购房者期望降价幅度，平均降幅达32%；而西部二线和中西部三线城市购房者期望降价幅度相对较小，期待平均降幅分别为25%和24%。
从和期待降幅看，东部一线城市依然，降幅为34%，为25%；中西部三线城市期望值，降幅和降幅分别为26%和14%。看，购房者期待的降幅为31%，为20%。分析人士认为，这表明购房者普遍期待的房价至少应跌至2009年下半年至2010年上半年水平，基本回归本轮调控开始前后的水平。具体到济南，购房者期望降幅为30%，降幅为22%，相当于房价下降到2009年第三季度的水平。
从不同购房者来看，无房者、首次置业者、60-140平方米主力户型购房者期望降价幅度明显偏高，期待降幅分别为31%、31%、29%-31%。多次置业者、投资保值者的期望降幅最容易达到，但作为未来购房主力军的首次置业者对房价降幅要求较高。不同购房者中，无房者期待降幅22%，持有两套以上住房者期待降幅为15%；初次置业者期待降幅为22%，投资性购房者期待降幅为16%；此外，60平方米以下及180平方米以上置业者期待的降幅较低，均不到20%；3个月内的购房者期待降幅则只有10%，未来1年以上的购房者期待降幅，达25%。
济南的情况与略有不同，无房者和持有两套级以上住房者期待的降幅均为24%，首次置业者期待的降幅也为24%，60-90平方米以及180平方米以上购房者期待的降幅较高，分别为24%和25%；3个月内的购房者期待的降幅则只有5%，而3个月以上的购房者都希望降幅在24%-26%。
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