[摘要] 城市综合体商铺，不同于一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，因而投资城市综合体商铺，需要以新的投资思路来对待。
城市综合体商铺，不同于一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，因而投资城市综合体商铺，需要以新的投资思路来对待。
新型商铺受关注
作为一种新型商铺，城市综合体商铺越来越受到投资者的关注。据了解，城市综合体建设近期发展异常迅速。以上海为例，在短短几年内，上海城市综合体很快就超过了30多个，研究机构易城中国估计，未来三年，上海10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米。其中处于郊区的新兴城区型综合体约占了56%。
其实，从内地商业地产发展规律来看，城市综合体的兴起也很正常。按照国际标准，人均占有商业面积在1.1—1.2平方米是一个比较合量的参照值。美国人均拥有购物面积较多，达2平方米左右，人均商业面积超过2.5平方米。日本仅次于美国，人均商业面积超过了2.1平方米，西欧国家以英国为代表，为1.8平方米左右。周边国家和地区中，中国香港地区和新加坡水平很高，均超过了2平方米。相比之下，内地的商业地产水平很低，到目前人均商业面积还未超过0.5平方米，在世界上处于偏中等水平，可见内地的商业地产发展空间潜力较大。
求同存异挑选铺位
城市综合体建设高潮的到来，市场供应充裕，加之宏观调控使得住宅投资空间所剩无几，于是城市综合体商铺成为新的选择。上海德佑地产商用部区域总监表示，近期投资者对此类商铺的关注程度确实有所增加，为了应付不断扩大的业务需要，他所在的商用部员工人数已经从年初的70余人增加到了现在的150多人。
不过，投资此类商铺需要注意的是，不能以选社区商铺或者街铺的方式来选择。商铺的价值体现在经营上面，不管是传统类型的商铺，还是城市综合体商铺，均是如此，因此挑选商铺的要点要从发现其经营价值出发。专家表示，主要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。
选规划：发展空间是关键。
一般情况下，城市综合体的建筑体量较大，对于市中心区域来说，很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊结合部，比如万达集团在上海开发的城市综合体项目均是如此。
正是因为如此，市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值也就越高。
选开发商：运营经验需看重。
一般情况下，开发商的实力越强，城市综合体成功的可能性越大，因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今，不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积，还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来，形成一套完整的生活系统，而要达到这样的目的，实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是，选择有成功开发经验的开发商，因为它们完整成熟的开发理念，可帮助投资者降低风险。
选规模：并非越大越好。
城市综合体规模一般都比较大，少则一二十万平方米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。
商业面积与服务人群数量之间的关系，有一个比值，前文中提到过，人均购物面积在1.1—1.2平方米较为合理。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金和潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。
选城市：中小城市不适合。
正所谓淮南为橘淮北为枳，在三四线城市，城市综合体的投资功能则会大大减弱。
诚然，国内有个别三四线城市的经济发展水平确实比较高。但问题是，一些三四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目，是因为此举不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、改善城市面貌。但是从其真正的商业价值来看，并不能给投资者带来满意的回报。
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开发商“敲锣打鼓”玩促销
前几日，SOHO中国[简介动态]董事长潘石屹在其认证微博提到，与同行归纳了开发商降房价的三原则：一是要一步降到位，万不可每次降一点，不断地降；二是要“敲锣打鼓”地降，不要不好意思；第三是早降比晚降好，越晚降套得越牢。现在，部分开发商也已经意识到，必须让更多的人知道楼盘促销信息。上周末，位于嘉定区白银路的一楼盘举行了一场声势浩大的二期产品说明会，房产网站、代理结构、中介机构各种渠道全部动员，“敲锣打鼓”招揽了众多看房者前来。
当天下午2点，记者来到该楼盘看到，售楼处已热闹非凡，甚至连看样板房都需要限流。一对刚刚进入售楼处的年轻夫妇说：“中介打电话通知我们来的，他们说这个项目今天进行产品说明会，同时还有不小的优惠。没想到来的人这么多。”
在现场，除了很多收到通知而来的购房者外，还有众多一直在售楼处穿梭不止的工作人员，他们带着不同的铭牌和工作牌。记者粗略看了一下，就发现汉宇、中原、二十一世纪、同策、新聚仁等多家中介和代理的工作人员。“现在开发商在开盘前都希望能多来点客户，通常会让中介机构招揽客户。原本都是一家或是两家代理，现在行情不好，基本上每开一个盘，很多中介或机构都有代理。”一名汉宇地产的代理人员说道。
虽然这次说明会只是对新推产品进行一次系统的介绍，但是看房者关心的仍旧是优惠和价格。前述代理人员透露，目前开盘价格还没有最终确定。但是现在可以办理预约，只要提供身份证或户口薄；10万元存款证明就可以确认为项目客户，享受优惠，开盘可享总价2房优惠5万元、3房优惠8万元政策。在记者一再追问下，该人员谨慎地表示，大概12000元/平方米起，但均价目前还无法确定。
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