[摘要] 自2009年年初至今，住宅市场不断遭受来自政策方面的重重打击，二套房首付由最初的三成提至五成进而加至六成，贷款利率升至1.1倍，三套房直接停贷。在严厉的政策打击下，尤其是限购政策的袭击，住宅市场骤然降温，与此同时，游离于限购之外的商住两用项目变得备受关注。
“商改住”项目问题仍不少
记者了解到，济南的“商改住”是在几年前兴起的。当时，房价疯狂上涨，投资住宅的远大于写字楼。于是，一些开发商“偷梁换柱”在商业用地上建起了商住两用房。目前市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，很多都属于此种类型。按建筑规划要求，这些项目不能接通天然气，水电费用按商业标准收取，物业费用也远远高于住宅项目。
类似李女士这样的业主不在少数，商住两用通常主打小户型、低总价来吸引白领和投资客的青睐。目前市面的商住两用产品，面积多控制在40—80平方米之间，少数考虑到商办用途的会推出部分大户型。此类商住公寓受面积约束，大多不具备采光好、通风等条件，给日后居住带来不便。同时，该类房源虽然不在限购之列，税收政策、转手交易费用还是需要考虑在投资成本之内。另外，商住公寓无法落户问题，也会给自住的业主子女就学带来影响。
隐藏的风险需防范
专家提醒说，无论是对外地置业者还是投资者，购置“商改住”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中隐藏的风险也不小，在置业之前一定要谨慎考虑，综合衡量。
首先，该类项目产权时间有限，期满后续约成本高。按照目前的法律法规，普通住宅的产权是70年，而商业地产大都是40到50年的产权，部门项目开盘时就已经消耗掉了一些时间，可能实际使用期限根本不到40年，这就必须认真考虑，因为一旦期满，重新续约的话，将会面临较高的成本问题。“商改住”项目是按照商业地产的标准来算的，续租费用很高。
其次，市政配套不一定完善，生活设施不方便。对住宅地产而言，配套通常较为完善，因为按照法律规定，住宅地产项目在规划的时候，必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，“商改住”项目则没有这方面的强制要求。因此在考察这类项目的时候，购房者必须同时对周边的生活设施进行综合衡量，否则入住后可能会遭遇诸多不便。
再次，“商改住”项目的房贷时间短，无法申请公积金，也无法办理户籍。不少购房者因为经济实力限制，无法全款支付，要依靠申请房贷，若是购买住宅商品房的话，则有商业银行房贷和公积金房贷两种方式供选择，后者的房贷成本要低于前者，而且还贷时间最长可以为20年；“商改住”项目的房贷时间是10年，且无法申请公积金房贷，这点使得房贷成本和压力都大大增加。在居民比较关心的户籍问题上，住宅项目是比较容易办理户籍转入的，但是“商改住”项目基本无法申请户籍转移。
最后，日常居住费用成本较高。既然是“商改住”房产项目，其中的日常生活服务的收费标准自然就是参照商业地产进行征收的。以最常见的水电费为例，商业项目的水电费标准比民用要高出至少一倍以上，而且不负责接通煤气，只能用电做饭或者自己购买煤气罐，无论成本还是方便程度，都远不如住宅地产。此外还有卫生费、物业管理费等等，都比住宅地产要高。
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