[摘要] 自2009年年初至今，住宅市场不断遭受来自政策方面的重重打击，二套房首付由最初的三成提至五成进而加至六成，贷款利率升至1.1倍，三套房直接停贷。在严厉的政策打击下，尤其是限购政策的袭击，住宅市场骤然降温，与此同时，游离于限购之外的商住两用项目变得备受关注。
自2009年年初至今，住宅市场不断遭受来自政策方面的重重打击，二套房首付由最初的三成提至五成进而加至六成，贷款利率升至1.1倍，三套房直接停贷。在严厉的政策打击下，尤其是限购政策的袭击，住宅市场骤然降温，与此同时，游离于限购之外的商住两用项目变得备受关注。
“商改住”项目大行其道
在城市的不同区位，“商改住”项目都有分布。在高新区某楼盘，售楼工作人员向记者介绍，他们的项目属于商住两用性质，不受限购和贷款政策影响，无论是投资还是自住，都是绝佳选择。旅游路的某公寓项目，销售人员对前来看房的购房者推荐时，也多次提到“不限购”。
走访中记者发现，无论是购房者还是售房者，在限购风行的大背景下，都在迫切寻找一个“突围”的出口，都在寻找一个使政策和市场持平的平衡点。“商改住”之所以受到偏爱，也正是因为该类项目能规避目前限购的形势，同时还能满足人们的刚性需求，应了形势之需。
专业人士分析，“商改住”项目之所以在市场活跃，一方面是部分购房者在限购的制约下“转移阵地”，使得该类项目的市场需求加大；另一方面，由于住宅调控政策没有松动迹象，反而释放出愈加严厉的信号，商业物业开发目前还没有明显的政策制约，部分开发商会考虑转向商业物业的开发。当然，由于商业物业开发的高风险性，使得开发商将“商改住”项目视为比较稳健的选择。
部分刚需人群开始关注
据了解，所谓“商改住”，是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常以商务公寓或酒店式公寓的形式推售。长久以来，很多人认为它是一个违背市场规则的“擦边球”产品，认为这是市场里的一个疏漏。过去，在人们眼中，“商改住”的项目多为商业用水、商业用电、无燃气、格局差，并不适合居住，然而限购政策的出现反而给了这些原来处于劣势的“擦边球”项目可乘之机。近段时间，大部分此类“商改住”项目均打出“不限购、不限贷”的招牌，也因此吸引了不少受限购影响的投资者和部分外地购房者的眼球。
在记者走访的多个“商改住”项目中，几乎所有的售楼人员都表示，限购令的出台使关注楼盘的购房者多了起来，来咨询和签约的人比以往增加不少。售楼处云集的客流，多以外地刚需置业者和投资客居多。
在某商住项目的售楼处，正在看房的一位操着外地口音的男士对记者说，“限购让我们这些外地人买房子更难了，趁着现在还没有对商住两用的房子实施限制政策，先买一套住着。”另外也有购房者表示，限购让住宅市场几乎丧失了投资空间，日后商住房会越炒越热，趁现在价位合适，还是先下手的好。
按照这种趋势，分析人士预测，“商改住”或成限购投资下的新宠。限购剥夺了住宅的投资价值，分散在中小投资者手中的流动性资金难觅出口，“商改住”是不在限购范围之内的商业地产产品，在商贷及公积金贷款上银行不会将其纳入二、三套房的范畴里，而它的特殊身份决定了它能满足更多人的刚性需求，这样在转手的过程中就会更快捷，有更好的保值增值性。另外，对于外地置业者，限购令对其做出了严格的规定，这使得未置业的外地居民更需谨慎考虑，因为机会只有一次。这样的境况下选择政策空间较为灵活的“商改住”，或许就是他们的选择。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在住宅投资性需求被抑制的同时，资金流向商业地产，将拉动商铺、酒店式公寓等项目的投资，这使得未来商业土地的交易量呈现较为明朗的发展态势，而商住两用、综合用地的土地吸引力将越来越大。
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“商改住”项目问题仍不少
记者了解到，济南的“商改住”是在几年前兴起的。当时，房价疯狂上涨，投资住宅的远大于写字楼。于是，一些开发商“偷梁换柱”在商业用地上建起了商住两用房。目前市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，很多都属于此种类型。按建筑规划要求，这些项目不能接通天然气，水电费用按商业标准收取，物业费用也远远高于住宅项目。
类似李女士这样的业主不在少数，商住两用通常主打小户型、低总价来吸引白领和投资客的青睐。目前市面的商住两用产品，面积多控制在40—80平方米之间，少数考虑到商办用途的会推出部分大户型。此类商住公寓受面积约束，大多不具备采光好、通风等条件，给日后居住带来不便。同时，该类房源虽然不在限购之列，税收政策、转手交易费用还是需要考虑在投资成本之内。另外，商住公寓无法落户问题，也会给自住的业主子女就学带来影响。
隐藏的风险需防范
专家提醒说，无论是对外地置业者还是投资者，购置“商改住”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中隐藏的风险也不小，在置业之前一定要谨慎考虑，综合衡量。
首先，该类项目产权时间有限，期满后续约成本高。按照目前的法律法规，普通住宅的产权是70年，而商业地产大都是40到50年的产权，部门项目开盘时就已经消耗掉了一些时间，可能实际使用期限根本不到40年，这就必须认真考虑，因为一旦期满，重新续约的话，将会面临较高的成本问题。“商改住”项目是按照商业地产的标准来算的，续租费用很高。
其次，市政配套不一定完善，生活设施不方便。对住宅地产而言，配套通常较为完善，因为按照法律规定，住宅地产项目在规划的时候，必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，“商改住”项目则没有这方面的强制要求。因此在考察这类项目的时候，购房者必须同时对周边的生活设施进行综合衡量，否则入住后可能会遭遇诸多不便。
再次，“商改住”项目的房贷时间短，无法申请公积金，也无法办理户籍。不少购房者因为经济实力限制，无法全款支付，要依靠申请房贷，若是购买住宅商品房的话，则有商业银行房贷和公积金房贷两种方式供选择，后者的房贷成本要低于前者，而且还贷时间最长可以为20年；“商改住”项目的房贷时间是10年，且无法申请公积金房贷，这点使得房贷成本和压力都大大增加。在居民比较关心的户籍问题上，住宅项目是比较容易办理户籍转入的，但是“商改住”项目基本无法申请户籍转移。
最后，日常居住费用成本较高。既然是“商改住”房产项目，其中的日常生活服务的收费标准自然就是参照商业地产进行征收的。以最常见的水电费为例，商业项目的水电费标准比民用要高出至少一倍以上，而且不负责接通煤气，只能用电做饭或者自己购买煤气罐，无论成本还是方便程度，都远不如住宅地产。此外还有卫生费、物业管理费等等，都比住宅地产要高。
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