[摘要] 今年下半年以来，济南市国土资源局频繁出让商业用地，“商业地产”交易量看涨，多个城市商业综合体蓄势待发。在开发商火中取栗，钟情商业地产之时，市场泡沫悄然滋生。商业地产土地供应潮起商业地产成为地产行业转型和突破的一个重要方向。
成交量攀升
经济导报记者从济南21世纪不动产中润世纪城店获悉，近一个月，济南市房产交易市场回暖，租赁市场商业地产比重加大。目前，济南市商业写字楼的租金约7%。从租赁市场需求来看，整体需求提升明显。
莫尼塔研报数据显示，目前人均商业地产面积仅为0.81平方米，与国际发达水平有明显差距。相对未来住宅受到的调控和保障房等因素的抑制，商业地产将更多地享受国内经济稳定增长和居民收入快速上升所带来的红利。
城市综合体风头尽显
今年济南商业地产市场已有明确规划的恒隆广场、中泉新都汇等纯商业项目，丁豪广场、银座中心等城市综合体项目，以及部分商业住宅项目要推出，租售共计81.92万平方米。
在泉城广场附近，从200米外就可以看到恒隆广场“8月26日盛大开幕”的彩色喷绘。据悉，这个商业面积达17万平方米的大型商场将于本月正式投入营运，目前预租率已达70%。导报记者在现场看到，恒隆广场目前正在进行最后的收尾工作，很多维修和建筑人员在清扫广场垃圾、栽种花卉等。
山东银座置业有限公司开发的银座中心项目，写字楼供应量为40万平方米。万达为16万平方米、大地锐城为5万平方米、天业国际为3.3万平方米、中润世纪广场为0.3万平方米。据统计，银座中心写字楼投资客户约占50%-60%，其余为自用客户，据该项目销售处一位陆姓女士称，在开盘当天，写字楼就销售出85%，面积为128平方米的写字间已经完全售罄。
位于济南高新片区的丁豪广场于7月23日开业，导报记者致电该广场售楼处，工作人员称，目前楼盘已销售90%以上，买房业主中贷款人数占到60%左右。
山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗认为，在住宅投资性需求被抑制的同时，资金流向商业地产，将拉动商铺、酒店式公寓等项目的投资，这使得未来商业土地的交易量呈现较为明朗的发展态势，而商住两用、综合用地的土地吸引力将越来越大。
商业地产泡沫或现
彩虹地产集团有限公司业务发展与商业规划经理罗军称，山东的商业地产是个典型的资本聚集型行业，做好商业地产需要具备3个条件：运营能力；商业项目前期的商业资源整合和产品业态定位；需要大量持有商业物业，项目运营初期，可能无法实现净现金流的平衡。但是目前看来，很多商业地产并没有如此大的操盘和运作能力，因此后期经营状况堪忧。
国土部日前的一份研究报告显示，今年二季度的土地价格上涨，主要源于开发商对商业地块的热捧：北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，二、三线城市的地价上涨中，商业地产贡献更大。罗军认为，“商业地产市场已有泡沫危险。”
据导报记者不完全统计，目前宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，这还不包括诸如娃哈哈、雅戈尔、李宁等主业非房地产的企业。住宅开发商进入商业地产首先考虑的便是二、三线城市。
据悉，国土部智囊机构已经就商业地产出现的泡沫有可能极大地干扰经济转型和调整一事作出报告，并建议国土部发出预警提示。而此前银监会布置下半年作业，首次提出加强对商业物业抵押贷款监测，对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。
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