[摘要] ，楼市调控政策陆续出台，商品住宅房交易量骤减，市场观望情绪严重，资本市场投资信心不足。与之相对应的，原本相对“冷落”的包括写字楼、商铺、购物中心在内的商业地产却呈现欣欣向荣之势。一线品牌房企、民间投资者、保险资金等纷纷将目光转向受新政影响较小的商业地产。此背景下，商业地产是否会迎来发展的“
面临不可忽视的风险
尽管商业地产的发展具备诸多利好因素，但也面临巨大的风险和挑战。
分析人士强调说，商业地产行业本身有自己的规律，它的专业性强，门槛较高，对资本的要求比较高。其产品本身属性特点决定了既需要专业投资眼光，也不适合进行短暂炒作。
专家认为，做商业地产首先要考虑资金风险，如果难以变现可能会压断资金链。举例来说，做住宅，如果市场不好，本打算卖10万元的住房，卖5万元，肯定可以卖出去；但商业地产，当经济处于不好的情况下，半价都不见得能卖出去。
第三个风险，是后期经营能否成功。商业地产能否取得投资成功，不仅仅是把房子盖好，重要的是后期的业态。如果建了大商场，建了五星级酒店，但后期管理、经营跟不上，只能赔钱。因此，商业地产对专业人才的需求很高，而目前这部分人才又特别紧缺。
济南发展商业地产有优势
解鹏表示，近几年济南市的商业地产一直不温不火，主要与济南的城市规模和发展速度有很大关系，另外济南的区位优势并不明显，一些大企业的公司总部进入山东，往往选择青岛作为总部基地，同时，本土的商业氛围也不浓烈，这些因素都制约了济南商业地产的发展。随着济南进一步发展，趁着全运会的余温，以及即将开通的京沪高铁和2013年举办的第十届“中国艺术节”，加之去年开始的密集房地产调控，济南的商业地产必将迎来“春天”，即将成为从住宅市场抽身的投资者与投机者的热土。
解鹏认为，济南发展商业地产，主要有五大优势：
一是济南的商业地产当前处于初级阶段，具有更大的空间。初级阶段的表现是商业地产不繁荣，价格不高，但正由于处于初级阶段，所以孕育着更大的发展和机遇。
二是商业地产依赖于城市化发展进程，预计到2020年，济南城市规模将由现在的336.4平方公里拓展到410平方公里，中心城区人口将由现在的348万人增加到430万人，城镇化率由现在的63.4%提高到75%。如此规模和快速的城市化进程，必将带来商业地产的发展与繁荣。
三是商业地产与城市规划密不可分。济南市“十二五”规划中提出，今后将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平方米。具体为：泉城路商业中心地区、泉城广场南侧地区、经四纬一地区、经十纬十二地区、山大路地区、二环东路地区、奥体文博中心区、唐冶新区中心区、汉峪总部经济区、高新外包会展区、西部新城核心区、大学科技园中心区、滨河新区核心区、王舍人新东站地区、华山片区、泺口地区。济南正进入“城市综合体时代”，这个建设蓝图是大手笔，规划气魄和思路在均属前列，将推动济南城市特色化更加明显、个性更为鲜明，也必将使济南的商业地产规模进一步扩大，档次进一步提高，层次进一步升级。
四是商业地产与重大题材有关，重大题材可以使城市的发展提速和更新。继2009年济南成功举办第十一届全运会之后，2011年济南将迎来京沪高铁的开通，2013年第十届中国艺术节也将在山东省举行，济南是主办城市。如果说全运会带给济南商业地产的是机遇与发展，京沪高铁的开通以及中国艺术节将带给济南商业地产的是挑战与升级。京沪高铁将拉近济南与北京和上海这样的一线大城市的距离，使济南的区位优势更加明显。艺术节相关场馆的建设不仅带来济南标志性建筑的增多，同时提高城市文化品位，增加了济南举办大型会展的机会和可能，迅速使济南进入一线会展城市。
五是所有的房地产调控都指向住宅市场，而对商业地产没有任何限制，而且调控后住宅的贷款与商业地产几乎没有区别，这意味着大量热钱将涌入商业地产。
所以说，济南商业地产将迎来大机遇、大发展、大突破和大升级。
未来的路还很长
解鹏表示，在济南投资商业地产也应注意一些问题。首先，应当关注所投资区域的发展潜力，既要注重当前，更要关注和研究今后的发展空间。济南以往是老的几个商圈，如泉城路商圈、大观园商圈、八一商圈、洪楼商圈、泺口商圈、西市场商圈等，但是随着“十二五”提出的16个城市综合体的规划，使济南的商圈进一步的扩大和深化。所以说，投资商业地产首先要针对商圈或16个城市综合体来入手。投资时不在于价位的高低而在于今后的潜力，而往往从理论上来讲，价格越高的，空间也越大，投资价值更高。
其次，投资商业地产要综合考虑其定位，以及与周围商业的配套。另外，投资可以有多种模式，是投资与自己经营相结合，可以获得自己经营的利润和商业地产的两块；第二是投资与租赁结合，可以获得租赁收入与地产的；第三是快速投资同时快速脱身，采取的是获益离场之策。“随着城市化进程的推进和城市中心区的不断扩大，济南未来商业地产无疑将具备良好的运营前景和发展潜力。发展前景值得期待，但现在只是开始，未来还有很长一段路要走。”
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