[摘要] 买房几个关键点不外地段、归属于地段及未来发展的配套、户型、产权合法性、有关房屋买卖的相关支出、营销时代带来的一些非折扣优惠及开发商价格策略识别、房源销控等。在这些环节,你可能“熟视无睹”,但如果修足买房功课,也可能转化为“熟能生巧”。
买房几个关键点不外地段、归属于地段及未来发展的配套、户型、产权合法性、有关房屋买卖的相关支出、营销时代带来的一些非折扣优惠及开发商价格策略识别、房源销控等。在这些环节,你可能“熟视无睹”,但如果修足买房功课,也可能转化为“熟能生巧”。
以下是收集整理的买房过程容易触碰的六大雷区,慎识,笃行。
一、不要以地价判断地段。
判断地段的正确方式应该是结合需求进行,比如你是自住买房,交通通达时间与生活配套是主要判断标准,能够满足职场要求以及日常生活所及就可了。
二、不要以城市功能区判断配套成熟与否。
现在城市发达,功能区不断更新,商务区是否一定适合置业,这是一个重大的误区。
商务区包括金融商务区也好,都只是经济增长点的设置而已,与买房关系不大,相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价,所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
三、不要贪便宜,便宜确实无好货。
买房合法看起来非常简单,看看五证,但事实非也,有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓,看起来账是非常好算的,但你要懂得如何深入开发商内部来体会订价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的,因为受众面扩大了。
再就是那些早期出让地块上现在开发的项目,更应注意其营销说法与折扣方式,这类项目如果归属于一个较大较有实力的开发商,其背景具备囤地可能,则可以大胆买入,但有些小开发商的项目,是因为多次辗转才获得现在上市销售机会,便宜的背后是诸多的资金转入转出,不买也罢。
四、谨慎认识赠送的所谓附加值。
为了消除消费者对公摊过大的顾虑,开发商可能免公摊销售,为了消除人们对电梯维护费的顾虑,开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用,为了消除人们对物业过高收费的顾虑,也可能赠送几年的物业管理费,这些都是短期行为的刺激销售政策,没有什么重大意义。
再比如买屋送修,家具,送电器等,事实上销售前计价稍微提升一点,就足以将这些支出打进房价,因此买房不要追求面子工程,即追求额外优惠,或者将这些赠送附加部分进行剥离,单纯就房价与相关房型进行性价比的对比,从而做出自己的选择。
五、不要参与卡式销售项目。
博弈是的竞价销售手段,已为国内外营销实践所证明。
如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房,不急于表达自己的消费意向,开发商涨价的随意性将会下降许多。
最为常见的做法就是排队选房,通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述,对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房,有深刻认识,你也就不用追涨了,有合适的就买,没有合适的,也就不用到博弈队伍中去淘。就象坐地铁样的,等下一辆也许是的办法。
六、宣传图识与口头承诺要么坚持进入合同要么不作为考虑内容。
由于广告法规的规定不一,开发商宣传信息管制,许多宣传的内容与实际买入交付时的标准会有出入,所以,宣传图识与销售人员的口头承诺,不能信以为真,要么就写进合同的附件,要么就不考虑,独立思考。
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(来源:齐鲁晚报)
高房价时代,房子成为一个家庭的“头等大事”。买房前很多青岛市民会了解很多、咨询很多才出手。不过买家总没有卖家精,还是有不少购房者误踩“雷区”,花费上百万,买回的不是房而是“麻烦”。在购房时,订金打水漂、迟迟收不到房、非毛坯变成劣装修等是常遇的“雷区”,看看专家建议怎么能回避。
订金交了想要回难
买房的时候,很多人都会遇到被销售员催购的情况。销售员经常用“数量有限,预购从速”的话忽悠购房者。很多人脑子一热就交了订金。回头想想不合适想再要回来,结果就是给钱容易要钱难。
专家建议:在交订金的时候一定要确认是不是可以退,并在《房屋认购书》上注明。
等交房等到“花落”
买了期房,约定一年后交房,等真到交房日期了,才发现开发商的诺言最不可信。等啊等,等不到交房日,只看到房价越涨越高,想再换个房子都不可能了。
李小姐2009年10月买下一套房子,销售人员承诺,最迟在一年后交房。然而到了交房日,等到的却是开发商延迟交房的通知书。什么时候交房没有确切日子,而想索要延期交房的补偿又是一个麻烦事。
专家建议:延迟交房一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
非毛坯“货不对板”
有些开发商盲目追求高利润,偷工减料、压缩工期、擅改设计标准,买房子时说是非毛坯,结果交房了发现承诺的千元装修只是“粗制滥造”。
小吴去年购买了某小区的非毛坯商品房,领房时却领了一肚子火。“什么非毛坯啊?整个一‘烂摊子’,地板裂缝、洗手间漏水、非毛坯品牌偷梁换柱,屋顶上还是一个巨大的管道层。”最令小吴恼火的是,开发商的态度蛮横,答复说不想要的话就选择退房。
配套亮点成“浮云”
卖房时,售楼员大都吹得天花乱坠,会所、公园、学校、喷泉、物业等等每个环节都承诺得相当好。等收房时才发现,物业不是承诺的物业,会所也不是传说中的会所。
刘先生两年前买了一套高端住宅,当时销售人员告诉他园林中有一道人造水景,也就是所谓的亲水房。领房时发现,那处人造水景成了一条行车道。而开发商的说法是“为了照顾大家的利益,工程进行了适当的变更修改”。
专家建议:这属于开发商变更房屋外部规划设计,是一种对购买协议的违背。如果该人造水景存在于约定合同当中,开发商应该承担违约责任。
迟迟办不下房产证
房子到手,装修了,住上了,一切看上去挺好,但是住了几年还是办不出房产证,让面临孩子入学等问题的购房者叫苦连天。
某新建小区的几十户业主陆续与开发商签订了购房合同,合同约定产权证和土地使用证由开发商办理。在交房之后,该公司以种种理由推诿,几十户业主在入住两年后还未领到房产证。
专家建议:人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,由于出卖人的原因,买卖人在约定期限届满时未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。
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(来源:生活日报)
“前些日子,我在东部购买了一套房子,在签合同的时候开发商告诉我,合同都是他们拟好的格式合同,一个字也不能改,这也太霸道了吧!”日前,省城市民罗女士向记者反映。
看中房子签合同,开发商一个字也不让改
罗女士从去年就一直在看房子,经过反复比较,罗女士看中了位于高新区的一套商品房,68万元的总价让她觉得还可以承受,于是决定和开发商签买卖合同。
罗女士提出,在签字前自己要看看合同,于是售楼小姐把合同递给了罗女士。罗女士说,自己大体看了一下合同,售楼小姐只是填写了关于房子的位置、总价等问题,但对于她最关心的关于违约等责任的问题丝毫未动,也没有和她商量任何内容,“其中一项是关于开发商如果最终不能交房的,下面一共列了两条解决办法可以选择,但开发商早已经在上面打印上了按第二条办理,而第二条明显是对开发商有利的。”罗女士说,对于类似的条款,她向售楼小姐提出商量修改一下,但售楼小姐表示,这是格式合同,一个字也不能改。而且其他合同都是这么签的。
开发商办不下房产证,赔偿金只有几百元
那么,这份格式合同里,究竟有哪些对购房者不利的条文呢?记者仔细看过合同后,感觉有好几条都是对开发商有利,而购房者的权益难以得到保证。
最“霸王”的条款出现在违约责任里,上面写明,如果开发商在约定期限内无法为购房者办理房产证,“那么开发企业将按照购房款总额的万分之四进行赔偿。”乍一看,如果开发企业违约办不下房产证,可以根据合同获得赔偿,但仔细计算一下可以得知,这种赔偿微乎其微:68万元×万分之四=272元,也就是说,如果开发商在办理房产证方面违约,那么依据合同,购房者只能获得区区272元赔偿,而房产证关乎购房者几十万的购房款。
记者也发现,在合同中,如果购房者在缴纳房款等方面违约,那么也有相关的规定,那就是“依照每日支付的总房款的万分之四作为赔偿。”那么一年下来赔偿额是:68万元×万分之四×365=99280元。两种条款,看似类似,但因为多了“每日”两字,金额则是有着“天壤之别”。
记者在采访中了解到,许多购房者的购房合同中都有类似的条款,成为未来购房者维权的“陷阱”。
◎律师说法 这是典型的“霸王条款”
对于罗女士碰到的这种情况,省城律师认为,这是典型的“霸王条款”,按照这种合同,将来房子一旦出问题,购房者在产权等方面会受到损失。
虽然这样的合同明显有着不合理的地方,但将来房子一旦出了产权证办理方面的问题,在处理时可能要按照上述条款来处理。
律师和省消协专家提醒购房者,碰到这种情况,购房者可以争取通过增加附加条款的形式来进行约束,限度地维护自己的合法权益。
◎相关提醒 商品房买卖要网签合同
记者了解到,目前,济南市城乡建设委已经启用新版房地产信息系统,今后,非网签合同将无法办理合同备案、商业贷款与住房公积金贷款等手续。
业内人士提醒,网签是买卖双方的签约渠道,网签合同是商品房买卖中的合法合同,购房者在购买商品房过程中,一定要及时和开发商进行网签,不要再签订由开发商提供的格式合同。网签时,在输入相关内容时要注意,不要让开发商在相关内容中输入对自己不利的条款。
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