[摘要] 刚刚过去的2013年，如果用一个字来形容济南的楼市，那就是“涨”：土地供应，市场成交量，价格指数，全面上升；对已经到来的2014年来说，尽管政策和市场层面的不确定因素依然有很多，但总体预计将以稳为主。
刚刚过去的2013年，如果用一个字来形容济南的楼市，那就是“涨”：土地供应，市场成交量，价格指数，全面上升；对已经到来的2014年来说，尽管政策和市场层面的不确定因素依然有很多，但总体预计将以稳为主：供需矛盾的缓和与各方面释放的利好因素，将有利于市场整体的稳中求进，其他城市曾经出现的大起大落现象，在这个温和的城市，仍有望绝缘。
蛇年回顾：就一个字“涨”
尽管政策层面的貌似打压措施并不少，但对济南这样一个不走寻常路的东部沿海经济大省的省会城市来说，楼市受政策的影响似乎并不明显，全年用一个字来形容，那就是“涨”。
【土地供应大增】
用于商业和住宅开发的国有建设用地供应量大幅增加，远远超出市场的预期，这是在盘点2013年济南楼市时，记者的直观印象。不论是供应宗数还是供应面积，在最近几年中首屈一指。
与前一年绝大部分以底价成交不同的是，这一年进入现场竞价的地块明显增多，市场显得更为热闹。以住宅用地为例，地块总价、单价、亩均价新高，均在这一年里涌现出来。济南西站片区、唐冶片区、王舍人片区以及中心城区等多个区域成交地块楼面地价的大幅上升，也让市场相关方感受到了房价进一步上涨的巨大压力。
而在全年“抢地”大战中，外来“大鳄”频繁现身并斩获良多，已成为这一年土地市场最为突出的现象。万科、绿地、中海、恒大、保利、世茂、华润、龙湖、融汇、海亮、天鸿、鑫苑、帝华等实力不俗的开发企业，加上本土“国”字号房地产开发公司，几乎将这一年供应的土地瓜分殆尽，剩下为数不多的地块，被省内外其他企业分食。经过这十多年的大浪淘沙，市场上已很难见到本土中小民营开发企业的身影。“大鳄”把持的格局，或将在未来的一段时期内，愈演愈烈。
【成交大幅放量】
始自2010年春的这一轮持续调控，压抑的购房需求，似乎在这一年内集中爆发出来。不完全数据显示，这一年全市新建商品住宅成交超过6.4万套，二手住宅成交超过3.5万套，与往年平均水平相比，总成交量增幅近50%，呈现出济南楼市历史上罕见的好行情。
万科、中海、恒大、绿地、保利、绿城、华润、金科、天鸿、融汇、外海、南益以及本土的银丰、鲁能、西城、东拓、中建等一众开发企业，频频传来上佳的销售业绩，外来“大鳄”更是在赚足市场眼球的同时，收获了沉甸甸的真金白银。一家迟来的开发企业相关负责人告诉记者，没有料到济南市场如此健康，在年底向集团上报业绩时，不得不有所保留。
与住宅市场的火热相比，主要面向投资类客户的公寓、商铺、写字楼相对较为平稳，写字楼市场甚至可以说是寒气逼人。在办公写字楼集中放量供应的东部区域，去化压力巨大，几乎成为各个楼盘共同面临的问题，在多数项目均价超过1.2万元的背景下，个别项目甚至以6000-8000元/平方米的“腰斩”价格“割肉”销售，目的无非为了尽快脱手。
【价格全年稳涨】
对自住型购房者来说，“涨”是这一年印象最深的字眼。不论是百城房价指数，还是国家统计局发布的官方数据，这一年多来，房价上涨的脚步就没有停止过。尽管与一线城市20%左右的同比涨幅相比，济南房价上涨幅度相对温和，但新建商品住宅全年涨幅接近10%，均价一年上涨上千元的速度，仍让大多数购房者心惊胆战，持币观望者后悔不跌之余，纷纷加入购房大军，让市场在这一年里真正呈现出淡季不淡的红火表情。
持续被压抑的购房需求集中释放，备受诟病的新“国五条”的刺激，高价楼盘的大力拉动，诸多催涨因素的叠加，使金融信贷措施的抑制作用和远郊低单价楼盘大幅成交的平抑效果大打折扣。一位“国”字号开发企业的营销副总在私下交流时表示，在总体环境下，济南房价能控制到现有水平，政府应该感谢在远郊开发楼盘并实现大量成交的企业，“没有他们，统计表上的房价涨幅会更吓人”。
除此之外，已进入所谓一线城市行列的济南，房价能够在这一年涨幅温和，住房保障功不可没。廉租住房+公共租赁住房+经济适用住房，年内累计1万余套保障房完成分配，有效削减和延缓了对商品住房市场的短期需求，对住宅常年总成交量不到10万套的济南来说，如此保障力度对房价的影响极为可观。
马年预期：盼望一个“稳”
每到岁末年初，关于新一年政策动向的猜测和对市场走势的展望，总是不绝于耳，如今依然如此。以记者的所知所识来看，新的一年，“稳”，或许仍是济南这种收入、消费都不是特别超前的城市楼市的主调。
【利好来自城建】
从目前看来，新的一年，济南楼市面临的各方面利好因素依然很多，其中利好无疑来自交通与市政两大方面的规划建设。
轨道交通建设正式开工，无疑是个有效刺激。R1号线沿线区域供应、成交量将在未来几年内，持续大幅度释放。从短期看，济南西站片区、长清大学科技园片区在售、在建以及即将开工建设的项目，将首先受益。
新东站建设以及“北跨”迈出实质性步伐，在政府大力推动下，药山、泺口、徐李、华山、王舍人等片区以及鹊山龙湖项目，将在新的一年为市场增添诸多含金量。
相比之下，“6+1”省会城市群各项举措的相继落实，影响将更为深远，同城效应日益显现，对楼市的影响将首先体现在商品住宅和投资类产品的需求上。如何将这种需求转化为现实的购买力，需要政策层面制约因素的消减，也需要开发企业的审时度势与精明策略。
【政策因素影响不大】
银行信贷将继续吃紧、发改委发声年内制定房产税法、多部委推行差异化调控政策，类似的声音不断从财经类和部分地方媒体传出，不过从现有消息看，这些政策和市场层面的不确定因素，还不至于导致市场的大范围波动。
就济南而言，上述政策因素可能真正波及并产生实质性影响的，应当来自金融信贷方面。以目前来看，公积金贷款审批放款时间拖长、部分商业银行停止商业住房贷款，已经对部分项目的销售回款造成影响。2014年如果金融机构面向房地产开发、销售的贷款仍持续吃紧，将对项目和企业的开发、销售、回款造成不利影响，这种影响到底有多大，还有待观察。相比而言，其他可能出台的政策如房产税、差异化调控，深刻影响济南市场的可能性并不大。
【量价企稳可能性大】
随着2013年大量供应的建设用地形成市场供应，尤其是外来一二线开发企业“快销”策略的普遍实施，新的一年楼市供应量将较往年明显增加，济南楼市长期以来面临的结构性供应不足状况，将进一步缓解。而从目前看，新的一年楼市供应的主力，将集中在传统的二环线周边及以外区域，中心城区随着旧城改造难度加大，项目稀缺成为必然。
在经历2013年的成交大幅放量和房价持续温和上涨后，随着短期内有效需求的减少，加之新一年住房保障工作对潜在需求的持续削减，新的一年成交量继续大幅上涨的可能性已不大，成交量可望回归正常状态。而开发企业尤其是外来“大鳄”间的竞争将进一步加剧，除了品牌、品质、配套、服务等方面的博弈外，价格策略仍将是影响购买行为的一大因素。
受供需及市场竞争因素的影响，新建商品住宅价格大幅上涨的可能性极小，类似2013年持续温和上涨、全年累计涨幅接近10%的可能性，也不会很大。
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