[摘要] “新型城镇化”是今年博鳌房地产论坛的热点词，在论坛中已被提出数百次。目前，国家层面并没有对“新型城镇化”作出清晰解读，房企实践新型城镇化的开发思路也各不相同，但这足以成为房地产行业角色分工的开始。
转向多元房地产业态开发
然而，无论如何，新型城镇化将令地产行业的分工加剧。广东省房地产行业协会会长蔡穗声就用揭阳玉城的例子说明，能够参与新型城镇化的地产商，不仅能开发住宅，还有能力开发产业地产、学校以及各种配套。
“整个房地产行业显著的、性的总量供不应求的阶段已经过去了，剩下的是结构性不平衡的问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。10年前家庭套数比，无论是租还是买，可能只有0.6、0.7，而从去年底，已经接近1。”巴曙松则用数据说明，地产企业在新型城镇化后分工加剧的趋势。如果将中国和美国城镇化的路径稍加对比，可以发现新型城镇化将让原来只从事住宅开发的房地产商，逐步转向开发各种房地产业态。
《每日经济新闻》记者注意到，新型城镇化的确需要企业有极强的综合素质。
在此之前，华夏幸福就通过引入生物医药、航天城等多种行业，开发新型城镇，，为所在区域和相邻城镇提供了就业机会和税务来源。而金融街在开发惠州东区的小城镇时，也更多注重城市配套建设。
2013年致力于开发新型城镇的嘉凯城也加大了商业地产开发能力。比如浙江诸暨市店口镇项目，就是一个覆盖10万~15万人口，包括医疗、卫生、体检、教育等的区域核心商业片区。
李俊：贵阳楼市潜力很大
（中天城投执行副总裁）
贵阳的楼市没问题。实际上贵阳潜力非常大。贵阳的优势在哪儿？优势是气候，贵阳是移民城市，90%人口是外省人，大部分是解放过后的西进建设。售价4000元一平方米的房子，房租一个月就达到2000元，投资是北京和上海这些城市没法比的。原来贵阳的城市交通还不便利，到达贵州的很多景点还不方便，现在，它有了丰富的高铁网，2016年会通车。
中天城投目前就在贵阳和遵义有项目。不是不想进入三四线城市，是因为三四线城市去化速度比较慢，但还是有机会的，主要还是精力顾不过来。开发一个项目，需要几十号人的团队。同样的团队，既可以开发20万平方米、50万平方米的大项目，也可以开发5万平方米的小项目。多数情况下，当然会选50万平方米的大项目。但是，县级市通常开发的都是5万平方米的小项目，就不高。
而对大公司来说，涉足三四线城市开发，应该考虑学习绿城的代建模式。大公司输出自己的开发和管理经验，帮助小公司开发精品楼盘。这应该是房企涉足三四线城市的一个方法。
张远：商业地产开发存在三大问题
（卓越置业集团有限公司执行总裁）
商业地产发展中存在几个大的问题。，投资盲目性较强，部分区域同质化严重。特别是综合体的泛滥，在人口不多，或者未来人口导入期望不大的情况下，建了大量的商业综合体。
第二，电子商务的冲击，使得购物消费类商业地产运营难度加大。对商业地产来说，电商是的“敌人”。我们必须要承认电商冲击带来的后果，必须做出相应的调整。
第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。
高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是海量的商业地产类型；体验式商业地产能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态；关于社区商业，一个楼盘、一个社区，需要有一定的商业的支持；第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容需要城市中心和新城的建立，要满足消费者生活上的便利，这也和住宅郊区化趋势有关。因此区域性的购物中心也应该是有很大的生命力。
许华芳：用大数据提升商户
（宝龙集团执行总裁）
事实上商业地产的租金每增长一到两个点的，资产的价值就会大幅上升。为了帮助我们的租户提升营业收入，我们做了很多探索。我们用了很长时间研究消费者的消费习惯，结合每一个购物中心打造一个电子商务平台，做的是社区化的购物平台，针对性更强。我们的忠实客户大约50万人，平台就是服务这50万人，去逛什么地方，买什么东西，都会进入我们的数据库，然后将我们量身订做的服务通过手机移动端推送给客户。
我们需要更大程度提高消费者在购物中心购物的忠诚度，保证购买的频率，电子商务最主要的是物流，购物中心方圆5公里的客户群是物流配送的对象，我们的物流都是短途，每个月的策划活动由客户区测定，算一个补充。
我不认为电子商务能改变人的行为，但这个蛋糕在变大，增长速度比传统的零售增长速度来得更快一点。
王志刚：先修配套再售楼盘
（金融街控股副总经理）
在过去十年，旅游地产几乎是房企粗放式经营的代名词。无论是否拥有景观资源，旅游地产似乎都难逃被贱卖的厄运。然而，当房地产新一轮发展的主题由规模转向价值创造，这样的模式渐渐难以为继。旅游地产其实也可以卖出高价，但前提是必须要完善配套。
金融街在投资“金融街巽寮湾”的时候，是两眼一抹黑投进去，总共是29平方公里的规划。旅游地产的开发周期长，资金回流慢是房企面临的问题。
为此，金融街首先修了一条16公里长的滨海公路，后来陆续修了自来水厂，建了燃气站、污水处理厂、海水监测站等一系列市政设施，投了几十亿下去，完善了旅游配套。现在我们坚持基础设施先行的策略，把市政设施加以完善，然后是商业配套。
事实上，做旅游地产一定要跟当地的原住民结合在一起。一个没有接地气的区域开发项目，旅游地产也好、商业地产也好，是没有生命力的，是没有发展空间的。随着周边配套设施的完善和环境的打造，游客越来越多，在旅游产业的打造过程中，当地老百姓也受益了，房企自己也提升了。
配套的完善让金融街尝到了甜头。目前，金融街惠州东项目已经是惠州楼市仅次于碧桂园的销售第二名，但金融街的惠州项目售价却比碧桂园高得多。
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