[摘要] 从一套住宅被拆分为毛坯、精装修两部分进行出售，到玺源台以预售证为由不明确开盘日期，开发商对预售政策见招拆招，采用曲线售房的方式达到按照原定计划销售的目的。
在房地产销售市场，从来就不缺少对“上有政策，下有对策”这句话淋漓尽致地诠释。从一套住宅被拆分为毛坯、精装修两部分进行出售，到玺源台以预售证为由不明确开盘日期，开发商对预售政策见招拆招，采用曲线售房的方式达到按照原定计划销售的目的。
“”的精装修
利用精装修做文章提高商品房预售价格是开发商的惯用手法。
位于朝阳区大屯路的一瓶·四和院共3栋楼，1号、3号楼同为19层塔楼。去年1号楼开盘时，为毛坯房，已于今年3月份售罄，均价为38000元/平方米。而预计在今年7月开盘的3号楼，则改成了精装修房，开盘预计均价55000元/平方米，涨价幅度高达45%。
北京版“国五条”落地后，位于南城一处住宅项目新一期楼盘开盘后，因为将一套住宅拆分为毛坯和精装修两部分，分别出售引起市场关注。为规避北京市发改委对预售价格的监管，一套80多平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但购房人还需额外支付40多万元的装修款才能购买，合计起来，这套房实际成交单价超过了32000元/平方米，比备案价格暴涨近5000元/平方米。
该项目给装修合同冠以“幸福家居解决方案”的名义，购房人在签约时，要签署一份实为装修合同的“解决方案”，其中一居室需额外支付20万元、两居室需额外支付42万元、三居室需额外支付53万元。
从表面来看，玺源台的做法却是反其道而行之，以高价报备而无法获得住宅预售证，成为项目迟迟不能开盘的合理理由。
城镇化与金融杠杆是开发商的底气
捂盘惜售也好，提高精装修标准也罢，或是美其名曰“解决方案”的搭售方案，开发商的目的只有一个，按照原定预期顺利销售住宅。可是，在房地产调控从严之下，开发商豪赌未来房价上涨预期的底气究竟在哪里？
中指研究院执行院长陈晟说：“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益化。”
暨南大学教授胡刚从金融杠杆的角度解释了这一疑惑：“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。”
胡刚同时指出，房地产开发商豪赌政策实际上也冒着巨大的风险，一是房地产市场存在巨大泡沫，未来房价走势并不十分明朗；二是国家调控房价的决心没有丝毫改变，一旦持续严厉调控房地产，开发商很可能面临资金链断裂的风险。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
