[摘要] 在商业地产开发高峰过后,2013年将迎来商业地产集中上市潮。据某集团统计,2011年至2015年,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的新城。
关店、倒闭频现,空置率急剧上升
35岁的张欣是土生土长的沈阳人,近年来,她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来倒闭潮。张欣表示,虽然沈阳有超过70家大型综合体,但自己逛街常去的也就四五家。
“虽然临近春节,但商场却一反常态变得较为冷清。”张欣说,在上周五傍晚到百盛购物时发现,本应是销售旺季的人的时间,却只有稀疏的几个消费者。
张欣说,虽然沈阳身处二线城市,又是省会,但消费习惯却未改变,大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好,甚至倒闭。
对此,北京工商大学贸易系主任洪涛在接受《经济参考报(微博)》记者采访时表示,现阶段商业地产有跟风现象。“由于对零售业本身需求并不了解,致使一味地追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外,也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。”
洪涛表示,人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1.2平方米上下“而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米,部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。”
商业地产的重复建设,带来的是高空置率。数据显示,2012年,中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%,而在一线城市,空置率从2011年的7.9%增加至现在的8 .4%。全联房地产商会日前发布的R E IC O报告也显示,广州随着2012年第四季度的三个大型项目交付,其空置率预计直接攀升至15%-20%的区间。与此同时,2013年预计深圳市场有12个甲级写字楼项目入市,深圳空置率也将小幅升高。
与此同时,值得注意的是,店铺密集,同质化严重,恶性竞争,最终迎来的只是关店、倒闭的浪潮。从火锅店、咖啡屋、便利店到大型商超、购物中心,扎堆开店过后,面临一次次洗牌。
据了解,自2011年太平洋百货关闭两家门店,撤离北京后,2012年众多百货业步其后尘,纯本百货、望京N O V O百货均关张,永旺百货撤出朝阳大悦城。而在新项目入市方面,曾预计2012年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写字楼;长阳芭蕾雨·奥特莱斯推迟开业时间;巴黎老佛爷百货也将开业时间延至2013年9月……
此外,众多便利店与大型超市也选择关停部分店面。其中,全家、罗森、7-11等便利店龙头进入关店调整期,可的、好德、O K便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。就连刚刚开起的顺丰便利店也选择关张大吉。
在超市方面,沃尔玛表示2013年至2015年陆续关闭100家不盈利的门店,占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度。
洪涛表示,目前国内约有70%的商业地产项目,就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理,商业项目的空置率便一路攀升,很多商业项目处于停滞状态“一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装,并拆分成小商铺,然后再出售、招商,打着不同的主题吸引投资者。”
但值得注意的是,魁北克投资咨询(北京)有限公司副总裁兼总经理戴博思在接受《经济参考报》记者采访时表示,虽然部分城市商业地产集中入市会提高空置率,但在促进城镇化发展、提高居民收入的背景下,中国商业地产市场仍有被挖掘的空间。他指出:“一般来说,我们必须着眼于广州、深圳、重庆、天津、沈阳等拥有巨大潜力的城市,但是我们不能忽略长沙、武汉、南昌、郑州、成都等区域中心。”
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