[摘要] 2012年，楼市成交前低后高，全面回暖。2013年，济南楼市又实现“开门红”。济南的楼市走向如何？记者就此探访了各大楼盘和中介公司，发现楼市回暖让很多中介员工拿到万元年终奖。相关专家表示，2013年的济南楼市将以稳为主，稳中有涨。
2012年，楼市成交前低后高，全面回暖。2013年，济南楼市又实现“开门红”。
济南的楼市走向如何？记者就此探访了各大楼盘和中介公司，发现楼市回暖让很多中介员工拿到万元年终奖。相关专家表示，2013年的济南楼市将以稳为主，稳中有涨。
现象
各大楼盘：优惠力度不减打好节前“最后一战”
“交4000元抵8万元”“买房送34平方米”“团购省3万元”……春节将至，在市民开始置办年货、走亲访友时，济南楼市不少楼盘也在进行“最后的战役”，以房源优惠的方式“贺新春”。
“虽已近年底，还是想多卖一套房。”经十东路一楼盘销售人员表示，这几天来楼盘看房的购房者很多，与上几个月差别不是很大。一个显著的特点就是，看房者有不少是刚从外地回济南的，刚需者居多。“年底看房的人，买房的可能性更大。”该售楼人员笑谈。
记者在几个大型的房产网站上看到，济南2月份的新开楼盘已经亮相，不少网站上还单列出2月优惠新盘，详细列出“抵金”“赠与面积”等多种优惠方式。
房产中介：今年不少员工喜捧万元年终奖
“看今年这个形势，只能年根放假了。”21世纪不动产济南区域分部相关负责人表示，去年受限购政策影响，与相同，济南楼市一片惨淡，春节前后有不少小型中介公司面临倒闭困境，就算大型连锁中介企业也提前放假。今年楼市回暖明显，节前出现一波看房热潮，放假时间只能往后排了。
该负责人介绍，去年济南二手房市场整体出现价格上涨态势，这种趋势在2013年还会持续。
相关链接
去化时间
去化就是销售的意思。去化时间就是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和售空所需的时间。如：若某地区去化时间为2年，那么就是指该地区房产市场中，新开盘的楼盘量加上过去已经开过盘的楼盘剩余的数量之和，在2年内可以全部售空。
今年潜在新增项目供应约369万平方米
世联怡高统计数据显示，2012年，济南住宅共成交36348套，402.02万平方米，同比上涨56.3%和58.1%。2012年济南市场出现非常明显的供销两旺局面，相比于2009年济南历史时期，2012年成交套数、面积全面超越，尤其是成交面积首次突破400万大关，更加彰显了2012年的不同凡响。
根据潜在新增项目供应量统计，2013年将有约369万平方米的新增，预计未来一年楼市整体供应仍将保持稳定。在区域上来看，化纤厂路和西客站板块是2012年土地成交最集中的区域，各家企业迅速反应，预计2013年部分地块即能面世。由于万科、金科、保利、莱钢等多家知名开发企业聚集热点区域，未来竞争也势必十分激烈。
新闻分析
2013年房地产以“稳”为主
政策：调控方向不变力度不减
2011年3月份，济南市人民政府下发《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场平稳健康发展的通知》，济南正式开始实施限购政策，并延续至今。
2013年1月18日，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在本报举办的房产论坛上表示，2013年全年房地产政策环境是：方向不变，力度不减。若今年部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。
尽管2012年末市场有所回升，但是秦虹认为，2013年房地产市场大幅反弹的可能性不大。就宏观政策和外部经济环境看，2013年房地产市场会有波动，但仍有希望以“稳”为主。
去年12月28日召开的全省住房城乡建设工作会议明确，2013年我省要认真执行国家房地产市场调控政策，抑制投资投机性需求。
此次会议还首次确定，2013年将建立健全个人住房信息异地有条件查询制度，使调控政策更加完善，有效防止异地炒房。
库存：上半年楼市供应相对较紧
秦虹表示，从数据分析来看，从2009年起，连续3年，在建商品房施工面积的增速高于销售面积增速约10%。目前总体处于消化库存阶段。据测算，未来10年每年保持2%至3%的增长就可以满足住房需求的增长。
具体到济南，世联怡高统计数据显示，截至2012年11月，济南商品住宅可售面积142万平方米，去化时间低于3.4个月。该数据表明，济南与形势不尽相同，2013年上半年济南楼市供应上相对来说比较紧张。今年上半年房价上涨不无可能。
山东大学经济学院教授李铁岗认为，楼市本身就是一个存在机构性矛盾的市场，目前大部分城市都存在过度需求和过度供应并存的现象。
走势：城市和房企将延续结构分化
国家统计局数据显示，房价上涨和下跌的城市开始分化。由于大批人流向一二线城市靠拢，三四线城市出现缺乏持续刚性需求的现象。据秦虹介绍，不少三四线城市规定两三年内不再出售住宅用地。济南作为吸收外来务工人群的中心城市，楼市发展仍有较大空间。
2013年楼市分化仍将持续。不仅城市将延续分化格局，房企也将继续分化，延续大者越大、恒者恒强的局面。品牌美誉度好、专业化能力强的企业，就能走得更快，这是不能不面对的现实。
2012年，万科以“曲线”方式进驻济南，至此各大标杆房企已齐聚济南。业内人士分析认为，相比性强势房企，济南本土房企也有自己的优势，可采取多种灵活形式，重新规划市场走向。
投资：投资非住宅房产关键要看运营商
秦虹认为，过去两年，中国房地产市场中非住宅市场表现较好，在投资增速、在建面积增速、新开工面积增速，甚至销售增速方面都好于住宅。但非住宅市场总量较小，前期供应较大，市场消化难度更大。预计2013年住宅市场的销售、投资增速将会好于非住宅。
那在济南投资非住宅地产风险如何？山东大学经济学院教授李铁岗和济南房产评论人士赵鲁梁均认为，济南非住宅地产有较大发展潜力。
李铁岗表示，投资非商业地产关键看运营商的运营技巧。由于存在劣质运营商“照猫画虎”、专业运营公司不多、成功运营案例不多等原因，济南非住宅地产发展并不成熟。近几年，济南商业地产建设量不断增加，房子建好的同时，投资商抓住有技巧的专业运营商是投资获利的必备条件。
中海国际社区珍稀5000抵20000全城抢购中！搜房会员购买中海国际社区所有在售房源（A4、A5、B3等），即可独享5千抵2万专属优惠！
天鸿万象新天价格破冰年中之最，3万特惠不容错过！案场优惠1万抵3万的基础上，只要成为搜房的会员参与团购，即可再额外享受5000抵30000的巨幅让利！
精彩阅读：
王石：考虑到人均收入增长 房价实际在降
济南楼市"暖冬"继续发力 未来房价一路看"涨"
济南不可能一直不温不火 房价上涨前赶紧出手
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
