[摘要] 省城一家商业银行的工作人员杜女士告诉记者,虽然每次降息的调整执行日期都是从消息发布的次日就开始执行了,但不少购房者的利息调整都是从“次年”开始执行的。
因为今年6月和7月先后两次降息,这两次降息从明年起开始集中“兑现”,不少“老房贷”下月开始就可以少还钱了。
下月起两次降息集中“兑现”
省城一家商业银行的工作人员杜女士告诉记者,虽然每次降息的调整执行日期都是从消息发布的次日就开始执行了,但不少购房者的利息调整都是从“次年”开始执行的。
为什么会出现这种情况?杜女士解释说,购房者在签订贷款合同时,对于利率的调整方式都有规定,虽然分“次月调整”和“次年调整”两种方式,但从济南各家银行的情况看,都是选择“次年调整”,对购房者来说,根据合同规定,降息对自己还款多少产生影响还要到明年1月1日起才能真正“兑现”。
少还多少钱,有三种情况
据了解,今年六七月份央行先后两次宣布降息,其中6月8日起的降息将5年期以上贷款利率从7.05%降到6.8%,7月份又再次下调到6.55%。
对于6月8日前贷款的,也就是大家所说的“老房贷”们,这部分业主下月起可以享受两次利率下调带来的月供减少。
记者算了一下,如果是商业贷款50万元,20年期,等额本息的方式还清,今年每月“月供”为3891元。但从明年1月1日起,每月的月供就变成3742元,每月房贷就少还149元,也就是说下月起再去还房贷,可以往卡里少打149元了。
如果是在6月8日至7月5日期间办理的房贷,那么明年起只能享受一次利率调整带来的月供下调,同样以上述50万元商贷为例,业主们贷款时的利率是6.80%,每月的还款额为3816元,从明年1月1日起,每月的还款额同样降低为每月3742元,每月的还款额降低了74元。
而如果是7月6日以后贷款的业主,由于当时的利率已经是现行利率,明年起月供没有任何变化。
因此,要想看自己明年1月1日起每月到底少还多少钱,要看贷款合同上的“时间点”。同时,银行人士介绍,除了看贷款“时点”,还要看个人的还款方式。当前的月供有等额本金和等额本息两种方式,由此带来月供的不同,降息带来的改变与还款方式也直接相关。据了解,济南市大多数购房者,选择的是等额本息还款法。
公积金贷款还款额也有调整
不少业主购房优先选择公积金贷款,这部分业主的月还款额同样要调整。
经过6月8日和7月6日的两次调整,个人住房公积金贷款利率五年期以上的贷款利率下调0.40个百分点,由4.90%下调至4.50%。
和上面的商业贷款一样,贷50万公积金,20年期,等额本息还清,以上述三个时间段贷款的业主,从明年1月1日起,每月少还的月供分别为109元、55元和0元。
50万房贷,等额本息法20年还清,明年1月1日起月还款额减少情况。
贷款日期 6月8日前 6月8日-7月5日 7月6日及以后
商业贷款 149元 74元 0元
公积金贷款 109元 55元 0元
◎相关链接 年底提前“还款”划算吗?
对不少业主来说,每到年底,为了减轻房贷压力,都考虑提前还贷,对此,银行人士提醒,提前还贷是否划算,要看个人情况。
银行人士以最常见的等额本息还款法举例说,每月的还款额度一样,里面包含的利息和本金比例却随着还款时间的长短而发生变化。一开始所还的月供中,主要还的其实都是利息,到了一定阶段后,本金和利息大致相当,再往后,每月的还款大多是本金了,到了这个阶段,再提前还款就不是很划算了,“现在利率又不高,贷点款也划算。”一位银行人士说。
以50万元商贷,20年期,等额本息法还清,按现行利率,周刊记者算了一下,还了10年零5个月后,每月所还的3742元中,本金开始超过利息的份额,如果到了这个阶段,以后再提前还款就有点不大“划算”了。
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