[摘要] 实现专项维修资金保值增值才能在物业管理上发挥更大的作用。
实现专项维修资金保值增值才能在物业管理上发挥更大的作用。
随着社会经济的发展，济南市商品房住宅小区不断增加，住宅专项维修资金交存额也快速增长，这样一笔大额专项资金既不能放在银行里“睡大觉”，也不能随意简化程序任其支用，还能“钱生钱”。
记者采访获悉，有关部门也正在研究这方面的课题，目前济南市专项维修资金大部分是一年定期，也有一部分尝试“组合存款”，在取得相关政策支持下，积极运作其他的保值增值方式，要形成维修资金方便支用、严格监管、保值增值三足鼎立的良好局面。
【增值关】“组合存款”是一个不错的方向
专项维修资金按人民银行有关规定计息或按有关规定购买国债是政策法规允许的增值保值方式，维修资金如何实现稳定的保值增值，同样是市民关心的话题。活期、定期“组合存款”、购买国债、委托专业理财公司管理……保值增值理论上来说有不少途径，但实行起来还有诸多难关。
据了解，南京儒林雅居、钟山花园城等小区的业主通过表决，将维修资金从活期转为定期，这样一来可以让账户增值不少。不过这么做的小区毕竟是少数，南京目前有50亿元左右的维修资金躺在账户里“睡觉”，其主要原因则是：两个“2/3”原则制约了决议的通过。
“以一个维修资金有1400万元的小区为例，如果拿出1000万元存3年定期，那么这1000万元一年就可增值50万，10年就有500万，这对维修资金是很好的补充；但如果用这1000万存活期，一年也就5万元，10年才50万，相差了10倍。”能为业主增值这么多，何乐而不为呢？
据此，相关人士建议：“希望出台相关规定，维修资金的监管部门为了维修资金的保值增值，可以根据业主大会或者业主委员会的书面要求，直接同意将一定比例的维修资金转为定期，而不必再走征集业主意见的繁琐程序。这样，活期、定期‘组合存款’就有了法律支持。”
转变储存方式能多“生”不少钱，但在实际操作中还有诸多难关。“虽然有购买国债的相关规定，但目前济南没有一个小区做到用维修资金购买国债的保值增值方式。”市住房维修资金管理中心工作人员告诉记者。
据介绍，对小区的维修资金保值增值时，一般要由业主大会表决形成决议，并需要一个积极办理的组织———业委会，但就济南的现状来看，因社区公众参与意识、责任意识较弱，济南有业委会的小区少之又少。这一关就卡掉大部分小区。
即使有业委会，业委会是否积极作为？业主是否完全相信业委会？毕竟是大家的钱，公信力强的业委会还好办，公信力不强就很难征得大部分业主的同意。业委会是有任期的，一般为3年，3年之后可能就会换人，这是难以形成统一意见的又一障碍。
【审计关】应急维修预算超过2万元今后须通过审计
维修资金的归集来源于每一个交存业主，属于业主共有资金。
应急维修可以不征得2/3以上业主同意，但办理过程仍然不容一点马虎。为了加强监管，防止别有用心者钻政策的漏洞，市住房维修资金管理中心着手拟定内部审核新规，应急维修资金决算超过2万元的维修项目须通过审计。
除此之外，工作人员还告诉记者，通过对比市内不同区、区内不同业委会等申请主体报审的同类维修预算单价，也能发现是否存在虚报、高报的情况。一旦发现，查证并落实责任人后，将会给予严厉处罚。
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【使用关】严格筛选施工队以免花了“冤枉钱”
维修资金交存不易，申请严格，使用时也要越发谨慎，不要把“养老金”花成“冤枉钱”。
记者调查了解到，实际操作中，小区业主从事职业参差不齐，熟悉工程施工的更是少之又少，可能挑了很久也不能选出最适合的那个。甚至到最后，选定的施工队并不能给出满意的维修质量。
对维修资金有一定研究的市民张女士表示，政府可以对社会上众多的维修施工队进行筛选，将可靠施工队名单整理成册，供市民维修时选择，这样既能节省时间又至少能保证不受骗。
【应急关】放宽应急维修适用范围减少资金"沉睡率"
紧急维修可走应急程序，无需遵守“双2/3”原则。跳过维修资金申请的“拦路虎”，应急维修资金的申请成功率相对较高，这在一定程度上减少了维修资金的“沉睡率”。
济南市相关文件中规定，可走应急维修程序的维修问题界定范围为：屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况。
危及房屋使用安全的情况有很多，这里只举了最为明显的3种情况。是不是可以相应扩大应急维修的界定范围，解决更多市民面临的紧急维修问题呢？
“这也是我们正在研究的一个课题。”市住房维修资金管理中心工作人员表示。据悉，北京在2010年印发的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中，将适用于应急维修程序的情况扩大到6种：1.屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；2.电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；3.高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；4.楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；6.消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
“为防止别有用心者钻政策空子，扩大应急维修适用范围必须相当谨慎，以上6种情况在限定上非常严格。”工作人员告诉记者。
【服务关】设立维修资金业务窗口替业主管好钱
9月20日，济南市住房保障和房产管理局在房管大厦一楼设立住房维修资金业务窗口。据了解，像维修资金过户、变更等简单业务，在资料齐全的前提下，交予窗口直接办理，立等可取。需要审批不能直接办理的支取等业务，将由窗口人员负责引导，业务科室接办。所有业务最长不超过5个工作日就能审批完毕。
以维修资金过户为例，有维修资金收据的业主只需提供维修资金收据、新业主身份证复印件(核对原件)、新业主房屋所有权证书复印件(核对原件)即可。维修资金收据丢失的只需提供过户协议、原业主身份证复印件(核对原件)、新业主身份证复印件(核对原件)、新业主房屋所有权证书复印件(核对原件)即可。
房管部门还将整合6支维修热线，资源共享，为市民维修房屋。“有住宅维修资金的，可以走申请程序；没有建账的，我们帮忙建账；需要补交、续交的，我们提醒补交、续交；直管公房，或者没有维修资金的老旧开放式小区，我们将派出专业维修队伍前去服务。也就是说，我们将力争达到住房维修全覆盖。”
市住房维修资金管理中心门户网站建设完成后，着眼于为老百姓服好务，管好钱，向社会筛选部分实力强、信誉好的施工单位、审计单位、监理单位作为房屋维修相关备选单位，保证专项维修资金有效、安全使用。
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