[摘要] 7月以来,楼市回暖态势尽显,在降存准、降息等利好政策的带动下,由刚需支撑起来的省城楼市结构也在悄然发生变化,不少改善型需求开始尝试入市,大户型产品成交量较以往冷淡的市场情况有所好转。但是,与此同时,改善型需求却因定位模糊,受打击投机性需求的调控政策“误伤”,而陷进退两难地尴尬境地。
7月以来,楼市回暖态势尽显,在降存准、降息等利好政策的带动下,由刚需支撑起来的省城楼市结构也在悄然发生变化,不少改善型需求开始尝试入市,大户型产品成交量较以往冷淡的市场情况有所好转。但是,与此同时,改善型需求却因定位模糊,受打击投机性需求的调控政策“误伤”,而陷进退两难地尴尬境地。
限购误伤: 改善型需求进退两难
世联怡高山东公司总经理朱江告诉记者,改善型需求一般来讲是由小房换大房,由社区环境相对较差更换到条件更加优越的楼房,这是人们生活条件不断改善的自然需求,在一定程度上来说也是一种刚需。但是,由于改善型需求一般伴随多次置业,同投机性投资需求难以明确区分,限贷、限购宏观调控政策对改善需求购房存在一定程度的“误伤”。
冷热不均: 改善型市场选择性热销
与个人改善需求进退两难的境地相对应,在市场上,改善型住宅成交回暖更多地是体现为部分楼盘的选择性的热销,性价比较高或者价格优惠比较明显的改善型住宅更容易打动购房者,反之,性价比较低的房源在当今市场更受冷落。在购房者权衡心理明显的情况下,改善型市场冷热不均的情况也比较明显。
7月以来,大户型产品成交量较以往增长明显,其中一些均价较低,性价比较高的项目更是受到市场欢迎。重汽翡翠外滩7月28日首次开盘,推出的72套大户型产品,销售40多套,据相关负责人介绍,大户型之所以取得如此销售业绩,与产品的定价有很大关系。作为以改善型产品为主的国华印象,7月15日进行认筹出现彻夜排队现象,6800元/平米起的价格在业内引起极大反响。
然而,同样是以改善型产品为主、位于北园大街和无影山路交会处的四建美林苑,均价在8000元/平米左右,加之周边环境混乱、噪音污染严重等,整体性价比较低,在改善型需求原本就进退维谷的环境下更显艰难。据悉,开盘以来其130平米以上的主力户型房源销售表现乏善可陈,在改善型市场中颇受冷遇。
业内人士表示,下半年将有更多的改善型产品入市,改善型需求将进一步释放,成为推动下半年楼市回暖的重要力量。但是,只要有限购、限贷政策的存在,改善型需求就难以回到2009年前的市场热度。对于因“限购”处在两难境地中难以抉择的改善型需求客群,较大的优惠力度或较高的性价比将成为促动改善型购买力重要因素。
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（来源：齐鲁晚报）品牌楼盘频现排队买房
随着先抑后扬的市场态势,省城济南房地产市场在5、6、7三个月销售持续上涨,刚需、改需合力,市场中再度出现排队买房、夜里抢购的现象。6月底外海·中央花园在省体展示中心盛装开盘,当天吸引五百余人到场,据悉开盘前一天下午,就有一百多位市民冒雨在售楼处外等候。
于此同时,中海国际社区小高层组团尚湖央邸共计推出300余套房源,开盘当天不到三个热销270套,销售额3.2亿。而在开盘第二天加推的A4地块32套别墅房源,半内销售20套,销售额8800万。高性价比楼盘追捧力度不减当年,品牌楼盘排队购房现象频现。
7月成交量再创新高
根据易居市场检测周报,7月28日重汽翡翠外滩首次开盘,开盘前蓄客280批,当天成交231套；泉景天沅(小区网，论坛)凭借优质的教育资源,29日开盘当天120套房源成交70套。市场的种种迹象表明,上半年市场刚需、改需的购买力十足,而政策“指向性”的放松也促进了商品房的成交。
内人士指出,住宅成交量的上涨与金融政策方面的推进有很大关联。近期连续两次降息,对市场的影响尤为明显,对市场部分观望情绪的打破,助推部分需求的进一步释放将产生积极影响。
大户型推货比例渐增
进入7月份,省城楼市大户型推货比例逐步加大。楼市已经从上半年撬动刚性需求入市的以价换量阶段,转向下半年撬动改善型需求入市的以质保量、以量带量的第二阶段。一些售楼处也竞相推出优厚的“老带新”客户政策。开发商一致认为:下半年市场刚需力量仍是支撑力量,而大户型高端住宅也具有刚需性质,对于改善型刚需购房者也会有很强的吸引力。
随着上半年刚性需求的持续释放,住房成交量和价格连续七个月创佳绩。虽然政府对限购政策依旧不动摇执行,但央行利息调整、首套房贷利率9折之利好、公积金新政等系列政策下,房地产市场开始出现新的助力。
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