[摘要] 2012年3月济南市商品住宅成交价格为7178元/平米。自去年11月以来,全市商品住宅成交均价走势平稳,稳定在7100元/平米左右；6000-8000元/平米成为市场主力成交价位段。
2012年3月济南市商品住宅成交价格为7178元/平米。自去年11月以来,全市商品住宅成交均价走势平稳,稳定在7100元/平米左右；6000-8000元/平米成为市场主力成交价位段。
市场供需两旺
3月,济南市商品房成交5532套,成交面积47.7万平米；商品住宅成交3595套,成交面积41万平米；商业用房成交317套,成交面积2.7万平米；办公用房成交89套,成交面积1.8万平米；公寓成交70套,成交面积0.4万平米。
本月成交出现小高峰,在我们看来主要是几个因素共同作用的结果:其一,政策层面自去年下半年起其实已进入相对平静期,中央虽然反复申明调控主基调不变,但实质性的加压尚未出现,另外,今年以来首套房贷利率等政策的局部调整促使市场整体预期出现改观,需求入市的热情有所提升；其二,去年以来积压下来的购房需求出现释放的冲动,其中以刚性需求表现最为突出；其三,以品牌房企为代表的企业抓住这一窗口期,在春节后逐渐加大了推案量。
刚性需求表现突出
市场刚性需求表现突出。本月商品住宅套均价格为65万元的成交量占全市商品住宅成交总量的46%。
企业集中度持续偏高,典型企业表现突出。从2012年3月济南房地产企业销售金额来看,中海、绿地、鲁能三家企业的市场份额近40%。显然这源于三家企业对于发展战略的主动调整和对销售窗口期的合理把握。中海奥龙观邸和中海国际社区在项目档次和户型面积等方面定位不同的受众群体,在丰富产品线的同时,提高了客户覆盖度；绿地着力进入原有城市发展空白区域,以刚需大盘作为主基调,市场反应较好；鲁能自去年开始优化教育配套,放大教育资源,成交量保持持续稳定。
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