[摘要] 楼市经过一年多的调整，市区众多大户型产品陷入了尴尬境地：一方面，大户型产品存量较大，短时间内难以完全消化；另一方面，限购政策未松动，中小户型已然成为市场的主流产品，刚需人群对大户型产品的需求不高。
楼市经过一年多的调整，市区众多大户型产品陷入了尴尬境地：一方面，大户型产品存量较大，短时间内难以完全消化；另一方面，限购政策未松动，中小户型已然成为市场的主流产品，刚需人群对大户型产品的需求不高。
业内人士分析认为，大户型产品卖点不突出，市场需求也较低。今年这种产品的销售压力依然巨大，未来可能成为楼市新一轮的促销主角。
新房大户型产品受冷落
从楼盘户型配比来说，中小户型的普通住宅是刚需人群的，而大户型则是为了满足另一部分市场需求，比如改善性住房和投资性住房。据某楼盘销售人员介绍，自从限购令实施以来，中小户型一直是市场供应和成交的主力，主要覆盖客群为刚需及首改人群。相比之下，大户型之所以需求低迷，成交受冷落，价格是关键所在。由于大户型房源面积相对较大，也因此将价格限定在一定的“高度”，往往超出市场消费主力的购买能力。按照8000元/平方米的价格计算，一套140平方米左右的大户型总价在112万元，即使部分楼盘推出大户型特价房，一套140平方米的户型总价也超过了百万。如此高的总价，加上房贷利率的提高，远远超过了普通购房者的承受能力。
采访中，部分购房者表示，虽然大户型空间设计与布局更加合理，居住更加舒适，但每套动辄百万的总价还是超出一般人的购买能力。“户型看着是很漂亮，但是价格太高了承受不起，暂时不考虑买这么大的。”
专家表示，无论市场怎样变化莫测，买房最终都要落在价格上。楼市调控不断深入，购房者也逐渐趋于理性，当房子投资性价值缩小的时候，总价普遍较高的大户型必然被冷落。
二手房存量增而需求减
不仅新房如此，大户型二手房也面临滞销的困境。记者从各大中介门店了解到，受到需求量有限且总价较高的影响，大户型在二手房市场中变现的速度和能力都较中小户型要差很多，不少大户型业主期待能够尽快抛售手中的房子，却总是不能如愿。
有一套160平方米二手房待售的业主严先生告诉记者，他这套房子在网上和中介都发布了出售信息，可快一个月了，来询问的人都很少，更别谈卖了。
有业内人士分析指出：一方面，限购政策以及贷款收紧政策令总价高、贷款额和月供额要求高的大户型房源更加难以出手；另一方面，需要购买大户型房源来改善居住条件的家庭，因为市场不好，自有的老房变现难度增大，无形中阻碍了大户型房源的销售。
大户型的严重滞销使中介房源的比例有所调整，多家中介的挂牌房源中，大户型房源比例在不断增加。大户型不好卖也不好租，房源积压很明显。一部分本市户籍居民家里已有两套或者两套以上的房子，已经没法再购房，升级需求因此被“打消”。而首次置业的家庭在信贷紧缩的情况下，目前已经无法得到足够的贷款，一步到位买大户型的难度很大，且新购大户型契税高，可能要缴房产税的消息也越来越多，所以一部分人重新把目光转回到中小户型房源，大户型二手房需求骤减。
不过，在这种情况下，二手大户型房源的业主仍然没有太强烈的降价促销意愿。在二七新村的多家房产中介门店，销售人员均表示，目前在售的大户型二手房源多为高档住宅，要么品质很好，要么景观卓越，业主对于价格一般都有很高的心理预期，很难降价。因此，大户型二手房源整体价格仍将僵持一段时间。
除了大户型滞销导致房源比例上升外，另一现象也促成这一结果。“从去年开始，就不断有大户型卖家到店里来挂牌。这其中大部分都是前两年市场好的时候，购买数套房产的投资客，由于持有成本增加再加之对市场前景有些担忧，纷纷开始挂牌出售。”一中介门店经理告诉记者。与此同时，部分小户型卖家开始停止出售房源，因为他们发现，加息下大户型房源购买成本越来越高，月供压力太大，这使得部分想要改善居住条件的卖家暂时放弃了换房的想法，撤销了挂牌的房源。
未来市场促销力度或加大
事实上，大户型产品曾经一度受到市场追捧。经过一年多时间的调整期后，为何如今却受到市场冷落？
业内人士认为，这有多方面原因。经历了一年多的楼市调整期，投资需求退场了，刚性需求占据主导。有刚性需求的客户群本身支付能力有限，且对大面积的需求不高，不会考虑大户型，所以目前市场上仍是70-90平方米的二房、90-110平方米的小三房以及110-130平方米的三房占据主导位置。从1、2月的市场成交情况来看，中小户型还是主力，而单纯做大户型产品的楼盘销售就不尽如人意，即便是改善型的置业群体，也并不是太需要购买大户型产品。
大户型产品存量较大，需求却严重不足，销售压力日益增加。未来的大户型产品销售会呈现出怎样的局面？
针对大户型的销售，大多开发商目前并没有将营销重点放在这上面，一方面市场成交量仍走低，跑量仍是开发商目前销售重点，暂未顾及大户型销售；另一方面，以刚需为主导的市场上，大户型对购房者没有吸引力。
据了解，目前市场上针对大户型做得的优惠就是“特价房”，要么单价优惠，要么总价减多少万元，除了特价房营销外，开发商并未针对大户型做更多吸引人的优惠力促销售。记者从市区大部分楼盘了解发现，无论是在售的或是进入尾盘的楼盘，剩余的都是大户型在售，个别楼盘大户型从去年就一直销售至今年，除部分房源特价外，没有其他明显的降价痕迹。
采访中也有业内人士指出，在市场回暖道路漫长、产品卖点不突出的情况下，为了加快销售速度回笼资金，总价居高不下的大户型产品有可能成为济南楼市下一轮促销的主角。
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