[摘要] 在调控不放松的背景下，房企正面临这边销售不景气、那边债务滚滚而来的窘境。一度被作为房地产商融资“救命稻草”的房地产信托在2012年迎来了集中偿付期。有关统计显示，今年房地产信托约有3062亿本息到期，从3月开始陆续进入偿付高峰。
在调控不放松的背景下，房企正面临这边销售不景气、那边债务滚滚而来的窘境。一度被作为房地产商融资“救命稻草”的房地产信托在2012年迎来了集中偿付期。有关统计显示，今年房地产信托约有3062亿本息到期，从3月开始陆续进入偿付高峰。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111%和437%。
房地产遇“信托危机”
约有3062亿本息到期，从3月开始陆续进入偿付高峰
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力开始加大。从目前来看，房企临近到期出现兑付风险的案例开始增多。
据悉，在房地产上市公司发行的信托产品中，2012年到期的信托产品达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111%和437%。
开发商“心里很矛盾”
想降价又不敢，担心买房者观望心理加重，越跌越不买
实际上来自信托公司内部的感受则要比观察者来得更直观。“一些中型企业的资金链现在都很紧张。”一位陕西某信托公司高级经理说，如果今年的房地产销售依旧这么不景气，房地产企业不能如期兑付信托的情况有可能爆发。
这位高级经理告诉记者，很多开发商目前“心里很矛盾”。“开发企业想降价但不敢降，担心持币待购者的观望心理将加重。观望者都有追涨杀跌的习惯，会越跌越不买。”同时这些开发商亦抱有侥幸心理，他们觉得再“扛一扛”就会过去，即便资金紧张，只要“能喘气”就愿意再等。他认为，集中到期的信托对助推房价下行影响不大，今年房价继续下跌的原动力还是政策的持续性。
资深信托学者孙飞评论说：“去年和前年发行的一些信托在3月即将到期。一些企业可能无法兑现。有的则需要延期兑现。”如果偿还不上，有些中小企业就可能被大企业并购重组。“小企业手上不乏好地块好项目，在它们无力偿还兑现的时候，就是大企业兼并充足的档期。”
●专家观点 调控不放松房价才会接着降
长期研究房地产问题的江苏省政府参事室主任宋林飞在接受记者采访时说：“房地产信托到期可能会给开发商带来更大的压力。原本一些企业的资金链已经很紧张了，现在他们应该快速降价销售，以回笼资金。这是目前最明智的办法。”宋林飞认为，大部分靠信托投融资的企业是中小型企业。这些企业土地储备不足，在建项目较少，面临调控则资金链更加紧张。
清华大学政治经济研究中心主任蔡继明也对记者预测，今年房价下降的可能性较大。他告诉记者：“很多地方都在微调，结果都失败了，这说明中央的调控并未放松。房企应该明白能在顺境中获利也会在逆境中损失的道理。”不过，他并不确定到期支付的信托产品将对房地产市场带来多大影响。
山东财经大学房地产研究所名誉所长郭松海对记者说，今年到期的房地产信托可能会影响一些企业的销售策略和定价策略，但是不会给整个市场带来明显的波动。郭松海的理由是，尽管房地产信托到期量较大，但兑付依旧是逐步完成的。“但是今年房价继续小幅下跌的可能性还是很大。”他也认为，只要中央调控不放松，开发商最终还是要降价销售，“坚持调控是关键。”
在郭松海看来，目前美中不足的是房价不涨，但成交量也没跟上，这并非中央调控的原本意图。“从长远看，中央还是希望房地产市场健康稳定，价跌量升。”他建议，今年政府应该对首套房等合理的刚性需求予以保护。“很多二三线城市租售比远低于国际警戒线1：300，所以并不适合用行政手段一刀切。对刚性的、自住的住房应该给予政策支持。”他认为在合适的时机可以适当调整首付比例和首套房贷款利息。综合《羊城晚报》、《中国经济周刊》●名词解释
房地产信托
房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理。
二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
●相关链接 “马甲信托”存风险
根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款，今年发行集合房地产信托共51款。相比去年共发行409款，月均发行量下降近41.3%。而从新发行的房地产信托产品来看，低于3年期的产品预期率高于3年期及以上产品的预期率，也即出现倒挂现象。这表明，不少房地产企业短期资金匮乏。分析人士称，此次房地产信托预期率继2011年后再度出现倒挂，说明目前房企资金链非常紧张。
据悉，不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产。由于这些房企通常因为资质不佳无法“光明正大”地发行房地产信托，这些“马甲信托”将为未来兑付埋下更大的风险。
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（来源：证券日报） 分析人士认为，3月份的新增信贷或在8000亿元左右。而从前两个月的信贷数据来看，实际贷款需求的不足为实体经济下滑拉响了警报。
与去年一季度新增信贷的“过山车”走势相比，今年一季度的信贷数据，似乎更加接近监管层的调控思路。
“从央行的角度来说，更加希望信贷投放呈现出平稳的增长态势。而不是像去年一样，仅一月份的信贷数据就超过1万亿，二月份骤减。各个季度，每个季度的各个月之间保持较为平均的增长，是监管层期望的状态。”
今年1月初，多数银行已经悄然回归基准利率。而进入2月份后，已经有一些银行在个别楼盘出现了9折或9.5折优惠。业内人士预计首套房贷8.5折的情况将重现市场。
2月新增信贷“惹人忧”
央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，依然低于市场预期。此前市场普遍预计2月份新增人民币贷款将在7500亿元左右。更加引起市场关注的是，其中的票据融资达到1106亿元，与上个月80亿元的新增额相比，增幅迅猛。新增的票据融资占新增贷款的比重达到15%左右。
多数分析人士认为，这表明企业实际需求弱化，反映出实体经济出现回落。
人大代表、人大财经委副主任委员吴晓灵指出，前两个月金融机构贷款增长出现放缓，其重要的一点原因就是随着经济增长放缓，市场对贷款的需求下降。
金融问题专家赵庆明表示，2月新增贷款依然偏少主要是因为整个2月份流动性相对紧张，24日下调存准后工作日较少，来不及投放，同时经济仍呈下行走势，企业信贷需求相对较弱，同时银行房贷也更加谨慎。
光大银行首席宏观分析师盛宏清指出，票据融资是短期的资金拆借，操作灵活，多用于2-3个月的临时资金周转。而1年期及以上的信贷才多运用到新增、再建、续建项目中，也就是市场所认为的实质性有效贷款。扣除票据融资，可以发现2月份有效新增贷款比上月明显回落1300亿元。盛宏清认为，这说明企业对实际贷款需求是弱化的。
3月贷款或保持平稳
“从前两个月的情况来看，如果不出现意外的话，3月份的新增信贷保持与前两个月基本持平的水平是大概率事件。加之3月份项目开工的因素，预计将会在8000亿元左右。”谭辉说。
赵庆明表示，由于我国全年放贷仍然保持着3：3：2：2的节奏，这意味按8万亿元的目标来计算，一季度应新增贷款2.4万亿元，而前两个月份加起来仅有1.45万亿元。“3月份新增贷款应该在1万亿元左右”。
此前有业内人士认为，按照一季度新增贷款的目标2.4万亿元，3月份的新增信贷要达到近一万亿左右。
谭辉说，一方面，从目前的形势来看，房地产贷款不会有大幅增长，甚至很多银行的房地产开发贷款都出现了负增长的情况。个人住房贷款也随着销售量的下滑而没有太大的突破。另一方面，地方平台贷款的清理，使得平台贷款也出现了负增长的情况。因此，三月份的信贷不会有很大的突破。
房贷优惠或“重出江湖”
“央行在年初提出了‘满足首次购房家庭的贷款需求’的要求，在信贷需求不足的情况下，各家银行很可能再次出现房贷优惠利率。”谭辉告诉记者。
央行相关负责人日前表示，央行鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。
此前，记者曾对房贷市场进行过多次调查。去年年底，各家银行的房贷利率基本上普遍上浮5%-10%。今年1月初，除了个别银行房贷利率仍然上浮10%以外，多家银行已经悄然回归金准利率。进入2月份后，已经有一些银行在个别楼盘出现了9折或9.5折优惠，绝大多数银行仍然维持基准利率。
“我们针对开发商和个别楼盘，确实是有优惠的活动，所以如果您购买的楼盘我们银行是指定银行，那么就能享受到优惠，但是如果不是这种情况就没有这种优惠了。”一位股份银行的个贷部业务员告诉记者。
近期有媒体报道，深圳、上海、苏州等地的手套房贷出现了不同程度的优惠，达到9折。也有业内人士预计，首套房贷8.5折的情况将重现市场。
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